Покупка квартиры по наследству

Покупка унаследованного жилья

покупка квартиры по наследству

Приобретение унаследованной квартиры — дело рискованное. При неграмотном подходе к оформлению сделки купли-продажи и без тщательной проверки документов на недвижимость покупатель рискует потерять квартиру, за которую он успел заплатить свои же кровные деньги. Причина — неожиданно появившийся дополнительный наследник или наследники, которые будут претендовать на это имущество.

Со смертью гражданина открывается наследство. Согласно закону о наследовании имущества, последнее переходит наследникам первой очереди — родителям, детям (в том числе и усыновленным, рожденным вне брака), супругу(е). В случае отсутствия таковых право на наследование получает каждая следующая очередь наследников. Опасность при покупке унаследованной квартиры заключается в невозможности выявления покупателем всех возможных и обязательных наследников.

При появлении наследника, имеющего право на обязательную долю в наследстве, суд аннулирует сделку купли-продажи, и квартира переходит ему, за исключением случаев, предусмотренных статьями 1117 (Недостойные наследники) и 1119 ГК РФ (Свобода завещания). Путем долгих судебных разбирательств покупатель может лишь добиться возврата той суммы, которая была указана в договоре. И то в лучшем случае. Если продавец уже потратил деньги, полученные за квартиру, то попытки вернуть их растянутся на годы.

В зону повышенного риска попадают квартиры, унаследованные за 3 года до их продажи. Особенно это касается той недвижимости, которая была унаследована дальними родственниками одинокого пожилого человека.

Наследство по закону и по завещанию: в чем разница и что лучше для покупателя?

Наследование квартиры после смерти наследодателя возможно 2 путями:

• по закону

Вступает в силу в случае отсутствия завещания или его оспаривания наследником или наследниками.

Если в процессе судебных разбирательств доказывается неправомерность завещания — составлено недееспособным наследодателем или под принуждением, оформлено на постороннего человека, в нем отсутствуют обязательные наследники (несовершеннолетние дети, в том числе усыновленные и рожденные вне брака, нетрудоспособные родители и другие иждивенцы) или лица, которые имеют законное право на наследование, то оно аннулируется, и в силу вступает наследование по закону. Согласно пункту 1 статьи 1141 ГК РФ наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, предусмотренной статьями 1142-1145 и 1148 настоящего Кодекса.
Данным законом трактуется степень родства, позволяющая лицу идентифицировать себя в одной из семи очередей на наследство квартиры.

• по завещанию

В этом случае наследодатель самостоятельно решает состав своих правопреемников и их доли в наследуемом имуществе. Если последнее не указано, то каждый наследник из списка завещателя получит равную долю.

Несмотря на то, что правильно составленное завещание может быть в некоторых случаях оспорено, изменено или отменено в судебном порядке, наиболее рискованны сделки с квартирами, унаследованными по закону.

Наследственные правоотношения: сроки исковой давности

Согласно пункту 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. Тем не менее, при наличии у заявителя уважительной причины, срок исковой давности не может иметь конкретных ограничений.

Этот нюанс детально освещен в статье 1155 ГК РФ «Принятие наследства по истечении установленного срока».

Примером может служить возможность обращения внебрачного ребенка в суд с заявлением о защите его прав только после достижения совершеннолетия или же документальное подтверждение обстоятельств, связанных с объективными, непреодолимыми и существенными трудностями, по причине которых наследник не имел возможности в указанный законом срок вступить в наследство.

Чтобы подобные ситуации не приводили к конфликтам между покупателем и объявившимся наследником, 01 сентября 2013 года статья 196 ГК РФ была дополнена пунктом 2, согласно которому срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен. Таким образом, потенциальный наследник может подать в суд на восстановление его прав на наследство в течение десяти лет.

Как обезопасить себя при покупке унаследованной квартиры?

Покупатель способен обезопасить себя от риска остаться без квартиры, придерживаясь ряда правил:

• грамотное оформление договора

В договоре купли-продажи рекомендуется указывать реальную стоимость приобретаемой квартиры. Это позволит вернуть полную сумму, если совершенную сделку суд признает недействительной, и объявившиеся наследники смогут восстановить свои права на данную собственность.

• тщательная проверка всех документов на квартиру

Под этим подразумевается проверка выписки из домовой книги, реестра и историю перехода прав на квартиру перед заключением сделки. В ней обязательно указывают лица, которые были ранее зарегистрированы в приобретаемой квартире, или еще прописаны в ней. А так как реализация недвижимости возможна лишь после выписки всех лиц, выявление зарегистрированных жильцов отгородит от заключения рискованной сделки.

• приобретение квартиры

Не стоит рисковать и приобретать квартиру, которую продавец получил в наследство меньше чем за 3 года до продажи. Лучше всего покупать недвижимость, которое было унаследовано 10 лет назад. Это сведет к минимуму внезапное появление потенциальных наследников.

• профессиональное сопровождение сделки квалифицированными юристами

Не стоит экономить на юридической поддержке профессиональных специалистов, которые обладают необходимыми знаниями, в курсе любых изменений законов и имеют большой практический стаж. Не зная многих нюансов и о наличии «подводных камней», при заключении договора купли-продажи можно сделать массу ошибок и в итоге остаться не только без приобретенной квартиры, но и без денег, оплаченных за нее.

Удачной вам покупки!

Источник: https://v-sodeystvii.ru/praktika/riski-pri-pokupke/pokupka-unasledovannogo-zhilya/

Покупка квартиры по наследству

Покупка квартиры по наследству

Покупка квартиры по наследству: о чем полезно знать, чтобы избежать проблем.

Собственное жилье – вожделенная цель практически для каждого, и каждый достигает ее собственным путем. Самыми распространенными вариантами заполучить жилье в свое владение сегодня стали постройка квартиры, ее приобретение или получение в качестве наследства. А поскольку обустроить свою жизнь в собственной квартире все стремятся как можно раньше, то при наличии возможностей чаще всего выбирают самый оперативный способ – покупку.

Сделать это в наше время – проще простого при наличии средств, ведь рынок переполнен самыми разнообразными предложениями на любые вкусы и любую глубину кошелька. И в числе таких предложений можно столкнуться с квартирами, которые выставлены на продажу после того, как были получены в наследство.

На первый взгляд, для покупателя вообще не имеет значения, как продавец стал обладателем своей квартиры – если, конечно, назначенная за нее ценовая планка не превышает возможности покупки, а документы соответствуют требованиям отечественного законодательства. И такой покупатель игнорирует риски, которые способна принести такая необдуманная покупка квартиры по наследству.

(812) 313-28-87 бесплатная консультация юриста по наследству и по недвижимости

Где же скрыты те подводные камни, которые могут привести к проблемам?

Покупка квартиры по наследству: родственники продавца как угроза благополучию покупателя.

Редко какому наследнику квартиры настолько везет, что он оказывается единственным наследства получателем у настолько же одинокого наследодателя. Обычно хоть сколько-нибудь серьезное наследство мгновенно обрастает желающими поучаствовать в его дележке родственниками, о которых ни прошлый, ни нынешний владельцы этого жилья даже близко не подозревали.

И такие обделенные вниманием родственники мгновенно включаются в игру, затевают кровопролитные споры и начинают крестовый поход по судебным инстанциям – где вполне могут и отстоять свои интересы. И если такое случится, то покупка квартиры по наследству из вполне надежной и уже свершившейся сделки превратится в сделку недействительную.

Проблема заключается в том, что уже казалось бы приобретенное жилье придется все же возвратить. Не безвозмездно – деньги за него тоже должны вернуться к покупателю.

Вот только у денег есть свойство расходоваться, и вполне вероятно, что продавец их давно и со вкусом потратил. И даже если этот продавец абсолютно не возражает их вернуть – возвращать-то уже нечего, и этот процесс способен растянуться на много лет.

И в итоге – ни денег, ни жилья. И это – не единственная ситуация, которую могут осложнить родственники продавца.

Если продаваемая квартира была собственностью продавца меньше, чем в течение трех лет и он ее продает, то с суммы продажи этот продавец уплачивает достаточно немаленький налог с продажи.

Чтобы снизить эту сумму, такой продавец может предложить покупателю внешне привлекательный алгоритм: покупка квартиры по наследству предлагается по значительно меньшей цене, а не проходящая по документам сделки разница между рыночной и зафиксированной суммами делится пополам между продавцом и покупателем.

В итоге выигрыш продавца – меньшая сумма налог при продаже квартиры, а выигрыш покупателя – меньшая цена за квартиру, хотя часть суммы покупатель платит продавцу за рамками договора. И вот тут-то и кроется проблема.

Если родственники продавца обратятся в судебную инстанцию и их притязания будут удовлетворены, то покупатель вернет квартиру, а вот деньги получит назад только те, которые в договоре указаны – и не больше. С суммой, уплаченной лично продавцу, можно спокойно попрощаться.

Наследственные игры

Наследство часто становится настолько лакомым куском, что вокруг него разворачиваются интересные ситуации.

Например, наследником первой очереди может быть всего один человек. Когда наследодатель умирает, этот наследник вполне может решить, что квартира ему намного нужнее, чем всем остальным родственником без учета их законных интересов. И тогда наследство со всей возможной скоростью регистрируется в качестве собственности, а затем с такой же скоростью продается.

Новый владелец начинает полномасштабный ремонт – и в это радужный момент остальные родственники узнают, что прошло мимо них. Дальше все пойдет по вполне прогнозируемой схеме: судебная инстанция, решение о возврате квартиры и денег.

Вот только такая покупка квартиры по наследству для покупателя обойдется значительно дороже, поскольку в ремонт уже вложены деньги, и вернуть из будет затруднительно.

Или другой пример: оформление подложных документов на мнимое наследство квартиры одинокого пожилого человека. Такая покупка квартиры по наследству тоже станет сюрпризом для покупателя.

Все приведенные примеры того, чем заканчивается покупка квартиры по наследству, должны привести потенциального покупателя к двум простым заключениям: надо как можно более досконально проверять все документы и саму квартиру, и ни в коем разе не снижать сумму, которая прописывается в договоре.

При покупке квартиры вам поможет Юрист по недвижимости. Все подводные камни вашего приобретения будут изучены и обезврежены нашими юристами. Обращайтесь к нам за бесплатной консультацией и за юридическим сопровождением сделки по недвижимости.

(812) 313-28-87 бесплатная консультация юриста по наследству и по недвижимости Подробно

Источник: https://zakonnoepravo.ru/pokupka-kvartiry-po-nasledstvu.html

Покупка «свежего» наследства – нюансы и риски | Разумная Недвижимость

Задайте вопрос эксперту

Задать вопрос Все вопросы ГлавнаяГородская недвижимостьНовости и статьиНазад Статья. 24.03.2017 Версия для печати

Распространено мнение, что покупка «свежего» наследства – один из самых худших с точки зрения юридической чистоты вариантов на рынке. Риэлторы стараются обходить подобные сделки стороной и не предлагать такие квартиры к просмотру своим клиентам. Риски здесь довольно велики: утрата или ограничение права собственности покупателя в дальнейшем. Поговорим о том, так ли опасна покупка наследственной квартиры.

Дополнительные риски

При покупке наследственной квартиры действительно имеют место дополнительные риски, утверждают опрошенные нами эксперты. Рассмотрим два существующих варианта – наследование по завещанию и наследование по закону.

– Наследование по завещанию – менее проблемная сделка, так как круг наследников уже определён наследодателем, и оспорить это в суде сложно. Правда, есть «подводный камень» в виде обязательной доли в наследстве для недееспособных наследников, о которых завещатель забыл или не знал – это престарелые родители, несовершеннолетние, инвалиды или лица, находящиеся под опекой. Поэтому при решении вопроса о покупке унаследованной по завещанию квартиры обязательно надо прояснить этот вопрос, – разъясняет эксперт по недвижимости компании «Адвекс на Ланском» Рудольф Попенкер.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Если не вступить в наследство в течение 6 месяцев что будет

Сложнее, по словам эксперта, с наследованием по закону, когда круг возможных претендентов на наследство не определён, и желающих войти в него может быть очень много. Они могут заявить о себе даже после установленного законом 6-месячного срока и через судебное решение восстановить (при наличии уважительных причин) срок подачи заявления о вступлении в наследство. Здесь, как говорится, медицина бессильна.

Ведущий менеджер отдела вторичного рынка недвижимости ГК «Невский Альянс» Елена Аленчева согласна с коллегой:

– В сделке с квартирой, где правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на наследство, могут быть сложности. Так, могут появиться наследники, пропустившие установленные законом сроки вступления в наследство, например, находясь в плену или в коме. Также существуют категории граждан, имеющих обязательную долю в наследстве. Они могут обратиться в суд с заявлением о нарушении своих прав.

Советы перед сделкой

Тем не менее далеко не все эксперты готовы назвать покупку наследственной квартиры одной из самых опасных сделок на рынке.

– Наследство оформляется нотариусом в соответствии с законом на основании либо завещания, либо наследной очереди с выдерживанием установленных законом сроков для информирования всех возможных наследников о смерти их родственника. Если наследуемая квартира оформляется в долях на нескольких человек, то и сделка по продаже такой квартиры будет обязательно заверена нотариально, – комментирует руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», гендиректор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров.

И всё же, принимая решение о приобретении наследственной квартиры, имеет смысл прислушаться к советам профессионалов.

– Обратите внимание, насколько близким человеком является собственник квартиры наследодателю. Если это наследник первой очереди (к ним относятся супруги, родители, дети), к тому же проживавший с умершим в квартире и зарегистрированный там, то риск оспоримости невысок. Если собственник – постороннее лицо или дальний родственник, получивший квартиру на основании завещания или наследство по закону второй-третьей очереди, тут риск достаточно велик и обоснован для глубокой проверки. Надо выявлять всех членов семьи умершего, уточнять, знали ли они о смерти родственника и о своих правах, могут ли претендовать на обязательные доли в наследстве, – говорит Николай Лавров.

Эксперт также рекомендует в любом случае проводить нотариальное оформление сделки, потому что нынешний нотариус дополнительно созвонится с нотариусом, выдавшем свидетельство о наследстве и уточнит, не поступало ли претензий от родственников. К тому же он возьмет на себя ответственность за оформление сделки в соответствии с законом о нотариате.

Кроме того, не помешает взять с нынешнего собственника квартиры (наследника) нотариально заверенное заявление о том, что в случае пересмотра наследства в сторону третьих лиц и обращения взыскания на данную квартиру он обязуется самостоятельно и за свой счёт возместить новым наследникам стоимость причитавшимся им долей из денег, полученных от продажи этой квартиры вам.

Чтобы подстраховать себя в сделке с наследственной квартирой, Елена Аленчева советует следующее:

  • проводить сделку с сопровождением агентства, которое проанализирует документы и закажет внутреннюю проверку;
  • заключать договор в нотариальной форме с указанием полной рыночной стоимости и хранить расписку продавцов;
  • застраховать риски потери права собственности (титульное страхование).

Судебные разбирательства

Даже если вы вняли всем советам, имейте в виду: судебные слушания по наследственным делам – явление распространённое. Если вы морально готовы отстаивать свои права на приобретённую у наследника квартиру, стоит знать несколько нюансов.

– Сроки исковой давности по таким делам, как вступление в наследование и оспаривание завещаний, устанавливаются до трёх лет. Однако, если кто-либо из наследников покойного не знал о его кончине либо был не в курсе того, что он имеет право на получение доли в его собственности, то в соответствии со ст. 200 ГК РФ течение такого периода начнется с того дня, когда наследник узнал об этом факте. В целом же основные риски у вас будут следующие: возможность оспаривания сделки либо сознательное мошенничество в отношении вас, – рассказывает руководитель практики по недвижимости и инвестициям интернет-портала «Разумная недвижимость», кандидат юридических наук Елена Ухова.

Как и Рудольф Попенкер, Елена Ухова отмечает, что наследство по завещанию намного безопаснее наследства по закону.

– В данной ситуации нужно проверить подлинность завещания и грамотно составить договор купли-продажи. Если завещание подлинное, а покупатель добросовестный, то даже объявившиеся спустя годы наследники могут претендовать только на средства, полученные от продажи. И иск их будет к наследнику, а не к добросовестному покупателю. Таким образом, рассматривать вариант такой сделки вполне возможно. Это не мина замедленного действия, – комментирует она

Николай Лавров подтверждает, что оспаривание полученного наследства возможно только по суду, если вдруг появившийся другой наследник сумеет доказать, что он не имел возможности заявить о своем праве в установленные законом сроки.

– Оспорить завещание можно тоже только по суду, на основании недееспособности наследодателя в момент подписания. Впрочем, совершенно непонятно, как это доказывать, ведь нотариус заверяет дееспособность подписывающего завещание человека, – добавляет эксперт.

И последний нюанс – к сожалению, при пересмотре в суде наследства на купленную вами квартиру будет наложен арест на время разбирательства и урегулирования этих вопросов.

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned обязательна.

Источник: http://razned.ru/urban-property/article/buying-fresh-inheritance-the-nuances-and-risks/

Покупка унаследованной квартиры

5 Октябрь, 2010 — 10:12

Квартира, полученная в наследство, – чаще всего актив неожиданный. Безусловно, часто наследники вселяются в полученную квартиру и живут в ней, но еще чаще такое жилье стараются поскорее продать. И вот тут-то оказывается, что унаследованные квартиры – объекты крайне сложные и даже опасные. Посмотрим на такие сделки с точки зрения и продавца, и покупателя.

«Бабушкина» квартира

Классический вариант наследства – квартира от бабушки (дедушки). Чаще всего это не самая комфортная недвижимость, в старых домах, без ремонта. Поэтому выгодно сдавать ее, как правило, не получается – проще продать и на вырученные деньги быстро улучшить собственные жилищные условия. Но этот вариант насколько классический, настолько же и идеальный, то есть далекий от реальности.

Намного чаще случается так, что наследников много, бабушка квартиру завещать не успела или не захотела, или наделила наследством кого-то одного, забыв про остальных.

Особенно ожесточенные семейные войны происходят вокруг квартир, которые вдруг оказываются завещаны посторонним людям, а то и вовсе неким организациям: сектам, монастырям, какой-либо церкви, приюту «Квартиры, полученные в результате вступления в наследство, отпугивают покупателей тем, что невозможно предсказать последствий этой покупки.

Это возможность появления и обиженных родственников, и людей, которые имеют право на обязательные доли в наследстве. Встречаются ситуации и с поддельными завещаниями», – делится генеральный директор агентства недвижимости Great Reality Наталья Ракова.

Разумеется, покупателю о наличии всех этих проблем знать необязательно, рассуждает наследник. Ведь его задача как продавца – сбыть квартиру и получить деньги, а возникшие потом проблемы полностью лягут на плечи добросовестного приобретателя. «Дело в том, что полный круг наследников выявить со стопроцентной гарантией крайне сложно, а во многих случаях просто невозможно», – говорит Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании «ИПОТЕК.РУ».

В частности, объясняет эксперт, равные права на наследство имеют дети, рожденные в браке, внебрачные дети, а также усыновленные. При этом, например, усыновление могло происходить и в другом городе, и в другой стране, что уже само по себе далеко не всегда поддается проверке. Что касается внебрачных детей, то об их существовании родственники наследодателя могут и вовсе не подозревать.

И такой наследник может объявиться уже после продажи квартиры, заявив о нарушении своих прав.

Завещание – гарантия безопасной сделки?

Ответ один: нет. Даже если квартиру продает наследник, четко прописанный в завещании, в котором он фигурирует один это тоже не является гарантией того, что ничьи права при передаче наследства не были нарушены.

Да, безусловно, наследование по завещанию кажется более понятным, нежели наследование по закону (когда имущество делится поровну между родственниками, по очереди). Но завещание все равно не уберегает от проблем в будущем. Поскольку есть такое понятие, как обязательная доля в наследстве.

Да, люди могут и не знать своих прав (о подобной истории «Собственник» рассказывал здесь), а более «умный» наследник не откажется воспользоваться ситуацией.

«На практике действительно бывает так: наследник, вступивший в права в условиях временной неосведомленности «конкурентов», спешит избавиться от квартиры, ничего не сообщая о рисках покупателю.

И покупатель, не воспользовавшийся услугами по профессиональной экспертизе объекта, в один отнюдь не прекрасный день вдруг обнаруживает у себя в почтовом ящике судебную повестку, а затем во многих случаях теряет приобретенную квартиру, а зачастую и заплаченные за нее деньги.

Часто ли случаются подобные прецеденты? Скажем так: периодически» – предупреждает генеральный директор АН «Релайт-Недвижимость» Олег Самойлов.

Что же, совсем не покупать унаследованные квартиры?

В этом вопросе эксперты несколько расходятся во мнениях. Наталья Ракова, например, считает, что лучше не рисковать: «Сейчас выбор квартир на рынке достаточный». А руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина, напротив, отмечает, что доля унаследованных квартир на вторичном рынке возросла: «Тем самым покупатель, отказывающийся от квартиры, полученной в наследство, существенно ограничивает круг поиска».

В любом случае, спешить не надо – как с отказом, так и с самой сделкой. «Да, приобретение квартиры, право собственности на которую перешло к продавцу в результате наследования, имеет целый ряд специфических особенностей и рисков. Однако это не значит, что их наличие однозначно является категорическим препятствием для сделки. Просто необходимо вдумчиво подойти к проверке объекта и разработке программы необходимых антирисковых мероприятий», – разъясняет Олег Самойлов.

Дмитрий Овсянников уточняет, что от «свежего» унаследованного объекта точно лучше отказаться, а вот если с момента перехода права собственности на унаследованную квартиру прошло лет десять, тогда над покупкой есть смысл подумать.

Как максимально обезопасить такую сделку? Кто может дать гарантии, что наследство было «чистым»?

По идее, гарантий не может дать никто. Неучтенные наследники могут возникнуть в любой момент. Если они докажут, что не знали о смерти наследодателя, то согласно ГК, срок, в течение которого они могут заявить о своем праве на долю в наследстве (полгода), будет восстановлен.

Таким образом, квартира будет возвращена продавцу (который будет дальше разбираться с новыми наследниками), а добросовестный покупатель должен будет получить свои деньги за сделку. «При этом деньги, как известно, могут возвращаться покупателю годами и десятилетиями», – констатирует Дмитрий Овсянников.

Опасность еще и в том, что если с момента сделки прошло несколько лет, то возвращенные за «нехорошую» квартиру деньги сильно обесценятся (даже в том случае, если они будут получены в полном объеме, что и без того редкость). Таким образом, покупатель остается хоть и добросовестным, но все равно так или иначе обиженным.

Что касается гарантий, то сегодня на рынке некоторые компании страхуют свои сделки с недвижимостью. Даже со вторичной: например, «НДВ-Недвижимость» работает с компанией «РОСНО»; АН «Релайт-Недвижимость» предлагает гарантийное обязательство по юридической чистоте сделки. Но с подозрительными объектами риэлторы работать попросту не будут. И страховать сделку купли-продажи с недавно унаследованной квартирой не станет никто.

Как правило, страхуются и без того «чистые» объекты, ведь рисковать своими деньгами не хотят ни агентства недвижимости, ни страховые компании.

Если говорить об ответственности нотариуса, который не выявил наследников, то о таком и мечтать не приходится. Нотариус не несет ответственности за непоявление наследников, которым дается полгода, чтобы они могли заявить о себе и претендовать на наследство. Юридическая ответственность нотариуса наступает лишь в том случае, если он умышленно раскрывает сведения о нотариальном действии или несвоевременно предоставляет сведения в налоговый орган.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Какой очереди наследников относятся внуки

Как продать унаследованную квартиру, если она отпугивает покупателей?

«По существу, продавец может облегчить проведение экспертизы объекта, подготовив и предоставив покупателю необходимые сведения о родственниках наследодателя и круге его возможных наследников. При этом покупателю, даже в случае если продавец представил все необходимые документы, отказываться от экспертизы я все равно не рекомендую, поскольку любая информация, поступающая от продавца, на мой взгляд, требует проверки на полноту и достоверность», – советует Олег Самойлов.

Кроме того, эксперты сходятся во мнениях, что при сделках купли-продажи с такими объектами в договоре нельзя соглашаться на заниженную стоимость, даже если недостающая сумма будет доплачена и оформлена расписками. Слишком велик риск для покупателя потерять и квартиру, и деньги.

Источник: http://www.volgastroy.ru/press/pokupka-unasledovannoy-kvartiry

Покупка квартиры

Если вы намерены купить квартиру, тогда ниже приведены некоторые моменты, которые важно знать, чтобы не столкнуться с неприятной ситуацией, и не оказаться у разбитого корыта.

Количество продаж

Если квартира, которую вы собираетесь купить, имела много собственников, это должно вас насторожить. Большая часть мошенников, это опытные юристы, которые хорошо разбираются в тонкостях оформления документов, и в проведении сделок с недвижимостью.

И если с квартирой заключить одну незаконную сделку, а после этого еще несколько законных, тогда квартира уже никак не будет «чистой». Важно знать, если одна из предыдущих сделок была незаконной, тогда в судебном порядке все последующие сделки аннулируются.

Чтобы проверить историю квартиры, необходимо взять выписку с Единого Государственного реестра.

Красные линии

Также важно попросить у продавца документы БТИ и изучить их лично. Так вы сможете узнать, производилась ли в квартире перепланировка и насколько она законна. И если в документах с БТИ будут присутствовать красные линии, это будет свидетельствовать о не узаконенной перепланировке. Явно покупатель вряд ли будет этому рад, ведь чтобы узаконить перепланировку или переоборудовать квартиру потребуются дополнительные расходы.

Что указано в договоре

Зачастую продавцы в договоре ставят меньшую стоимость квартиры, чтобы меньше был налог. Но тут важно учесть, что в случае расторжения вашей сделки, вам вернется только та сумма, которая указана в договоре.

Третьи лица

Чтобы не столкнуться с неприятностями, важно также проверить историю квартиры. Кто там был зарегистрирован, были ли в квартире прописаны несовершеннолетние дети, куда они выбыли, также наличие лиц, находящихся в местах лишения свободы, кто был снят с учета, и на каких основаниях. Это проверяется по расширенной выписке из домовой книги.

Например, если вдруг выясниться, что дети зарегистрированы в детском доме, вам стоит отказаться от покупки данной квартиры, так как органы опеки и прокуратура отслеживают такое жилье, и возвращают его через суд детям.

Что касается лиц, находящихся в местах лишения свободы, то тут стоит помнить, что они сохраняют право на квартиру, и не важно, как долго они пребывали в заключении.

Любая сделка с квартирой должна заключаться только с наличием разрешения от всех собственников. В противном случае, гражданин, вернувшись с заключения, имеет полное право зарегистрироваться и проживать в данной квартире.

Холост или женат

Также следует уточнить, состоит или состоял ли собственник квартиры в законном браке, сроки его заключения или расторжения. Если квартира была куплена в период брака, значит, на нее имеют равные права оба супруга, и это не зависит, на кого она оформлена.

В таком случае необходимо наличие согласия второй половины на продажу квартиры, иначе могут возникнуть проблемы раздела имущества с одним их супругов. Такая же ситуация может возникнуть, если брак уже расторгнут, но с этого момента не прошло трех лет.

В течение этого времени, один из супругов может подать заявление в суд на раздел имущества.

Квартира по наследству

Этот момент заслуживает особого внимания. Если квартира, которую вы решили купить, досталась продавцу по наследству, выясните на каком основании — наследование по закону или завещание, так как правила наследования будут разные. Например, если завещание, то наследовать квартиру могут лица, которые имеют право на часть наследства и иждивенцы наследодателя. Тут важно определить лиц, которые могут на законных основаниях отсудить часть наследства.

Необходимо выяснить, когда и на кого было оформлено завещание, так как наследники первой очереди, которые были лишены наследства, могут оспаривать такое решение в судебном порядке. Важно убедится в дееспособности наследодателя, так как часто завещания, которые были оформлены не дееспособными пожилыми людьми, суд аннулирует.

Также возможен такой вариант, что один из родственников может обратиться в суд, и восстановить пропущенный срок наследования, и если он докажет свои права, ваша сделка будет признана недействительной.

Наличие обременений и споров

Эту информацию можно получить, отправив запрос в контролирующие органы. Если квартира имеет обременения или какие-либо споры, от покупки лучше отказаться, или же проконсультироваться с юристом о последствиях. И если вы все же решились купить такую квартиру, постарайтесь по максимуму снизить ее стоимость.

Как видите, чтобы грамотно купить квартиру, необходимо знать большое количество тонкостей и нюансов. Поэтому безопасней будет обратиться в агентство недвижимости, и отдаться в руки профессионалов. Специалисты агентства имеют колоссальный опыт на рынке недвижимости, и проведут сделку юридически грамотно, исключая какие-либо неприятные последствия.

И именно по этой причине, покупатели и продавцы квартир работают исключительно с сопровождением агентства. Удачных и безопасных вам сделок.

код для вставки на форум — bbCode:[url=/nedvigimost/operacii-s-nedvigimostiu/pokupka-kvartiry.html]Покупка квартиры[/url]

код для вставки — HTML:Покупка квартиры

Источник: http://dom20a.ru/nedvigimost/operacii-s-nedvigimostiu/pokupka-kvartiry.html

Покупка квартиры, которая досталась по наследству

Покупка жилого помещения, которое передано продавцу на правах наследуемого имущества, несет определенный риск. Это обусловлены тем, что квартира может быть обременена иными наследниками, не участвующими в сделке, которые могут заявить права на реализованное жилье даже по прошествии нескольких лет. Такое возможно в случае, когда нотариус не смог отыскать наследника.

Предварительно продавцу необходимо зарегистрировать  унаследованную квартиру в органах ФРС.

Перечень документов

Перечень документов, необходимых для совершения процедуры продажи:

  • паспорта лиц, являющихся сторонами сделки;
  • выданное нотариусом свидетельство, подтверждающее право продавца на реализуемую собственность;
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности;
  • справка, либо выписка, свидетельствующая о том, что продаваемое жилое помещение не обременено долгами за потребленные коммунальные услуги (органу регистрации не требуется, нужно покупателю);
  • три образца договоров купли — продажи;
  • сведения о зарегистрированных в нем лицах;
  • технический паспорт реализуемого объекта;
  • удостоверенное нотариально обязательство продавца об отсутствии иных родственников, имеющих право обладания доставшейся в наследство жилой площадью.

Этапы сделки

Перед покупкой жилого помещения, которое было передано продавцу в качестве наследства, потенциальному покупателю необходимо удостовериться в отсутствие иных претендентов на квартиру.

Наследники прямой очереди могут не быть указаны в завещании/свидетельстве о наследстве по закону, однако, они обладают правом на реализуемую квартиру.

Также спустя какое-то время заявить о своих правах могут и лица, отбывавшие наказание в тюрьме или же проживавшие за границей и не знавшие о смерти своего родственника.

Шаг 1: проверка документов на квартиру

В соответствии с этим покупателю необходимо получить от продавца документ, в соответствии с которым последний берет на себя обязательства по решению вопросов с родственниками. Также допустимо принятие письменного отказа иных наследников от квартиры.

ВАЖНО: Нотариус вправе, но не обязан принимать меры к розыску наследников. Это значит, что при отсутствии сомнений и наличии заявивших свои права наследников, свидетельство о праве на наследство будет выдано без дополнительной проверки всех обстоятельств.

Дополнительно можно запросить выписку из домовой книги обо всех лицах, ранее зарегистрированных в квартире и, как бы это не банально звучало, пообщаться с соседями – они то уж точно смогут сказать обо всех семейных проблемах, которые творились у них за стенкой. И если все они в голос однозначно заверят вас, что в этой семье была или же идет в настоящий момент «война» за имущество – такой сделки лучше избежать.

Шаг 2: определение стоимости имущества

Если реализации подлежит жилое помещение, которое находится в собственности продавца не более трех лет с момента принятия наследства, при продаже наследник должен оплатить налог в размере 13 % от общей стоимости жилья.

Для снижения указанной суммы недобросовестные продавцы могут предложить покупателю сделку, в соответствии с которой сумма, указанная в договоре, значительно ниже той, что оговорена в действительности. Данное действие прямо противоречит нормам законодательства и соглашаться на подобную сделку не рекомендуется, так как в случае оспаривания сделки в судебном порядке, с последующим ее расторжением, покупатель получит лишь ту сумму, которая была оговорена в договоре.

Шаг 3: свидетельство о праве собственности

При покупке жилья, являющегося наследственным, необходимо убедиться в наличии у продавца нотариально удостоверенного свидетельства, которое подтверждает право указанного лица на обладание недвижимым имуществом и выданного на основании него свидетельства о госрегистрации прав собственности на жилье. Отсутствие указанного документа препятствует проведению сделки по продаже жилого объекта.

Шаг 4: покупка жилой собственности

Приобретение наследственной квартиры происходит в соответствии с принятыми правилами, согласно которым сторонам необходимо удостоверить сделку купли — продажи недвижимого объекта в регистрационном органе. Если все проходит успешно, покупатель получает на руки свидетельство о регистрации его прав на жилье, а продавец – заверенную копию договора купли-продажи.

Для продавца: как продать квартиру, доставшейся по наследству

Источник: https://pravila-deneg.ru/sdelki-po-kuple-prodazhe/pokupka-kvartiry-kotoraja-dostalas-po-nasledstvu

Покупка квартиры, полученной в наследство — Москонсалт

Покупка квартиры, полученной в наследство - Москонсалт

Когда необходимо купить недвижимость, чтобы улучшить свои жилищные условия, приходится достаточно скрупулезно, длительно и тщательно подыскивать подходящий объект. При этом потенциальные покупатели больше внимания обращают на месторасположение, стоимость, этажность, наличие коммуникаций и инфраструктурных единиц.

И только немногие прикладывают действительно серьезные усилия, чтобы разобраться в другом аспекте понравившегося жилья – это о его, так сказать, «истории права собственности». То есть, по возможности, проследить цепочку владельцев и убедиться, что в ней нет «слабых звеньев». Это особенно актуально, когда покупаемая недвижимость досталась продавцу через вступление в наследство.

«Нехорошие» квартиры

В связи с участившимися мошенническими схемами, покупатели начали избегать рассматривания квартир, полученных в наследство. Известно, что недвижимость именно с таким статусом наиболее часто задействуют в преступных сделках и схемах. Кроме того, нередки случаи, когда она становится объектом судебных разбирательств.

Независимо от того, была ли сделка заключена по заранее продуманному мошенническому плану, в ней участвовали недобросовестные продавцы или лица, объявшие о своих правах на наследную квартиру, которая уже продана, в этих ситуациях практически всегда единственной пострадавшей стороной оказывается добросовестный покупатель.

Экспертов рынка недвижимости часто спрашивают, что, раз с этими квартирами столько проблем, то может быть их просто в принципе не рассматривать как вариант для покупки? Единого ответа у специалистов нет, тем более, что квартир «с наследством» с каждым годом на рынке становится все больше. Отказываясь от них, покупатель, тем самым, ограничивает существенно свой выбор.

Правила безопасности сделки

Если же квартира полностью устраивает по всем остальным критериям, но полностью не подходит по своему правовому статусу, юристы в этом случае советуют одно – проверять и еще раз проверять. Причем, не следует надеяться исключительно на работу агента недвижимости, нужно предпринимать и самостоятельные шаги, которые помогут обезопасить себя от возможных сюрпризов в будущем.

Итак, что может сделать покупатель? Во-первых, проверить как можно тщательней личности продавцов, а также попытаться выяснить, с кем проживал наследодатель до момента смерти. Это позволит выявить возможных гражданских супругов, сиделок, дальних родственников, которым, как известно, часто престарелые люди передают имущество по завещанию в качестве благодарности.

Следует попросить у продавца нотариально заверенную копию свидетельства смерти завещателя, это даст гарантии, что тот действительно умер. Бывают случаи, когда собственник квартиры просто считался без вести пропавшим, о чем, естественно, покупателю не сообщается.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Что такое закон независимого наследования

Также специалисты рекомендуют привлечь страхователей, которые смогут оценить риски сделки. Делают они это перед тем, как заключить договор титульного страхования – вид страховки, при которой покупатель страхуется от возможного изъятия квартиры вследствие признания судом нарушений сделки или ее ничтожности.

Кроме того, юристы однозначно не советуют рассматривать как вариант покупки жилье у лиц, которым оно было передано по завещанию от посторонних лиц. В таких случаях риск возникновения родственников первого и другого круга безмерно велик, что потянет за собою судебные тяжбы. Еще одна рекомендация – не оформлять сделки с недвижимостью, переданной в наследство менее 3-х лет назад.

Источник: http://urcompanya.ru/pokupka-kvartiryi-poluchennoy-v-nasledstvo/

Как наследникам продать квартиру?

Получение квартиры в наследство является законным основанием для приобретения недвижимости в личную собственность. Наследование жилья может происходить по закону или по оставленному прежним владельцем завещанию, прочитайте о том как оформить завещение на квартиру. Продажа унаследованной квартиры может осуществляться только после прохождения процедуры принятия наследства.

В том случае, когда наследодатель не позаботился о том, чтобы оставить завещание с указанием о том, кто будет новым владельцем жилья, квартира по закону будет разделена между всеми наследниками. (ГК РФ, статья 1116). Для получения наследства необходимо его принять.

Процедура принятия наследства включает в себя подачу заявления в нотариальную контору. Обращаться нужно к нотариусу по месту проживания владельца, оставившего завещание или в нотариальную контору по месту расположения жилья. Нотариусу нужно предъявить пакет документов, в который входят:

  • Свидетельство о смерти наследодателя
  • Документы на квартиру
  • Собственный паспорт
  • Свидетельство о браке (в случае изменения фамилии)
  • Документы о родстве с гражданином, оставившим наследство

Документы по наследству необходимо подать в срок не более 6 месяцев с момента смерти завещателя. Если по каким-либо причинам наследники не уложились в отведенный законодательством срок, он считается пропущенным. В таком случае процедуру вступления в наследство придется начинать после положительного решения суда, причем суд нужно будет убедить в том, что причина опоздания была действительно уважительной.

В нотариальном агентстве после этого откроют дело о наследстве. Спустя шесть месяцев наследник (или все наследники) должны получить свидетельство о наследстве. Это свидетельство является законным основанием для регистрации права собственности на недвижимость в Федеральном Управлении государственного регистрационного центра. После регистрации новый владелец квартиры может распоряжаться ей по собственному усмотрению.

Часто встречается ситуация, когда свидетельство собственности получают сразу несколько наследников – в таком случае обычно квартира выставляется на продажу, а вырученные деньги делятся поровну (или согласно полученным долям) между наследниками.

Причем для продажи своей доли не нужно спрашивать согласия у других собственников квартиры. Однако закон (статья 250 Гражданского кодекса) требует, чтобы перед продажей своей доли владелец сначала предложил ее купить другим наследникам. Если они не согласятся выкупить эту долю, то тогда владелец на законных основаниях может продать его любому желающему.

Источник: http://about-realty.net/kak-naslednikam-prodat-kvartiru.html

Продажа квартиры или дома по свидетельству о праве на наследство

Продажа квартиры или дома по свидетельству о праве на наследство

Получая имущество в порядке наследования, человек приобретает возможность распоряжаться ею. Но вместе с этим появляются и спорные ситуации. Можно ли продать квартиру по свидетельству о праве на наследство без последующего ее оформления?

Не существует конкретных особенностей оформления сделок на полученную собственность, такую как дом. Но приобретатель такой квартиры или дома все равно несет определенные риски, которые могут появиться при ее покупке. При самостоятельном приобретении желательно использовать образец.

Особенности продажи

Наследник получает возможность распоряжения на квартиру или дом в день, когда умирает наследодатель. Он может использовать дом для проживания, оплачивать платежи или заключать договор аренды. Образец поможет без нарушений сдать полученную собственность. В результате, наследство уже можно использовать. Но в это время нет возможности реализовывать наследство. Для этого потребуется свидетельство о праве на имущество, которое можно получить у нотариуса.

В первую очередь необходимо оформить все необходимые документы на полученную квартиру. Только на этом основании можно провести сделку на полученную собственность. Для этого можно выполнить следующие действия:

  1. Принятие имущества;
  2. Передача необходимых документов нотариусу;
  3. Выдача свидетельства о праве наследования.

Обычно свидетельство о праве на наследство предоставляется не раньше, чем после установления факта смерти наследодателя. Данный период устанавливается, чтобы можно было выявить всех предполагаемых наследников. До момента получения готового свидетельства о праве собственности невозможно продать квартиру или дом, так как отсутствуют нужные документы для проведения сделки через органы Росреестра на полученную недвижимость.

Общие сведения

Получаемое по наследству недвижимое имущество может продаваться только при наличии соответствующих документов и свидетельству. Согласно гражданского законодательства, оформляя наследство, необходимо использовать образец и придерживаться следующих нормативов:

  1. Общих положений, касающихся купли-продажи;
  2. Закона о регистрации недвижимого имущества.

Читайте также  Обязательная супружеская доля в наследстве

Особое внимание можно уделить налогообложению квартиры или дома. При продаже срок владения исчисляется датой смерти наследодателя. Если сделка осуществляется преждевременно, придется дополнительно оплатить налог.

Уделите внимание оформлению документов, таких как договор купли-продажи. Для ознакомления можно использовать образец. Необходимо учесть все тонкости продажи по свидетельству о праве на наследство.

Оглашение завещания и принятие имущества – только начало пути, который ведет к реализации полученного имущества по свидетельству о праве собственности на дом. На основании законодательства, реализовывать имущество по свидетельству о праве собственности можно только через полгода после признания факта смерти наследодателя.

Прежде чем составить договор купли-продажи на дом, необходимо решить следующие моменты:

  • Если собственников квартиры или дома несколько, необходимо прийти к общему мнению по поводу продажи и цены вопроса.
  • Наследники должны учитывать, что к ним переходит не только имущество, но и долги завещателя по свидетельству о праве собственности на дом и другое имущество.
  • Для получения возможности полностью распоряжаться имуществом, важно предварительно оформить наследство у ведущего его нотариуса.
  • Когда вы получите документ на наследство, уже есть возможность продажи квартиры или дома.
  • При наличии нескольких наследников договор купли-продажи должен учитывать, какая сумма причитается каждому из них.

Приобретение чужого наследства

Самым рискованным периодом для покупателя становится договор купли-продажи, заключаемый в первые полгода после установления факта смерти наследодателя. В этот период дом еще официально не перешел в собственность продавца. При этом есть родственники, которые могут заявить о возможности получить свою долю согласно свидетельству о праве собственности на дом.

Если же было завещание, даже в этой ситуации можно расширить круг наследников. Как правило, изначально не учитывают внебрачных детей, родственников с небольшой долей и тех, у кого есть возможность получения обязательной доли в наследстве. В дальнейшем их наличие может создать проблемы в распоряжении собственностью.

Читайте также  Образец соглашения о разделе наследства между наследниками

Юристы говорят, что можно предусмотреть договор купли-продажи, в котором продавец обязуется оформить документы на квартиру. Также необходимо прописать, что при появлении других наследников продавец получит свои деньги обратно. В такой ситуации дополнительно оплачивается неустойка.

Но даже после вступления во владение имуществом остается риск появления тех наследников, которые не знали о факте гибели наследодателя. В данной ситуации они могут восстановить свое право наследования в судебном порядке. А в результате договор купли-продажи признается недействительным. Такой же риск исходит со стороны несовершеннолетних наследников. Если их право было нарушено, они имеют возможность восстановления прав у нотариуса в течение полугода после достижения 18-летнего возраста.

Чтобы обезопасить сделку от рисков, можно использовать страхования. В этом случае на 3 года страхуется риск от утраты собственности, для чего нужен договор купли-продажи. Оформление титульного страхования защитит покупателя от появления третьих лиц на недвижимость, если они появятся после приобретения дома или квартиры. Но при чрезмерных рисках страхования компания может не заключить договор купли-продажи.

Таким образом, существует возможность заключить договор купли-продажи на дом или квартиру по свидетельству о праве на наследство. Но такая сделка сопряжена с большим количеством риском, которые необходимо учитывать заранее.

Источник: https://MirNasledstva.ru/razdel-nasledstva/prodat-kvartiry-dom-svidetelstvo-o-prave-na-nasledstvo.html

Риски покупки квартиры по наследству

Покупка квартиры, полученной в наследство: что следует знать

11 января 2013 г. Покупка, полученной в наследство: что следует знать.

Советы покупателям: узнать о жизни хозяина, посчитать его родственников, не соглашаться на налоговые «игры» Квартиры на вторичном рынке недвижимости отличаются не только площадью, планировками и расположением, но и своими историями.

Одни были приватизированы и всегда принадлежали лишь одному собственнику, другие покупались уже в рыночные времена и сменили не одного хозяина, а третьи переходили к продавцам по наследству.

Бесчастная Татьяна Васильевна

Бесчастная Татьяна Васильевна.

Частный риэлтор. контактный телефон: (926) 014-91-71 Риски при приобретении,полученной по наследству. Продажа квартиры, перешедшей по наследству, – дело, в общем-то, довольно обычное. Однако покупателю такой недвижимости нужно знать хотя бы об основных рисках, с которыми он может столкнуться.

Риск при покупке таких объектов заключается в том, что вместе с ними есть вероятность приобрести имущественные претензии лиц, законные права которых были нарушены при выделении наследства.

Покупка квартиры у наследника

Покупка квартиры у наследника Собираясь купить квартиру, вы можете выбрать её из большого списка предложений на доске бесплатных объявлений mаmadu Купить — продать квартиру в Москве. Приобретая, будьте особенно осторожны и внимательны в том случае, когда продавец предъявляет свидетельство о государственной регистрации права собственности, основанием для выдачи которого является наследование.

Приобретение квартиры, полученной в наследство

Приобретение, полученной в наследство В России практика продажи (да и покупки), перешедшей по наследству, получила большое распространение, но покупатель в этом случае несет определенные риски, о которых хотелось бы поговорить в этой статье. 23 января 2014 г. Изучая вторичный рынок недвижимости, например Санкт-Петербурга.

Риски при покупке на вторичке Деталі Створено: Середа, 22 січня 2014, 19:55 Покупка жилья — процесс, связанный с рисками.

Риски при покупке на вторичке можно поделить на юридические и технические.

Первые – риски, в результате которых может потерять права собственности на объект, вторые — покупка жилья с недостатками, что создает некомфортное проживание и влияет на право собственности.

Покупка квартиры, полученной по наследству: основные нюансы и риски

Покупка квартиры, полученной по наследству: основные нюансы и риски В том случае, если ваша будущая квартира досталась продавцу по наследству, необходимо максимально сократить возможные риски такого приобретения.

Нюансы Начинать необходимо с ознакомлением свидетельства о смерти . которое подтверждает факт кончины бывшего владельца квартиры.

Это позволит избежать обстоятельств, когда хозяин пропал без вести или просто уехал в длительную командировку, т.е.

Риски при покупке квартиры

Риски при покупке. Один из самых ответственных моментов при покупке — это проверка на юридическую чистоту.

Думаю, не стоит говорить о том, что покупаемую проверять нужно. Это понимают даже те, кто экономят на риэлторских услугах. Существует много мнений и мифов о том, что нужно проверять, а что нет.

И самый главный миф заключается в том, что юридическая чистота квартиры существует в принципе.

Ответы на ваши вопросы

Ответы на ваши вопросы. Риэлторские услуги Наследство — риски покупки квартиры по завещанию 06.06.2015 11:50 Наследство серьезная тема для исследования при приобретении, исследования должны проводится достаточно глубоко.

Как обезопасить себя от рисков, сопровождающих покупателя при оформлении сделки купли-продажи квартиры

Как обезопасить себя от рисков, сопровождающих покупателя при оформлении сделки купли-продажи квартиры Операции по купли-продажи помещений, предназначенных для жилья, не редко совершаются в условиях неопределённости: потенциальный собственник не получает полной информации, касающейся предмета сделки, документооборота и её реализационных моментов.

Источник: http://sarbuh.ru/riski-pokupki-kvartiry-po-nasledstvu-79526/

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 653-60-72 доб. 987 (Москва)

+7 (812) 426-14-07 доб. 133 (Санкт-Петербург)

+8 (800) 500-27-29 доб. 652 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: