Оформление договора найма квартиры

Как правильно составить договор аренды жилья

оформление договора найма квартиры

Сразу оговоримся: в этой статье речь пойдёт именно о договоре коммерческого найма жилых помещений, который регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ и частично главой 5 Жилищного кодекса РФ, то есть о найме квартиры физическим лицом.

В законе есть разница между договором найма (который заключается с физическим лицом) и договором аренды (который заключается с юридическим лицом). Однако в обычной речи используется устоявшееся слово «аренда».

Поэтому в данном материале для простоты мы будем использовать оба термина — «наём» и «аренда» — как равнозначные.

Документы

Ни в коем случае не стесняйтесь просить собственника квартиры предоставить полный пакет документов:

  • паспорт;
  • обязательно свидетельство о регистрации права собственности на квартиру;
  • дополнительно: оплаченные квитанции по коммунальным платежам (чтобы убедиться, что по ним нет долгов) и выписку из домовой книги о зарегистрированных на жилплощади лицах.

Если собственников у квартиры несколько, то согласия одного из них недостаточно, нужно получить согласие всех. Возможно три варианта развития событий:

  1. Приложить письменное согласие всех совладельцев.
  2. Один совладелец заключает договор с доверенностью от других.
  3. При заключении договора все собственники присутствуют лично (тогда в договоре указывается, что квартира сдаётся одновременно всеми собственниками).

От людей, не являющихся собственниками, но зарегистрированных на жилплощади, также требуется письменное согласие. В противном случае они могут заявить о своих правах в любой момент, а вам придётся в срочном порядке искать новое жильё.

Раз мы говорим о найме квартиры, значит, наниматель — физическое лицо. Поэтому ему нужно принести с собой паспорт. Если вы собираетесь жить в квартире не один, то паспортные данные второго (третьего, пятого) жильца также необходимы.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. За исключением договора, заключённого меньше чем на год.

Договор найма может быть краткосрочным (до одного года) и долгосрочным (от одного года до пяти лет). Если в договоре о сроке не сказано ни слова, считается, что он заключён на максимальный пятилетний срок. Главное различие между долгосрочным и краткосрочным договорами — условия выселения жильцов.

Краткосрочный договор

Собственник может прописать период, во время которого договор может быть расторгнут сторонами досрочно. Если такой период не указан, он не имеет права выселять жильцов до окончания срока действия договора. Зато по окончании этого срока собственник уже сам решает, продолжать сдавать квартиру этим же жильцам или искать других.

Долгосрочный договор

Расстаться с жильцами собственнику намного сложнее. По окончании срока договора арендодатель не может просто заселить в квартиру кого-то другого: если он не уведомил о своём желании жильца не меньше чем за три месяца до окончания договора, считается, что договор автоматически продлевается на старых условиях.

Если арендодатель говорит, что он больше не планирует сдавать жильё, то жильцы должны съехать. Но в этом случае он на самом деле не может сдавать квартиру как минимум год, в противном случае предыдущие жильцы вправе обратиться в суд и потребовать возмещения убытков.

В отличие от арендодателя, жилец может расторгнуть договор в любой момент без объяснения причин.

Насущный вопрос: кто делает ремонт? Обычно в договоре есть формулировка, что «после окончания срока действия договора найма жильцы обязуются вернуть помещение в том же виде, в каком оно было предоставлено». Поэтому в договоре сразу следует обозначить, что в квартире можно менять, а что нет.

Кроме того, без согласия собственника жильцы не имеют права производить переустройство и реконструкцию жилого помещения. Например, при ремонте нельзя просто так взять и снести межкомнатную перегородку или расширить дверной проём.

Если ремонт проводить можно, то в договоре обязательно прописывайте, на сколько должна быть снижена арендная плата. Если указания не будет, возможна такая ситуация, что вы самостоятельно всё отремонтируете, а владелец попросту откажется возмещать ваши расходы.

Весь текущий ремонт и траты по нему — на плечах жильца. Он не только поддерживает порядок в квартире, но и отвечает за сохранность имущества.

Капитальным ремонтом должен заниматься арендодатель, и все траты возлагаются на него (если в договоре не указано обратное). Если же арендодатель не проявляет заинтересованности в капитальном ремонте, когда он требуется, то снимающий жильё вправе:

  • самостоятельно произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, а с арендодателя взыскать его стоимость;
  • потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
  • потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Когда вы делаете ремонт или покупаете что-то новое в съёмную квартиру, говоря юридическим языком, вы производите улучшения. Они могут быть отделимыми и неотделимыми. Например, если жилец за свой счёт установил кондиционер или водонагреватель (а арендодатель не снижал арендную плату и не возмещал их стоимость), он вправе забрать их с собой.

Неотделимые улучшения, например новые обои, с собой не заберёшь, не испортив внешнего вида квартиры. Поэтому арендатор может потребовать возместить их стоимость, когда истечёт срок действия договора. Но требование будет удовлетворено в том случае, если в договоре указано, что арендодатель не возражал против этого улучшения.

Состояние имущества

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в хорошем состоянии. Это значит, что если что-то мешает вам пользоваться квартирой, то арендодатель должен устранить эту причину за свой счёт. Даже ту, о которой он и не подозревал на момент сдачи квартиры.

Например, вы заселились и с удивлением обнаружили, что все трубы давно прогнили и помыться в душе просто невозможно. Арендодатель должен устранить этот недостаток в кратчайшие сроки и абсолютно безвозмездно.

Если он этого не делает, вы можете либо самостоятельно устранить причину и потребовать возмещения расходов, либо расторгнуть договор.

Внимание: арендодатель должен устранять за свой счёт только те недостатки, о которых ни он, ни вы не знали.

Если при осмотре квартиры вы видели, что там что-то не работает, или вас об этом предупредили заранее, то уже ваше право — соглашаться на такое условие или поискать вариант получше.

Также юристы рекомендуют вдобавок к договору составить акт приёма квартиры. В нём прописывается состояние мебели, сантехники, пола, окон и всего прочего. Впоследствии это поможет избежать споров о качестве ремонта и мебели. Конечно, в квартире со старой советской мебелью и без техники этого можно и не делать.

Но собственник, сдающий жильё с дорогой мебелью и техникой, заинтересован в том, чтобы всё имущество вернулось к нему в должном состоянии, поэтому он может даже приложить фотографии имущества и чеки, подтверждающие его стоимость. Естественная амортизация, разумеется, учитывается.

А вот за разбитый экран телевизора арендатор должен будет заплатить.

Обратите внимание на такое понятие, как «солидарная ответственность», если вы снимаете квартиру с кем-то в складчину. Если в договоре не предусмотрен пункт о солидарной ответственности, то всю ответственность будет нести тот, кто заключал договор. То есть если ваш нерадивый сосед что-то сломает, а в договоре ответственным записаны только вы, то и расплачиваться придётся именно вам.

Арендная плата

В договоре определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Если специальных указаний насчёт этого нет, то считается, что они аналогичны обычно применяемым при аренде подобного имущества: в случае с квартирой это твёрдая сумма платежа, вносимая каждый месяц.

Если арендодатель просит сразу внести плату за 2–3 месяца вперёд или залог, в договоре это обязательно нужно прописать.

В документе также стоит указать, как часто и в каком объёме арендодатель может повышать плату. На практике обычно фиксируют повышение арендной платы раз в год до 10% от начальной стоимости. Но всё это на усмотрение сторон.

Если в договор такой пункт не включён, арендодатель всё же имеет право повысить арендную плату, но делать это можно не чаще одного раза в год. Причём он обязан уведомить жильца об этом заранее в письменной форме. Если новые условия его не устраивают, он может отказаться от договора в одностороннем порядке.

Арендатор также вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, не зависящих от него, условия арендованного помещения ухудшились.

Разговаривайте с собственником обо всех деталях. Вам, скорее всего, придётся часто встречаться. Он волнуется за свою квартиру, вы волнуетесь за качество проживания, поэтому учитесь договариваться и прописывайте все устные договорённости в документе.

Нечасто, но случается неприятная ситуация: иногда собственники любят заходить без предупреждения, даже в отсутствие жильцов и по несколько раз в месяц. Это повод для расторжения договора с возмещением расходов жильца на переезд. Чтобы избежать такой ситуации, просто добавьте в договор одну строчку о том, как часто собственник может у вас появляться, нужно ли предупреждать вас об этом заранее, и укажите на запрет самопроизвольных визитов в ваше отсутствие.

Узнайте, как арендодатель относится к гостям, к животным, и указывайте это в договоре.

Только договариваясь и фиксируя все детали, имеющие значение, обе стороны смогут жить без конфликтов и без лишнего беспокойства.

Расторжение договора через суд

Мы уже говорили о том, что арендодателю расстаться с жильцом непросто, важную роль играет вид договора. А вот наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но с одним условием: он должен предупредить арендодателя о своём желании за три месяца в письменной форме.

Но иногда договориться по-человечески не получается, и для одной из сторон выход остаётся только один — добиваться справедливости через суд и расторгать договор.

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  • пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя;
  • не производит капитальный ремонт имущества в сроки, оговоренные в договоре, если по договору капитальный ремонт является обязанностью арендатора.

Арендодатель может расторгнуть договор через суд, только если он письменно требовал от арендатора устранить нарушения.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

  • арендодатель не предоставляет имущество или создаёт препятствия, мешающие пользоваться имуществом в полной мере;
  • имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества;
  • арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором или разумные сроки;
  • имущество в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, в состоянии, непригодном для использования.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В заключение остановимся ещё на двух важных моментах.

Если наймодатель дарит или продаёт жильё, сданное в аренду, то договора аренды это не прекращает. Иными словами, когда человек приходит и говорит: «Съезжайте, я квартиру продаю», — это незаконно. Смена собственника не влечёт прекращения договора найма жилого помещения.

В случае необходимости можно сменить нанимателя (арендатора). То есть если договор заключён на мужа, а он, к примеру, уезжает на Северный полюс в длительную командировку, то с его согласия можно сменить арендатора на жену. При этом договор остаётся тот же самый, те же условия, срок продолжает течь и не обнуляется. Но это может избавить от волокиты, если возникнут какие-то проблемы (например, если придётся расторгать договор или что-то взыскивать через суд).

Источник: https://Lifehacker.ru/dogovor-arendy-zhilya/

Оформление договора найма квартиры

оформление договора найма квартиры

Что такое договор аренды жилья За определенную арендную плату наниматель пользуется недвижимостью в течение оговоренного срока. Бумага должна содержать обязательные пункты, предусмотренные законодательством РФ. Сделка не подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Подписать бумагу стороны могут самостоятельно, без привлечения юристов.

По инициативе любой из сторон соглашение подлежит досрочному расторжению в досудебном или судебном порядке.

Между физическими лицами Все лица, которые будут проживать на территории после подписания бумаг, кроме детей до 14 лет, указываются в документе. Если этого сразу не сделали, то с согласия арендодателя жильцы могут быть вселены позже.

Площадь, приходящаяся на каждого проживающего, должна соответствовать законодательным нормам.

Как оформить договор аренды квартиры?

Данная статья посвящается тем из нас, кто волею судеб решился сдавать собственную квартиру или наоборот снять для себя съемное жилье.

Прежде всего, стоит отметить, что этот документ обязательно имеет сроки действия. Обычно договор заключается на год, а потом, при отсутствии возражений сторон, его пролонгируют.

Оформление договоров найма, поднайма, безвозмездного пользования

Собственники и наниматели жилых помещений по договорам социального найма вправе предоставить жилое помещение для временного проживания третьим лицам на основании договоров найма, поднайма, безвозмездного пользования.

Письменное оформление указанных договоров регламентировано законодательством Российской Федерации (ст. 30, 77 ЖК РФ, ст. 674, п.п. 2 п.1 ст.

161 ГК РФ) При вселении граждан в жилые помещения, находящиеся в собственности физических и юридических лиц оформляются договоры: краткосрочного найма жилого помещения. Срок проживания – до 1 года, плата за проживание – обязательна.

найма жилого помещения. Срок проживания – не более 5 лет, плата за проживание – обязательна.

безвозмездного пользования.

Как правильно снять квартиру или комнату

.

Пошаговый алгоритм по поиску квартиры и оформлению договора найма. Чтобы избежать конфликтных ситуаций, следует знать нюансы, которые нужно учитывать при съеме жилья.

Корректное оформление договора, изучение всех деталей сделки, учет возможных рисков – все это имеет решающее значение в правильном заключении соглашения. В представленной статье мы подробно расскажем, как нужно действовать при съеме недвижимости, чтобы избежать опасных рисков.

Аренда — вид имущественного соглашения, по которому имущество передается от одного участника другому для временного пользования и с условием арендной платы. «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю)

Как правильно оформить договор аренды на квартиру

2.

7. Вести все расчеты только после получения ключей и заселения в квартиру.

8. При оплате найма квартиры требовать предоставление расписок, которые подтверждают своевременную передачу денежных средств.

Оформление договора аренды квартиры

« Договор аренды квартиры составляется в письменной форме и не требует нотариального заверения или госрегистрации » Хозяин квартиры тоже должен обезопасить себя от возможных рисков.

Предусмотреть, к примеру, внесение «залоговой суммы» для обеспечения сохранности имущества и самой квартиры.

« Самое главное условие при заключении договора — это проверка правомочности основания для аренды помещения »

Как составить договор аренды квартиры, если собственников несколько?

« Если согласия других собственников квартиры в договоре не будет отражено, он считается недействительным »

Как оформить договор аренды квартиры, чтобы он учитывал максимальное количество подводных камней? Прежде всего, текст такого договора обязательно должен иметь паспортные данные обеих сторон, адрес сдаваемого в аренду помещения, правообладающие документы.

Как сдать квартиру в аренду официально?

Время – деньги.

Особенно актуальным это выражение становится, когда нужно срочно сдать квартиру. В довольно экстремальных условиях спешки, зачастую владельцы частной недвижимости допускают множество промахов и ошибок, которые в конечном итоге обходятся слишком дорого, и цена им не только деньги, но и испорченные нервы. Кроме того, пустая жилищная площадь требует постоянных платежей, а потому сдавать ее необходимо уже хотя бы для того, чтобы их перекрывать.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Срок составления акта о заливе квартиры

Очень часто хозяева оставляют квартиры пустыми, просто потому что не знают, как и что нужно делать, как правильно оформлять документацию и, в конце концов, чтобы просто не стать жертвой обыкновенных мошенников либо неблагонадежных жильцов.

Давайте разберем, как сдать квартиру официально, что это даёт и как правильно всё оформить.

Правовые вопросы — договор найма квартиры: как составить и оформить, что такое договор коммерческого и безвозмездного найма?

Очень важно найти подходящее жилье и добросовестного собственника, который не обманет при заключении договора на наем квартиры.

Все правовые тонкости и нюансы таких соглашений необходимо знать в целях личной безопасности. Так давайте разберемся: договор найма квартиры, что же это такое?

Договор найма приватизированной квартиры – это письменное соглашение, целью которого является предоставление пригодного жилья со стороны собственника или другого назначенного им лица (наймодатель) заинтересованным субъектам (наниматели) за определенную плату. Данное определение содержится в ст.

671 ГК РФ. Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения как составить договор на сдачу квартиры: образец и инструкция

что такое договор аренды, какие гарантии он дает сдача жилплощади в аренду на срок до 5 лет регламентируется законодательством рф. основные пункты указаны в гл.35 гражданского кодекса (гк рф).

но официального бланка в кодексе нет, и нигде не утверждается, что нужно нотариальное его заверение. четких рамок для оформления документа не существует, поэтому подходят базовые критерии для каких-либо иных договоров. т.е., в тексте должен быть обрисован предмет, стороны договора, их непременные обязанности и права.

когда два довольных человека уже ударили по рукам, сделка скрепляется подписями и входит в силу. участники обязуются хранить свой экземпляр-подлинник.

style=»float: left; margin: 0 10px 5px 0;» src>

как составить договор на сдачу квартиры: образец и инструкция

что такое договор аренды, какие гарантии он дает сдача жилплощади в аренду на срок до 5 лет регламентируется законодательством рф. основные пункты указаны в гл.35 гражданского кодекса (гк рф).

но официального бланка в кодексе нет, и нигде не утверждается, что нужно нотариальное его заверение. четких рамок для оформления документа не существует, поэтому подходят базовые критерии для каких-либо иных договоров. т.е., в тексте должен быть обрисован предмет, стороны договора, их непременные обязанности и права.

когда два довольных человека уже ударили по рукам, сделка скрепляется подписями и входит в силу. участники обязуются хранить свой экземпляр-подлинник.

>

Источник: http://pravo-38.ru/oformlenie-dogovora-najma-kvartiry-76633/

Нанимателю квартиры: оформляем аренду правильно

оформление договора найма квартиры

Аренда (найм) квартир – явление распространенное. Как и большой поток судебных споров между наймодателем и нанимателем. Причина такой ситуации кроется в нежелании сторон исполнять пункты соглашения, а также в недостатках заключенного договора. Вы выбрали подходящую квартиру и хотите заключить договор аренды. На что обратить внимание? Давайте посмотрим

Общие принципы: лучше знать, чем выглядеть глупо

Прежде чем словесно оформить арендное соглашение, нужно разобраться в основных правилах:

  1. Арендовать квартиру означает временно пользоваться теми правами и обязанностями, что переходят от собственника на период заключенного договора.
  2. Правильное название такого соглашения – «найм», потому что именно данный термин предложен 671 статьей ГК РФ. Применим в ситуации, когда за оговоренную плату снять квартиру желает физическое лицо. Об аренде можно говорить лишь в случае, если арендатором жилья выступает юридическое лицо. Однако на практике термины используются как равнозначные.
  3. Договоренность с собственником квартиры оформляется письменно в двух экземплярах и нотариального удостоверения не требует. Что не исключает возможности обратиться в нотариальную контору и сделку заверить. Просто придется сделать дополнительный экземпляр (для нотариуса) и оплатить его услуги.
  4. Краткосрочный найм (до года) обойдется без госрегистрации в ЕГРН, а вот более долгая аренда без этого не обойдется. Подписав контракт и собрав дополнительные бумаги, надо подать заявление в Росреестр (лично, через почту или МФЦ). Почему это важно? Сделка не считается действительной до завершения процедуры регистрации.
  5. Плату за наем лучше вносить вовремя и использовать квартиру по назначению. Просрок по оплате позволит собственнику разорвать сделку без вашего согласия.

Важно! Лучше предложить альтернативный вариант контракта, чем бездумно соглашаться на условия собственника.

Типовой образец договора аренды квартиры

Вводная часть: что нужно вписать

В верхней части листа по центру вписывается название документа «Найм квартиры». Строкой ниже справа указывается место совершения сделки, а под ним – дата. Место большой правовой значимостью не обладает, а вот дата имеет большое значение. Именно с этого момента передаваемые права и полученные обязанности становятся законными.

Далее, собственно, идет само введение, в котором констатируется факт заключения сделки между лицами. Например, это может выглядеть так: «Авдеенко Н.С. (Наймодатель), с одной стороны, и Баширова Н.А. (Наниматель), с другой стороны, заключили настоящее арендное соглашение о нижеследующем:».

Обратите внимание! Если семья нанимателя состоит из нескольких человек, то их нужно перечислить.

1. Предмет найма

В этом пункте подробно характеризуется квартира и обосновывается право наймодателя ее сдавать.

Например: «Наймодатель передает Нанимателю во временное владение и пользование квартиру (КН13:14:2603671:16), расположенную в Калужской области, г. Сорока, ул.Мира 7. Общая площадь помещения – 33 кв.м, жилая – 19 кв.м., количество комнат — 1».

Важно! Кадастровый номер конкретизирует квартиру. По нему можно на сайте Росреестра ознакомиться с площадью жилья, номером этажа, собственниками. И убедиться, что вы арендуете именно то помещение, которое выбрали.

Далее можно указать на факт существующих дефектов «Обнаруженные при приемке дефекты отражены в передаточном акте, являющимся приложением № 1 данного договора».

Что можно считать недостатками? Например:

  1. Отсутствует кухонная дверь и стекла в балконных рамах.
  2. Батареи отрезаны от центрального отопления.
  3. Пятна сырости на стене комнаты, примыкающей к балкону и т. д.

Совет! Надо внимательно и подробно отразить существенные недостатки, так как возвращать квартиру после найма надо как минимум в первоначальном состоянии.

И последнее – «Квартира принадлежит Авдеенко Н.С. на праве собственности, что подтверждено выпиской из ЕГРН № 152/3 от 01 апреля 2018 г.».

2. Срок договора

«Квартира передается Нанимателю для проживания на срок 11 месяцев со дня подписания соглашения».

Данный пункт важен с точки зрения регистрации в Росреестре. Указав срок свыше года, придется потратить время и деньги на данную процедуру.

Обратите внимание! Срок найма не может быть больше пяти лет (п.1 ст. 683 ГК РФ).

Если срок в договоре не указать вообще, то по умолчанию он будет составлять все те же 5 лет.

3. Права и обязанности Наймодателя

Этот пункт отражает спектр действий, что может/должен совершить наймодатель по договору.

В первой части нужно указать обязанности:

  • передать квартиру в надлежащем состоянии (она должна быть безопасна и пригодна для проживания – п.1 ст. 676 ГК РФ) и с согласия всех прописанных в ней лиц;
  • заблаговременно предупредить при принятии решения о продаже квартиры (например, 2 месяца);
  • принимать меры по ликвидации повреждений, произошедших не по вине нанимателя;
  • заключать все необходимые договора на поставки услуг (вода, свет, газ и пр. – п.2 ст. 676 ГК РФ);
  • проводить капитальный ремонт при его необходимости (п.2 ст. 681 ГК РФ);
  • получить согласие нанимателя при переоборудовании квартиры (п.3 ст. 681 ГК РФ).

Вторую часть следует посветить правам.

Предоставьте нанимателю право:

  • периодично проверять квартиру (например, раз в месяц с целью подтверждения надлежащего использования и осмотра имущества);
  • получать плату за наем в размере, установленном . пунктом соглашения.

Внимание! Этот раздел можно дополнять любыми пунктами, с которыми согласны обе стороны.

4. Права и обязанности Нанимателя

Данный пункт посвящен действиям, совершаемым нанимателем по договору.

В первой части нужно указать обязанности:

  • использовать квартиру только для проживания (абз.1 ст. 678 ГК РФ);
  • вовремя вносить наемную плату и оплачивать услуги (абз.3 ст. 678 ГК РФ);
  • при эксплуатации жилья соблюдать правила безопасности;
  • проводить текущий ремонт при его необходимости (п.2 ст. 681 ГК РФ);
  • принимать меры по ликвидации повреждений, произошедших по вине нанимателя;
  • получить согласие наймодателя при переустройстве квартиры или сдаче в поднаем (абз.2 ст. 678 ГК РФ);
  • вернуть квартиру в надлежащем состоянии.

Вторую часть следует посветить правам.

Пропишите свое право:

  • отказаться от найма при повышении платы;
  • заключить новый договор по окончании срока текущего.

Помните! Этот раздел также можно дополнять любыми пунктами, с которыми согласны обе стороны.

5. Наемная плата

Так как аренда – это возмездная сделка, плата за нее является важным условием. Например: «Ежемесячно Наниматель не позднее 15 числа вносит плату в размере 7500 рублей за текущий месяц».

Сюда же стоит включить запрет на изменение размера платежа без согласия нанимателя.

Наймодатель может предложить зафиксировать сумму пени при просрочке оплаты: «При несвоевременном внесении платы Наниматель оплачивает 0,001 % от наемной платы за каждый день просрочки».

Обратите внимание! В этом пункте можно уточнить, что вносимые с согласия наймодателя улучшения в квартиру засчитываются в стоимость наемной платы.

6. Ответственность сторон

Здесь предусматриваются последствия нарушения наемного соглашения.

Во-первых: «Досрочное расторжение и внесение изменений в договор найма квартиры возможно по письменному соглашению обеих сторон». Это позволит безболезненно расторгнуть или видоизменить контракт, когда обе стороны не удовлетворены ситуацией.

Во-вторых: «Договор расторгается по желанию одной стороны при систематическом нарушении второй стороной своих обязательств по договору». Можно также указать признак систематичности, например, в течение трех месяцев.

В-третьих: «Наниматель и наймодатель несут гражданскую ответственность за ущерб, причиненный по их вине». Сюда попадут ситуации порчи имущества, несоблюдения правил проживания, пожарной безопасности и пр.

Важно! Многие последствия прямо закреплены в законе и стороны привлекаются к ответственности, даже если не прописали это в договоре найма.

7. Заключительные положения

В этом пункте:

  1. Указывается момент вступления в силу. Например, «с момента подписания» или «с 1 мая 2018 г.».
  2. Содержится формула рассмотрения споров: «путем переговоров», «в судебном порядке».
  3. Определяется количество экземпляров такой сделки.

Завершается договор подробными данными сторон и их подписями.

Заключение

Решая арендовать квартиру, следует помнить, что договор – это гарантия защиты ваших прав. Устное соглашение не защитит от выселения в любой момент. Поэтому обговорите условия, составьте документ и подпишите его.

сюжет расскажет, как заполнить договор аренды квартиры

Вам помогла наша статья? Поделитесь в соц сетях!

Источник: https://pravo-doma.ru/kvartira/nanimatelyu-kvartiry-oformlyaem-arendu-pravilno.html

Как оформить договор найма квартиры

оформление договора найма квартиры

Это поможет защитить их от необоснованных претензий с обеих сторон, внеочередного повышения квартплаты, вмешательства в личные дела и от многих других мелких и крупных неприятностей. К тому же с помощью подписанного соглашения можно решить некоторые финансовые вопросы, связанные с возможным ремонтом помещения или использования имущества, принадлежащего хозяевам квартиры.

Как составить договор аренды жилья (образец, бланк)

  1. Если в договоре не указан конкретный срок, то договор, согласно ст. 683 ГК РФ, считается заключенным на 5 лет. Для того чтобы расторгнуть такой договор, арендатор (наниматель) должен письменно предупредить владельца квартиры не менее чем за 3 месяца до даты предполагаемого выселения.
  2. Обременения, возникающие следствие заключения договоров со сроком от года, подлежат обязательной регистрации в органах Росреестра.

Как оформить договор найма жилья

Как сказано в 683-й статье Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), типовой договор найма подписывается максимум на пять лет.

Если же в соглашении ничего не сказано о сроке действия соглашения, оно считается подписанным на максимальный период, предусмотренный кодексом.

Тем не менее, как поясняет заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Леонид Сандалов, долгосрочные соглашения несут немало рисков для владельцев помещений, поэтому большинство соглашений стороны подписывают максимум на год.

Всё о договоре аренды квартиры

Если арендуемая квартира находится под обременением ипотеки, то необходимо согласие банка на сдачу жилплощади в аренду. В ином случае у арендодателя будут большие неприятности: в лучшем случае банк наложит штрафные санкции, в худшем – потребует немедленного погашения кредита.

Инструкция: как правильно сдавать квартиру в аренду, образец договора найма расторжение, налог

В акте указывается подробно техническое состояние всего жилого помещения – наличие ремонта, сантехники, а также имеющаяся в квартире мебель, бытовая техника, иные предметы обихода. Желательно не только перечислить их, но и указать, в каком состоянии они находятся, на каких местах стоят, наименование (модель, марка и пр.

), определить ориентировочную стоимость (хотя бы наиболее дорогостоящих предметов). Это поможет в дальнейшем собственнику жилья оценить состояние своего имущества и взыскать ущерб за его порчу с недобросовестных жильцов. Акт тоже подписывается обеими сторонами после осмотра квартиры, после чего нанимателю вручаются ключи от нее.

Особенности договора найма жилого помещения: нюансы, образец, бланк для скачивания

Немаловажным является определение прав и обязанностей сторон соглашения. В бланке необходимо написать все пункты, которые обязаны безоговорочно соблюдать оба участника договора. Например, наймодатель может принять обязательство по совершению кап. ремонта в квартире в указанные сроки, также контролировать состояние жилья в обговорённые сроки.

Как составить договор на сдачу квартиры: образец и инструкция

У добропорядочных граждан возникает недвусмысленный вопрос: нужно ли нести бумаги о найме в какой-либо госорган — предположим, для фиксации факта смены владельца жилья или чего-либо иного. Здесь ответ прост: ГК РФ указывает лишь на то, что форма договора аренды квартиры между физическими лицами — простейшая письменная. Значит, не нужно искать нотариуса и не стоит тревожить Росреестр.

Как сдать квартиру в аренду официально

Абсолютно все манипуляции с оплатой проводятся на основе заключенного договора и не могут быть изменены в одностороннем порядке. Обе стороны должны следовать заранее оговоренным условиям сделки.

Если это передача денег из рук в руки или же доверенным лицам, то обязательно необходимо предоставлять документы, которые подтверждают наличие доверенности. Передача денежных средств через банковские учреждения путем зачисления на счет упрощает весь процесс в несколько раз.

Тем боле что факт передачи денег, если сохранены все квитанции, практически невозможно оспорить или отрицать.

Источник: https://zakonandporyadok.ru/semejnyj-yurist/kak-oformit-dogovor-najma-kvartiry

Договор найма квартиры: виды, нюансы оформления

оформление договора найма квартиры

Жители России часто сталкиваются со множеством вопросов, связанных с недвижимостью. Самостоятельно разобраться в этой сфере проблематично, потому что любая сделка, касаемая недвижимости должна быть правильно оформлена в соответствии с действующим законодательством РФ.

Многие собственники жилой недвижимости задумываются о сдаче квартиры, пытаясь таким образом сэкономить на коммунальных затратах и получить доход. Для подтверждения и гарантии процедуры возникает необходимость в заключении договора, имеющего юридическую силу. Данный документ является не только гарантом, но и защитником сторон при возникновении рисков или дополнительных расходов.

Следует понимать, что найм или аренда жилого помещения – это коммерческая сделка, несущая в основе своей предоставление сторонним гражданам право владения на определенное время. Соглашение может касаться квартиры, комнаты или дома.

Временная передача жилого помещения в пользование сторонним лицам регулируется в России Гражданским кодексом РФ (гл. 35) и Жилищным кодексом (гл. 8).

Договор аренды или найма

Следует разграничивать договор аренды и договор найма квартиры. Это два разных документа, о чем объясняется в ГК РФ в ст. 671.

Если коротко, то с физическим лицом заключается договор найма, а с юридическим договор аренды. Если обеими сторонами являются организации, то взаимоотношения регулируются договором аренды.

По сути документы схожи между собой. Отличия имеются в составлении, оформлении, регистрации.

В кодексах также дано четкое разграничение между коммерческим и социальным наймом, где каждая сторона наделяется правами и обязанностями.

Главной обязанностью съемщика недвижимости является своевременная и регулярная оплата за пользование квадратными метрами.

Типовой договор составляется в стандартной форме.

Важно при этом грамотно прописать все пункты и учесть нововведения в Жилищном и Гражданском кодексах, на которых базируются взаимоотношения между собственником жилья и квартиросъемщиком.

Человек, не имеющий представления о деятельности юридической сферы неминуемо столкнется с проблемами при составлении документа.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Выселение из квартиры за неуплату

А если брать во внимание, что некорректно составленный договор может иметь фатальные последствия, то прежде чем подписывать данный документ следует внимательно ознакомится с содержанием, а еще лучше обратиться за консультацией к специалисту.

Договор найма жилого помещения

Стандартный договор не должен вызвать сложных вопросов при составлении. Допускается скачать типовой образец из интернета, изучить его разделы и внести при необходимости поправки. Для правильного оформления этого соглашения и для придания договору законной силы следует придерживаться ряда критериев. Так, договор должен обязательно содержать:

  • наименование, место и дату заключения;
  • данные обеих сторон;
  • особенности технического характера и детальное описание предмета сделки;
  • права и обязанности сторон;
  • размер и график оплаты за пользование помещением;
  • срок действия договора;
  • личные подписи каждой стороны.

При отсутствии возражений между участниками отношений, допускается включение в соглашение дополнительных сведений. Это нужно в первую очередь для точного определения ответственности и недопущения незаконных действий со стороны арендодателя.

 Допускается составить договор аренды в рукописной форме, но гораздо удобнее напечатанный вид. К тому же малейшее изменение или исправление можно внести в течение всего нескольких минут.

Государственная регистрация договора

Договора бывают двух видов:

  • Краткосрочные с длительностью до 12 месяцев. Регистрация в государственных структурах и заверение нотариуса не потребуется. Несмотря на это они имеют полную юридическую силу.
  • Долгосрочные. Если договор заключается на срок 1 год и больше, то необходимо зафиксировать факт сделки. Для этого следует обратиться в течение одного месяца после подписания в Управление Росреестра одной из сторон. Присутствие обоих участников сделки не требуется. Для оформления регистрации нужно заплатить госпошлину, поэтому будет предусмотрительно прописать в договоре кто является плательщиком.

Не забудьте подготовить:

  • договор аренды жилого помещения оригинал и копия;
  • документ, подтверждающий личность;
  • документ о праве собственности на жилье.

Бывают случаи, когда договор заключается на недвижимость, находящуюся в долевой собственности. Тогда при регистрации сделки понадобиться добавить документ о согласии совладельцев.

Часто органы госструктуры требуют предъявить акт приема-передачи недвижимости.

Скачать (PDF, 210KB)

 Как только истек срок действия договора, владелец снова должен посетить Росреестр для подачи нового заявления.

Продление договора

Сделать это просто, достаточно желания участников продолжить процесс. По правилам, при краткосрочном договоре наймодатель должен за 3 месяца до окончания его срока действия письменно уведомить о своем решении либо продлить взаимоотношения на тех же условиях, либо изменить их, либо совсем прекратить. Причем отказ в продлении должен базироваться на обоснованных причинах.

Если наниматель письменно не предупредил другую сторону, значит договор продляется автоматически.

Нюансы при оформлении договора

Жилье, по которому оформляется договор аренды, должно иметь все рабочие коммуникации, а само помещение находится в хорошем состоянии.

Арендатор обязан главное вносить в срок необходимую оплату аренды, оговоренную в договоре. Не забывать о том, что он также может использовать недвижимость только по прямому назначению и поддерживать жилье в полученном виде.

Но, арендатор имеет и права. К примеру право субаренды. То есть он может временно передать право владения жильем третьим лицам. Причем если квартира сдается на срок до 6 месяцев, то нет надобности получать согласие собственника. Конечно, при этом необходимо поставить его в известность. И если он наложит запрет на эти действия, то имеет полное законодательное право, при условии, что количество новых проживающих и квадратные метры помещения будут нарушать определенные нормы.

С 2019 года изменились правила расторжения договора аренды недвижимости. Арендатор может в любое время расторгнуть договор аренды с предварительным уведомлением собственника.

А собственник имеет право расторгнуть взаимоотношения в случае:

  • аварийного состояния квартиры;
  • признании факта нецелевого использования жилья;
  • небрежного отношения к имуществу;
  • нарушение норм поведения и общения с соседями;
  • несвоевременная оплата за аренду.

Эти причины должны быть указаны при расторжении договора в целях избежания конфликтных ситуаций.

Договор социального найма

Особенность данного соглашения в том, что собственником квартиры выступает государственный либо муниципальный орган, у которого имеются полномочия распоряжаться этим имуществом. Наниматель по договору социального найма – только физическое лицо. Не допускается сдавать жилое помещение индивидуальным предпринимателям и организациям.

Договор социального найма заключается бессрочно. Права и обязанности сторон предусмотрены нормами Гражданского и Жилищного кодексов.

Договор коммерческого найма

Данный документ регулирует взаимоотношения между собственником и нанимателем. Отличие договора коммерческого найма в том, что нанимателем может быть не только физическое, но и юридическое лицо, индивидуальный предприниматель.

Часто такая форма договора заключается при аренде квартиры для своих сотрудников, находящихся в служебной командировке.

Не стоит пренебрегать вопросом о временной или постоянной регистрации в арендуемом жилье. Обговорить условия желательно на этапе переговоров.

Срок действия договора коммерческой аренды согласно ст.683 ГК РФ не должен превышать 5 лет.

Базовые права и обязанности для этого вида договора прописаны в главе 35 ГК РФ. Они могут быть расширены и дополнены, то есть содержание или условия договора найма могут изменяться. Всего их 3 группы:

  1. Существенные условия. Включают в себя указания, являющиеся обязательными согласно законодательству и при их отсутствии документ ничтожен. Единственным в договоре найма обязательным моментом является предмет сделки – квартира. Здесь прописываются все характеристики жилого помещения – адрес, общая и жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер и т.д.
  2. Дополнительные. К ним причислены те права и обязанности сторон, включая членов семьи, указанные в ГК РФ и ЖК РФ. Стороны могут воспользоваться условиями, представленными в законе, либо прописать свои. К примеру, по ГК РФ текущий ремонт обязан проводить наниматель, но можно включить условие о том, что эта обязанность возлагается на собственника недвижимости.
  3. Случайные. Пункты, включаемые в договор являются не обязательными. Например, к таким условиям относятся:
  • положение о содержании домашних животных в квартире;
  • время посещения собственником своего жилья;
  • размер и условия оплаты коммунальных затрат;
  • перечень имущества в квартире;
  • условия о регистрации по месту жительства.

Встречаются подобные пункты редко при заключении договора социального найма, потому что ответственными за определение объема условий являются государственные и муниципальные органы. У этих структур разработан и принят единый образец для таких случаев. Если рассматривать договор коммерческой аренды, то обе стороны пренебрегают данным правом и вовсе не включают эти условия в документ.

Расторжение договора

О том, как можно расторгнуть договора социального и коммерческого найма прописано в ГК РФ ст. 687. Но, стороны вправе дополнить их своими положениями.

Договор социального найма больше заботится о нанимателе. Так, требование владельца, то есть государственного или муниципального органа о расторжении договора не является приоритетным.

Расторгнуть договор можно в этом случае только через суд на законных основаниях, указанных в ЖК РФ ст. 83 п.4. И даже, если судебные органы принимают положительное решение о выселении, нанимателю дается почти 1 год, чтобы устранить нарушения, повлекшие обращение собственника в суд.

Нужно понимать, что при соблюдении условий содержания квартиры – своевременной оплате, бережливом отношении к имуществу и др., расторгнуть договор по требованию владельца почти невозможно.

Для договора коммерческой аренды существует два пункта для расторжения взаимоотношений:

  1. истечение срока;
  2. согласие обеих сторон.

 Кстати, инициатором в расторжении договора может быть только наниматель, который обязан предупредить собственника о своем решении за 90 дней. Однако, если включить в договор найма пункт об условиях прекращения по инициативе собственника, это станет надежной защитой владельца жилого помещения.

 

У вас есть вопрос юридического характера?

Источник: https://prodatkvartiry.ru/dokumenty/dogovor-najma-kvartiry-vidy-nyuansy-oformleniya/.html

Сдаем жилое помещение: как правильно заключить договор?

оформление договора найма квартиры

08.02.13

Образцы договоров аренды жилья

Начнем с того, что рассмотрим, какой договор можно заключать при сдаче своего жилья в аренду/наём.

Выбор здесь предопределен законодателем:

  1. Если жилое помещение сдается юридическом лицу, то следует заключать договор аренды (гл. 34 ГК РФ);
  2. Если жилое помещение сдается физическому лицу – заключается договор найма (гл. 35 ГК РФ).

Особенности найма и аренды

Каждая из этих форм договоров имеет свои особенности. Сравнение основных параметров договоров аренды и найма мы уже проводили в статье “Сдать помещение: возможные варианты договоров”.

А сейчас предлагаем вам рассмотреть 2 эти формы более подробно.

Обращаем ваше внимание на то, что нет необходимости заверять у нотариуса договор найма или аренды. Договору найма и краткосрочной аренды это не прибавит никакой юридической силы – он заключается в простой письменной форме.

Договор аренды на срок более года подлежит обязательной государственной регистрации.

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

Отдельно с каждой формой договора вы можете ознакомиться на соответствующих статьях, размещенных на нашем портале:

Критерий Договор аренды Договор найма
Правовое регулирование Гл. 34 ГК РФ Гл. 35 ГК РФ
Кому предоставляется помещение Юридическому лицу Физическому лицу
Какое помещение может быть объектом договора Жилое или нежилое Жилое помещение
Срок заключения договора Определяется договором, нет ограничений Определяется договором, но не более 5 лет. Стоит выделить краткосрочный наём (до 1 года) – по нему наниматель имеет меньше прав
Необходимость государственной регистрации Да, если договор заключен на срок более 1 года Гос.регистрации подлежит обременение права собственности по договору найма, заключенному на срок не менее года
Правовое положение сторон Стороны имеют равные права и обязанности Наниматель считается “слабой” стороной, и его права защищаются особо
Продление договора Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок, только если иное не предусмотрено договором Наймодатель обязан предложить нанимателю заключить договор на новый срок, если он не решил не сдавать квартиру в течение последующего года
Расторжение договора Происходит на условиях, определенных в договоре или в соответствии со ст.619 и 620 ГК РФ, если в договоре порядок расторжения не прописан По инициативе нанимателя – в любое время с уведомлением за 3 месяца. По инициативе наймодателя – только в судебном порядке

Сдавать юридическому или физическому лицу?

Как видно, на практике отличия договора аренды от договора найма весьма значительные. Кому сдавать квартиру- юридическому или физическому лицу – каждый решает для себя сам.

С одной стороны, договор аренды дает больше свободы в части  определения прав и обязанностей сторон.

Обязательства, порядок продления и расторжения договора будет именно такой, какой вы согласуете с арендатором, а не строго такой, как требует закон.

Также можно добавить, что, как правило, с юридического лица в случае проблем и конфликтов проще взыскать неуплаченную арендную плату и возмещение ущерба, нанесенного имуществу. К тому же юридические лица зачастую являются более платежеспособными, чем граждане.

Но некоторые люди могут предпочесть сдавать свою квартиру именно физическим лицам, чтобы лично познакомиться с тем, кто будет жить в квартире.

Заметим, что юридические лица в любом случае могут использовать жилые помещения только для проживания граждан. (п. 2 ст. 671 ГК РФ)

Третий не лишний: привлечение агентства

И договор аренды и договор найма могут быть заключены не только между нанимателем/наймодателем и арендатором/арендатором, в эту связку также может добавиться 3-я сторона – агентство недвижимости.

Обратиться в агентство может любая из сторон. Вы можете сделать это, если не хотите тратить время на поиск нанимателей для своей квартиры, получить профессиональную консультацию и снизить свои риски.

Как правило, агентства предоставляются следующие услуги, оказание которых и фиксируются как их обязательства по договору:

  • провести поиск нанимателя;
  • организовать просмотр объекта аренды;
  • вести переговоры при заключении договора найма;
  • консультировать по правовым и маркетинговым вопросам аренды жилья;
  • провести проверку прав наймодателя на сдаваемое жилье.

Про ограничения и необходимые согласования при сдаче в аренду различных объектов недвижимости вы можете прочитать в наших статьях:

Данные ограничения являются общими, как для договора аренды, так и для договора найма жилого помещения.

Продолжаем снижать риски

Раз уж мы затронули тему рисков, то позволим себе еще раз напомнить вам о рисках, возникающих при нелегальной сдаче жилья в аренду. А также расскажем про такую меру предосторожности, как страховой депозит.

Именно такого понятия, как “страховой депозит”, вы в законодательстве не найдете, однако в данном случае оно может быть приравнено к понятию залога.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Таким образом страховой депозит – это форма обеспечения обязательства нанимателя не причинять ущерб вашему имуществу. Сумма такого депозита может быть зачислена на ваш счет или передана в наличной форме под расписку. Основанием для возврата/невозврата страхового депозита будет являться акт приема-передачи квартиры и имущества с перечислением всего, что было повреждено по вине нанимателя, или подтверждением отсутствия повреждений.

В случае, если по истечении срока действия договора, никакого ущерба не будет, то депозит следует вернуть нанимателю – так же, под расписку.

Очень важно не путать страховой депозит с задатком, который может быть внесен как предоплата при заключении договора: иногда наниматель просит сразу внести сумму в размере двух месячных платежей – в этом случае платеж за последний месяц уже не взимается. Засчитывать страховой депозит как оплату последнего месяца проживания нельзя.

Еще раз про условия в договоре

В любом гражданско-правовом договоре обязательно должны быть указаны следующие условия:

  1. Предмет договора;
  2. Стороны по договору;
  3. Цена договора;
  4. Права и обязанности сторон;
  5. Срок договора;
  6. Момент, с которого договор считается заключенным.

Для некоторых положений договоров аренды и найма установлены законодательные ограничения, пренебрегать которым не следует. Например, срок, необходимость гос.регистрации, преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок при долгосрочном найме и другие

В остальном же, вы можете закрепить в договоре любые достигнутые с нанимателем соглашения. И чем более подробно и конкретно будут прописаны взаимные права и обязанности, тем меньше вероятность возникновения споров и конфликтов.

Все, что касается:

  • суммы арендной платы,
  • порядка её внесения,
  • страхового депозита,
  • штрафных санкций за нарушение условий договора,
  • количества лиц, которые будут проживать в квартире,
  • времени ваших визитов для проверки квартиры и имущества,
  • порядка оплаты коммунальных услуг и т.д.,

обязательно должно быть закреплено в договоре.

На нашем портале Вы можете абсолютно бесплатно скачать шаблон любой формы договора аренды жилья.
Ваш случай «более сложный», и вам не подходит стандартный образец договора? – наш юрист сформирует для Вас договор аренды, составленный с учетом всех Ваших потребностей.

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/

Как правильно сдать квартиру в аренду, основные нюансы оформления

оформление договора найма квартиры

/ Квартира / Аренда

По договору коммерческого найма (аренды жилья) владелец квартиры передает нанимателю жилое помещение, пригодное для проживания, и обеспечивает эксплуатацию дома, в котором находится квартира, а наниматель жилья – использует квартиру только для проживания, поддерживает ее в надлежащем состоянии и вносит плату за аренду.

При этом владелец квартиры имеет право по договору найма потребовать от нанимателя выполнения иных действий, позволяющих сохранить квартиру в хорошем состоянии.

Для того чтобы правильно с юридической точки зрения сдать квартиру в аренду и при этом не столкнуться с неприятными ситуациями, нужно знать определенные юридические нюансы.

В соответствии с нормами Гражданского кодекса правом сдавать квартиру в наем обладает лишь сам владелец этой квартиры или его доверенное лицо, имеющее соответствующее полномочие заключать договора найма жилого помещения от имени его владельца. Но и тут имеется ряд особенностей:

  1. Если владелец квартиры является ее единоличным собственником, только он может распоряжаться квартирой и сдавать ее в аренду.
  2. Если квартира принадлежит сразу двум или нескольким собственникам, для сдачи ее в аренду необходимо согласие каждого из них. В данном случае при подписании договора найма возможны два варианта. В первом случае нужно личное присутствие всех собственников жилья (каждый из них сам подписывает договор найма). Второй вариант – это оформление нотариальной доверенности от всех совладельцев жилья, уполномочивающей одного из собственников заключать единолично договор найма и получать арендную плату за сдачу общей квартиры.
  3. Если лицо желает сдать в аренду муниципальную квартиру, собственником которой считается муниципалитет, он должен заключить с арендатором договор поднайма. При этом обязательным условием, которое на практике далеко не всегда выполняется, является получение письменного согласия на сдачу в аренду от собственника жилья и от всех лиц, прописанных в данной квартире.
  4. Доверенное лицо, сдающее в аренду квартиру от имени ее владельца, может заключать соответствующий договор и получать доход от аренды квартиры только при наличии доверенности, заверенной в нотариальной конторе. Родственные отношения с владельцем жилья по закону не считаются достаточным основанием для распоряжения чужим имуществом. Следовательно, даже близкие родственники владельца квартиры не имеют права сдавать жилье без нотариальной доверенности.
  5. Если владелец квартиры желает сдать в аренду квартиру, обремененную ипотекой, ему сначала необходимо получить на это письменное согласие банка. Некоторые заемщики пытаются скрыть факт сдачи в аренду ипотечной квартиры, однако банк имеет право в любое время проверить такую квартиру. И если окажется, что она сдается арендатору без согласия кредитора, у заемщика могут возникнуть определенные неприятности. В таких ситуациях банк, как правило, или выставляет заемщику штраф, или требует досрочного погашения кредита.
ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Как открыть хостел в нежилом помещении

Как найти арендатора и оформить аренду квартиры

Владелец квартиры, принявший решение о сдаче своей квартиры в аренду, должен определить размер арендной ставки, найти арендатора и правильно оформить с ним возникшие правоотношения, чтобы максимально обезопасить себя от различных рисков, связанных со сдачей в аренду жилья. Кроме того, он должен определить порядок получения арендной платы и решить вопрос с налогообложением возникшего от сдачи квартиры дохода.

Для начала владелец жилья должен определиться, будет ли он все это делать самостоятельно или доверит сдачу квартиры профессиональным агентам по недвижимости. Каждый из этих способов имеет ряд преимуществ и недостатков.

Самостоятельная сдача аренды в квартиру позволит избежать затрат на риэлтерские услуги и даст арендатору возможность контролировать весь процесс самостоятельно. Кроме того, при самостоятельном совершении сделки отсутствует риск столкнуться с мошенничеством со стороны недобросовестных агентств по недвижимости.

В то же время владельцу квартиры придется потратить значительно больше времени и усилий на подготовку и оформление сделки, а также на изучение всех правовых нюансов, связанных со сдачей квартиры.

Основные преимущества обращения в агентства недвижимости:

  • риэлторы хорошо знают ситуацию на рынке недвижимости, поэтому могут установить разумную арендную плату на квартиру и быстро найти арендатора;
  • риэлторы сами заниматься рекламой сдаваемой квартиры и ищут надежного арендатора;
  • агентства недвижимости, как правило, на протяжении всего срока договора аренды консультируют арендатора и не бросают его в случае возникновения каких-то проблем с нанимателем, а также разрешают конфликтные ситуации между сторонами договора аренды;
  • профессиональные агенты предусмотрят все правовые нюансы и правильно составят договор.

Несмотря на очевидные преимущества сотрудничества с агентствами недвижимости, владельцу квартиры нужно потратить определенное время на то, чтобы найти действительно надежное агентство и предварительно ознакомиться с правовыми документами, которые предлагают подписать риэлторы.

Чтобы не столкнуться с мошенничеством, лучше выбирать стабильное агентство, работающее на рынке недвижимости длительное время. В договоре с риэлтерским агентством должны быть ясно и четко изложены обязательства фирмы, а также штрафные санкции за ненадлежащее выполнение своих обязанностей, повлекшее причинение ущерба клиенту.

Если вы все же хотите сдавать квартиру в аренду самостоятельно, следует не только оценить свою квартиру и найти жильца, но и подготовить всю юридическую документацию для правильного оформления сделки.

Узнайте, что такое межевание земельного участка, для каких целей оно проводится, стоимость и сроки проведения.

Где взять выписку из домовой книги, можно узнать из этой публикации.

Правильно оформленный договор найма жилья является основной гарантией соблюдения прав владельца квартиры. Он обеспечивает защищенность при возникновении каких-то спорных вопросов с арендатором жилья. Именно поэтому договор аренды жилья рекомендуется составлять только в письменной форме и включать в него все важные для сторон условия найма. Договор найма не требует нотариального удостоверения.

В зависимости от того, является ли сдаваемая квартира собственностью арендодателя, нужно заключать либо договор имущественного найма, либо поднайма. Договор поднайма заключается тогда, когда владелец квартиры сам считается нанимателем (если квартира муниципальная или служебная).

В договор найма квартиры должны быть включены все обязательные условия: предмет договора, его срок, порядок внесения платы и размер платежей. Кроме того, стороны в обязательном порядке должны зафиксировать в договоре все важные для них условия. Эти условия определяются индивидуально для каждого договора, но следует учесть следующие моменты:

  • в договоре указывается местоположение квартиры, ее точный адрес, позволяющий идентифицировать сдаваемое жилье;
  • должны быть поименно названы лица, которые будут жить в сдаваемом жилье, с указанием их паспортных данных;
  • в договор следует включить опись находящегося в квартире имущества с оценкой всех предметов и предусмотреть ответственность нанимателя за сохранность этого имущества;
  • необходимо в соглашении оговорить периодический контроль состояния квартиры;
  • следует указать порядок возмещения арендатором ущерба, в случае повреждения имущества;
  • сторонам нужно определить, кто и когда будет оплачивать коммунальные услуги;
  • лучше заранее предусмотреть условия досрочного расторжения соглашения по инициативе любой из сторон;
  • стороны должны определить, на каких условиях будет продлен договор аренды при окончании его срока.

Помимо грамотно оформленного договора есть и другие юридические инструменты, позволяющие снизить степень риска арендодателя при сдаче квартиры и обезопасить себя от возможных неприятных последствий.

Так, юристы советуют наряду с договором найма оформлять и акт приема-передачи квартиры, в котором максимально подробно перечисляется имущество, находящееся в квартире, его состояние и состояние квартиры в целом.

Арендодателю рекомендуется сделать копии паспортов не только ответственного квартиросъемщика, но и всех остальных жильцов, предварительно убедившись в подлинности предъявленных документов.

Хорошей гарантией исполнения условий соглашения найма является денежный залог, который, как правило, берется в размере месячной платы за квартиру. Этот залог остается у владельца квартиры, если арендатор уедет из квартиры, не расплатившись за последний месяц.

Этот же залог можно использовать для возмещения ущерба, причиненного съемщиком квартиры. Если же у владельца квартиры не возникает претензий к жильцу, сумма залога возвращается по окончанию договора найма.

К сожалению, не всегда сумма залога позволяет покрыть причиненный ущерб в полной мере, поэтому можно застраховать жилое помещение и находящееся в нем имущество, включая риски пожара и затопления. Можно заранее обговорить, что страховку оплачивает арендатор при въезде в квартиру.

Налогообложение доходов

Сдавая квартиру в аренду, владелец квартиры не должен забывать об обязанности платить налоги. Налоговая ставка для физических лиц составляет 13%. Если лицо сдает несколько квартир, ему нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. В этом случае налог составит либо 6 % от дохода (упрощенная система налогообложения), либо 15% от доходов за вычетом расходов (общая система).

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/arenda/kak-pravilno-sdat-kvartiru.html

Как составить договор сдачи квартиры квартирантам?

оформление договора найма квартиры

Договор сдачи квартиры является одним из главных условий предоставления жилья в аренду. Когда соглашение составлено правильно, оно имеет юридическую силу и дает возможность урегулировать отношения между квартирантом и собственником квартиры. Но как составить договор сдачи квартиры квартирантам, чтобы избежать неприятных моментов, конфликтов и, при необходимости, суметь отстоять свои права?

Суть договора аренды квартиры

Договор аренды, а также соглашение о найме – это совершенно разные юридические понятия. В статье 671 ГК РФ сказано, что соглашение о найме подразумевает предоставление недвижимости физическому лицу для проживания и за фиксированную плату. Документ не позволяет пересдавать помещение, либо использовать его для извлечения выгоды.

Юридические лица тоже вправе воспользоваться жилым помещением. Для этого они оформляют договор аренды. Важно то, что арендуемое помещение может быть использовано исключительно для проживания. Договор сдачи квартиры позволяет урегулировать отношения между двумя сторонами, в нем прописаны сроки аренды, условия, обязанности и права участников сделки.

Правовые отношения между сторонами обозначены в Гражданском кодексе, что помогает избежать непредвиденных моментов и разрешить любые конфликтные ситуации. Обычно причинами разногласий становятся:

  • Состояние самой квартиры и имущества на момент возврата. Во избежание разногласий следует сфотографировать комнаты и мебель. Отделка стен и состояние полов должны быть хорошо видны на фото;
  • Расчеты и увеличение стоимости аренды. В типовом договоре указано, что собственник помещения может повышать плату не чаще 1 раз в год, но такое требование можно изменить по желанию двух сторон;
  • Оплата коммунальных платежей. Ни для кого не секрет, что тарифы за различные ресурсы постоянно растут. Перед тем, как снимать жилье, необходимо ознакомиться со счетами за коммунальные услуги. В таком случае платежи не вызовут у вас недоумения. Обычно квартиросъемщики оплачивают исключительно показания счетчиков.

Если договор аренды квартиры оформлен по всем правилам, это избавляет стороны от потери денежных средств и других неприятностей.

Правила составления

Есть несколько разновидностей договоров, используемых для аренды или найма квартиры.

Предварительный договор — составляется по соглашению сторон и является дополнительной. Форма и содержание соглашения должны соответствовать основному договору, иначе документ не будет иметь силы. Текст соглашения включает:

  • Наименования сторон, предмет сделки;
  • Реквизиты двух сторон;
  • Размер арендной платы;
  • Данные о залоге или задатке;
  • Права и обязанности арендатора и владельца помещения;
  • Опись имущества и другие данные.

Предварительный договор оформляется в случаях, когда арендатор внес аванс, при этом дата сделки, а также заселения в помещение не совпадают.

Стандартный договор не вызывает сложностей, он будет законным при наличии определенных реквизитов. Как правило, договор включает информацию о сторонах сделки, название документа, время заключения, технические параметры жилья, время действия соглашения и величину оплаты. Подписи арендатора и владельца квартиры являются обязательным атрибутом.

Текст документа может включать любые дополнительные данные по желанию сторон. Бумага может быть оформлена в рукописном виде, но текст, набранный на компьютере, удобней, он позволяет вносить любые изменения в считанные секунды. Обязательным условием является регистрация документа в государственных органах. Факт сделки нужно зафиксировать в Росреестре. Для этого понадобятся:

  • Договор аренды квартиры;
  • Удостоверение личности владельца;
  • Документ, подтверждающий право собственности.

Иногда сотрудники Росреестра требуют акт приема-передачи квартиры. Если недвижимость принадлежит сразу нескольким собственникам, необходимо согласие совладельцев.

Упрощенный договор — составляется по самой простой форме. Документ включает условия будущей сделки, цену, период действия соглашения, опись имущества. Бумага может составляться в свободной форме и от руки.

Собственник жилья вправе включить дополнительные пункты, но если они идут вразрез с требованиями Гражданского кодекса, то будут признаны недействительными.

Бессрочное соглашение отличается тем, что в нем не обозначаются сроки аренды. Подобная форма соглашения допускается. Договор считается заключенным на необозначенный срок. Главное отличие этого вида договора состоит в пункте о расторжении соглашения.

Образец договора сдачи квартиры в аренду

По закону жилье, которое передается арендатору, должно иметь рабочие коммуникации. Хорошее состояние жилого помещения – один из главных пунктов договора о найме. В документе непременно прописываются обязанности арендатора – своевременно вносить оплату и сохранить жилое помещение в хорошем состоянии.

Грамотно составленный образец договора о найме обязательно включает положения, наделяющие его юридической силой. Он содержит условия аннулирования соглашения, сумму оплаты, порядок расчета, данные сторон и квартиры, порядок оплаты коммунальных услуг и другие пункты.

Некоторые собственники жилых помещений предпочитают указывать список вещей, находящихся в квартире, порядок посещения жилья хозяином, пункт о домашних питомцах, состояние жилого помещения. Когда составляется договор для сдачи квартиры в аренду на длительный срок, нужно указать как можно больше важных моментов.

Действующее законодательство позволяет владельцу жилья запретить подселение третьих лиц. Соглашение всегда оформляется в письменном виде в двух и более экземплярах.

Обычно договор на сдачу квартиры квартирантам включает:

  • Наименования сторон, которые указываются полностью, включая гражданство, дату, а также место рождения, основные реквизиты документа, подтверждающего личность;
  • Адрес квартиры, площадь, этажность и прочие параметры;
  • Стоимость, которая определена по соглашению сторон. Срок выплат и порядок внесения сумм. Оговаривается и то, кто оплачивает коммунальные услуги;
  • Ответственность сторон;
  • Состояние жилья, опись бытовой техники и мебели, состояние всех приборов;
  • Прочие условия, которые могут показаться сторонам важными. Например, договор найма может включать пункт о домашних животных, возможность проживания гостей арендатора и т.п.

Не пренебрегайте мерами безопасности и заранее продумайте текст договора, включите в него все пункты.

Имеет ли договор аренды юридическую силу?

Договор сдачи квартиры обладает юридической силой в том случае, когда он оформлен правильно и в нем нет условий, которые идут в разрез с ГК РФ. Даже если в договоре указан срок регистрации, но документ не зарегистрирован, он все равно имеет силу. В этом случае возникают проблемы с налоговой.

Когда документ содержит ошибки, он признается недействительным. Ошибки могут быть в адресе и номере квартиры, а также других данных. Договор найма всегда заключается в письменном виде, а текст документа является типовым или произвольным.

Очень важно, чтобы бумага отражала предмет договора, основные права и обязанности сторон, их реквизиты. Данные о предмете соглашения должны позволить идентифицировать его. Предметом договора всегда выступает изолированное помещение, которое подходит для постоянного проживания.

Если данные о жилом помещении отсутствуют, договор не имеет юридической силы. Некоторые граждане предпочитают заверить договор у нотариуса для придания юридической силы, но заверение не является необходимым условием.

Когда может быть признан недействительным?

Договор сдачи квартиры квартирантам признается недействительным в нескольких случаях. Это возможно, если:

  • Арендодатель не имел права сдавать квартиру, так как не входит в число ее собственников. Такое правило касается и родственников законного владельца квартиры;
  • Недвижимость стала предметом в судебном разбирательстве;
  • Квартира в залоге у банка;
  • Наймодатель сдал квартиру на основании доверенности, у которой истек срок действия.

Собственник квартиры вправе расторгнуть соглашение, если:

  • Квартира является аварийной;
  • Арендатор нарушает нормы и правила проживания в многоквартирном доме;
  • Квартиросъемщик не внес оплату вовремя;
  • Съемщик испортил имущество.

Когда какие-то условия нарушаются, съемщик получает устное предупреждение. Затем владелец обозначает сроки выселения, а потом он обращается в суд. По статье 166 ГК РФ сделка может быть названа ничтожной, либо оспоримой. Дело в том, что оспоримая сделка обычно нарушает права и интересы лица, которое ее оспаривает, она была оформлена без получения согласия совладельца.

Ничтожность сделки доказывается при нарушении законодательства, а именно:

  • договор подписан по принуждению;
  • правовой акт не был соблюден;
  • бумагу подписало недееспособное лицо, либо гражданин, которому не исполнилось 14 лет.

Сделку можно оспорить в судебном порядке.

Подписывайтесь
на наш канал Яндекс.Дзен

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Источник: https://ahrfn.com/dokumety/kak-sostavit-dogovor-sdachi-kvartiry-kvartirantam.html

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 653-60-72 доб. 987 (Москва)

+7 (812) 426-14-07 доб. 133 (Санкт-Петербург)

+8 (800) 500-27-29 доб. 652 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: