Продажа квартиры с обременением

Покупка и продажа квартиры с обременением

продажа квартиры с обременением

Граждане, приобретающие жилье, нередко сталкиваются с его обременением. Под ним подразумевается ограничение прав владельцев по его распоряжению и пользованию. Особенность обременения в его сохранении даже при смене владельца недвижимости. Любая квартира с обременением связана с рисками для ее владельца.

Возможные формы обременения

Выделяют 5 форм обременения на жилье:

  • арест;
  • аренда;
  • рента;
  • управление на доверии;
  • ипотека.

Существует несколько возможных форм обременения жилья

Арест подразумевает полный запрет государства на распоряжение недвижимостью. Имущество арестовывается только по решению судебных органов. Любое жилище, арестованное по судебному решению, не может быть продано или куплено кем-либо. Любые сделки будут возможны только после снятия ареста. Росреестр содержит полный список арестованного имущества у граждан.

Аренда позволяет продавать и покупать недвижимость, но с определенными условиями. Часто требуется предварительная договоренность между собственником и нанимателями. Арендный договор обычно заключается на год. Если же он заключается на несколько лет, то требуется его госрегистрация.

Владелец не может продать жилье с проживающими там нанимателями. Ему требуется дождаться окончания действия договора. У него имеется право потребовать их выселения через суд.

Рента связана с договором, который заключается рентодателем и ее получателем. Первый по договоренности получает жилье получателя ренты после его кончины, но взамен до этого момента обязуется обеспечивать его содержание и уход за ним. Продажа жилища рентополучателем невозможна другим лицам. Он сможет сделать это только после расторжения договора и выплаты компенсации рентодателю.

Доверительное управление не позволяет гражданину распоряжаться жилищем других лиц. Он получает лишь ограниченные права в виде присмотра за состоянием жилья на время отсутствия его хозяев.

Ипотека – самая распространенная форма обременения. Она представляет собой залог, при котором покупаемая по кредиту недвижимость будет оставаться в фактической собственности у банка до момента полного погашения долга.

Данное обременение снимается после оплаты всей суммы кредитного долга. Но у гражданина, купившего квартиру в кредит, есть возможность ее продать даже при наличии обременения.

Способы продажи и покупки обремененной недвижимости

Обремененная недвижимость может продаваться и покупаться, но при наличии согласия на это кредитора и при условии погашения ипотеки.

У продавца жилища, находящегося под обременением, есть несколько вариантов:

  1. Продать квартиру, выплатив кредитору оставшуюся сумму долга по ипотеке.
  2. Продать жилье новому покупателю, за счет денег которого обременение будет снято.
  3. Продать жилище, переоформив кредитный договор на покупателя.

Покупка квартиры новым собственником не снимает обременения с нее. Новый владелец недвижимости берет на себя долг прежнего покупателя перед банком.

Можно ли продать квартиру с имеющимся обременением?

Сделка по продаже залогового жилища по второму варианту проводится следующим образом:

  1. Получается согласие у банковской организации, в которой оформлена ипотека, на продажу собственности.
  2. Банком производится перерасчет суммы долга по кредиту.
  3. Оформляется договор между продавцом и покупателем.
  4. Покупатель в счет стоимости приобретаемого жилья перечисляет деньги на счет банка-кредитора. Происходит погашение ипотеки продавца.
  5. Продавец получает справку от банка об отсутствии перед ним обязательств и закладную.
  6. Продавец обращается в Росреестр за получением нового свидетельства на жилье, в котором делается отметка о снятии с него обременения.
  7. Наряду с подачей документов в Росреестр на снятие ограничения по владению жилищем покупатель и продавец подают заявление о переходе прав собственности на него.
  8. Свидетельство о собственности на жилье без обременений получается его новым владельцем.

Законом допускается возможность у продавца переоформить ипотечный договор на покупателя. Все стороны подписывают соглашение, по которому обязательства по ипотеке переводятся на нового собственника. Данный вариант не отменит обременения на недвижимость. Она по-прежнему будет находиться во владении банка. Подобная сделка предпочтительна для многих банковских организаций.

Документы для продажи обремененного жилья

Перед тем как продать квартиру с обременением, продавцу с покупателем необходимо подготовить следующую документацию:

  • доверенность от банковской организации, дающая согласие на продажу;
  • 3 экземпляра договора по продаже жилища;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • документы от продавца, подтверждающие факт нахождения квартиры именно в его собственности;
  • письменное согласие от мужа или жены на сделку, если продавец состоит в брачном союзе;
  • оплаченная закладная из банка;
  • выдержка из домовой книги, где указываются все зарегистрированные в жилье лица.

При проведении сделки в обязательном порядке оплачивается госпошлина. Ее размер составляет 2000 рублей.

При продаже недвижимости учитывается согласие супруга на сделку. Если он не даст разрешения на продажу, то сделка не сможет состояться. Особенно это касается недвижимости, которую супруги приобрели в процессе брака. Она будет являться их совместной собственностью.

Перед тем как купить квартиру под залогом, гражданину необходимо узнать о проживании в ней несовершеннолетних. Закон запрещает продавать недвижимость, в которой прописаны несовершеннолетние и если им негде жить. Сделка может состояться только при условии, если продавец предоставит доказательства того, что после продажи жилья у ребенка будет гарантированное новое место жительства.

Возможные риски при сделках с обремененной недвижимостью

Основные риски при указанных следках заключаются в:

  • необходимости у покупателей оплачивать стоимость жилья, не принадлежащего в полной мере продавцу;
  • отсутствие гарантий одобрения сделки банком;
  • возможном обременении жилища рентой;
  • возможном использовании жилья арендаторами по арендному договору;
  • возможном наложении ареста на жилище.

В первом случае продавцу с покупателем рекомендуется заключить предварительный договор. По нему покупатель оплачивает стоимость обремененной квартиры. После получения им документов на собственность заключается договор купли. Продавец может отказаться от сделки, и покупатель рискует столкнуться с необходимостью оспаривать это решение через судебный орган.

Рентодатель не сможет продать жилье, обремененное рентой. Ему требуется разрешение ее получателя. Покупатель такой квартиры имеет риск ее лишиться. Суды указывают, что это незаконная сделка.

Продажа и покупка арендованных квартир может не состояться по нескольким причинам:

  • если квартиранты пропишут в ней несовершеннолетнего;
  • если договор найма заключен на долгий период и нет серьезных оснований для его расторжения.

При наложении на недвижимость ареста, ее нельзя будет продать. Любая сделка с ней будет аннулирована.

Процедура снятия обременения

Обременение снимается через обращение продавца в банк. В спорных случаях добиться снятия залога можно в судебном порядке.

Процедура снятия обременения с недвижимости проходит этапы:

  1. Обращение продавца в банк с просьбой снять обременение одним из возможных вариантов.
  2. При согласии банка им делается отметка в закладной о том, что долг погашен.
  3. Продавец с покупателем подают заявление и пакет документов в Росреестр.
  4. Росреестр снимает обременения в 3-дневный срок.

Прежде чем покупать жилье, необходимо убедиться в отсутствии обременения

Материнский капитал как обременение

Недвижимость, приобретенная по материнскому капиталу, тоже считается обремененной. Поскольку материнский капитал может использоваться только в определенных целях, то продавцу необходимо получить официальное разрешение на сделку у органов опеки.

Когда покупатель жилья погасит кредит и снимет с него залог, ему потребуется выделить долю в нем для детей. И покупатель, и продавец совместно уведомляют об этом орган опеки. При одобрении сделки стороны имеют возможность заключить ее официально. После оформления договора стороны направляют его на регистрацию в Росреестр.

Можно ли продать обремененное жилье? Это возможно, но при исключении случая, если оно находится под арестом. В остальных случаях гражданам необходимо заранее урегулировать возможные спорные моменты в зависимости от конкретного описанного выше случая.

ЛУЧШИЕ КРЕДИТЫ ЭТОГО МЕСЯЦА

Источник: https://fintolk.ru/likbez/pokupka-prodazha-kvartiry-s-obremeneniem.html

Покупка квартиры с обременением: риски, рекомендации покупателю, порядок действий

продажа квартиры с обременением

При покупке недвижимости продавец обязан предоставить покупателю выписку из ЕГРН, заменяющую свидетельство о праве собственности. Все данные о владельцах имущества хранятся в электронной базе, доступ к которой имеет каждый гражданин. В выписке указываются не только текущий собственник квартиры, но и существующие обременения.

Само понятие обременения говорит о том, что продажа квартиры проходит с особенностями. Иногда реализация такого имущества запрещена, поэтому особенно внимательно следует относиться к сведениям в выписке ЕГРН.

Виды обременений на квартиру

Законодательство предусматривает следующие виды обременений на квартиру:

  • Ипотека, т.е. залог недвижимости в пользу банка. В случае неуплаты долга квартира реализуется в судебном порядке, за счет чего гасится кредит. Продать заложенную недвижимость можно с согласия залогодержателя.
  • Рента, или пожизненное содержание владельца квартиры с условием перехода ее к рентоплательщику. Продать, обменять или произвести другие действия с имуществом будущий собственник не может, пока рентополучатель проживает на данной жилплощади. Реализация производится с согласия текущего владельца.
  • Арест. Наиболее часто он накладывается по причине неуплаты коммунальных платежей и алиментов. Реализация квартиры может производиться только после снятия ареста.
  • Договор аренды. Наниматели имеют на руках официальный документ, что они могут находиться в квартире указанный период. В это время продажа квартиры может быть осуществлена, но выселить жильцов покупатель не имеет права.
  • Прописка. Есть категории граждан, которых нельзя выписывать без предоставления им другого места проживания. К ним относятся несовершеннолетние дети, инвалиды, пенсионеры. После продажи квартиры они могут остаться зарегистрированными там несмотря на то, что новый владелец — совершенно чужой им человек.
  • Аварийное жилье. Квартиры в домах, признанных аварийными, продавать нельзя.

Приобретение квартиры с обременением по ипотеке

На рынке вторичного жилья много предложений о продаже квартир. Если покупателю попадается заложенная недвижимость, закономерно встает вопрос, как правильно провести сделку. Разобраться в деталях приобретения квартиры поможет грамотный риэлтор или юрист.

Кредитор выдвигает свои требования относительно возможности продажи имущества, которое находится у него в залоге. Часто реализация залоговой недвижимости запрещена до момента погашения кредита. Однако некоторые залогодержатели готовы идти навстречу своим клиентам и оговаривают условия продажи. Это может быть единовременное погашение более половины от суммы кредита.

Существующие риски

Покупать квартиру с обременением всегда рискованно. Однако квалифицированная работа юриста сводит возможные негативные последствия к минимуму. Такие сделки происходят нечасто, несмотря на огромный ипотечный рынок. Покупатели стремятся приобрести «чистую» недвижимость, а продавцы — погасить кредитные долги до сделки.

При покупке заложенной квартиры время регистрации права собственности увеличивается, возникают дополнительные расходы, которые частично оплачивает и покупатель. Если сделка сорвется, возврата потраченных средств (например, за услуги нотариуса) не будет.

Следует остерегаться сомнительных кооперативов и микрофинансовых организаций, ведь нет уверенности, что залоговая документация оформлена верно и не будет оспорена в суде.

Способы приобретения квартиры покупателем

Варианты покупки квартиры, заложенной в банке:

  • переоформление ипотеки на покупателя;
  • выплата покупателем оставшейся суммы долга и последующее приобретение имущества.

Какой именно способ будет уместен, следует уточнить в банке, выдавшем кредит. Сделка предполагает непосредственное участие представителя кредитного учреждения на разных этапах ее проведения. Все действия по купле-продаже необходимо согласовывать с залогодержателем, иначе Росреестр может отказать в регистрации права собственности.

Как снять обременение?

Образец заявления на снятие обременения:

Далее составляется стандартный договор купли-продажи квартиры без обременения:

Аннулировать запись об ипотеке должен продавец недвижимости. С собой ему необходимо иметь кредитную и залоговую документацию.

Порядок заключения сделки и необходимые документы

Если условия сделки устраивают покупателя и продавца, они пришли к обоюдному соглашению, можно переходить к оформлению документов. Порядок проведения купли-продажи:

  • получение согласия банка на продажу;
  • заключение предварительного договора купли-продажи у нотариуса с условием погашения кредита до регистрации права собственности;
  • погашение кредита средствами покупателя;
  • снятие залога с имущества;
  • передача продавцу оставшейся стоимости квартиры с обязательным предоставлением расписки;
  • регистрация права собственности нового владельца.

Договор с обременением в пользу продавца

Есть и другой вариант оформления сделки, когда покупатель берет на себя обязательства по погашению ипотеки в том же или другом банке. Это происходит нечасто, ведь новый заемщик должен соответствовать всем требованиям кредитора (платежеспособность, хорошая кредитная история, официальное трудоустройство и пр.). Если покупатель подходит по всем параметрам, он может переоформить ипотеку на себя.

Основания установления обременения

Обременение с квартиры не снимается, и банк остается залогодержателем. Меняется только залогодатель, если перекредитование происходит в рамках одного финансового учреждения.

Основанием для залога является договор ипотеки, оформленный на нового заемщика. Если он состоит в браке, созаемщиком должен выступать его супруг. Исключением станет брачный договор с условием разделения кредитных обязательств (см. также: образец брачного договора о собственности на квартиру, купленную в ипотеку в Сбербанке).

Образец, содержание и существенные условия договора

Образец ипотечного договора:

Положения кредитного договора могут отличаться от тех, которые действовали для продавца квартиры. Банк может выдать ипотеку только по тем программам, которые сейчас актуальны. Именно поэтому перед оформлением сделки следует уточнить существенные условия кредита:

  • процентная ставка;
  • срок кредитования;
  • размер платежа;
  • условия досрочного погашения;
  • штрафные санкции за просрочку и пр.

Стоит ли приобретать жилье с обременением ипотекой?

Как правило, стоимость квартир с обременением ниже среднерыночной. Однако следует понимать, что такое приобретение является существенным риском для покупателя. Не стоит безоговорочно полагаться на порядочность продавца и банка.

Лучшим решением станет привлечение к сделке квалифицированного юриста. При грамотном оформлении купли-продажи риск оспаривания сделки и потери денег минимален.

Источник: https://SemPravorf.ru/imushhestvo/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem.html

Продажа квартиры с обременением — что это?

продажа квартиры с обременением

Обременение – серьезная преграда при купле-продаже недвижимости. Чтобы избежать проблем в будущем, узнать о его существовании лучше до оформления договора.

Проведение сделок с объектами недвижимости сопряжено с определенным риском и сложностями. Чаще всего, продать жилье с обременением возможно, однако, требует от продавца и покупателя дополнительных усилий. О том, что необходимо для этого предпринять, будет изложено далее.

Под обременением квартиры понимается ограничение прав владельца, которое накладывается на пользование и распоряжение имуществом. Оно не снимается в результате смены собственника жилья.

Его наличие отмечено в свидетельстве о регистрации права на квартиру. Присутствие обременений, указанных в этом документе, затрудняет или даже запрещает отчуждение недвижимости.

Если реализация возможна, то сделка по продаже жилой площади совершается по значительно сниженной цене, относительно схожей, но не имеющей наложенных обременений. С целью выяснения всех нюансов относительно подходящей квартиры, стоит обратиться к юристу, специализирующемуся на недвижимости.

Типы обременений

Для того чтобы решить ситуацию с ограниченными правами, нужно вникнуть в ее суть. Необходимо знать значение обременений каждого вида и их влияние на предпринимаемые действия продавца и будущего владельца.

В законодательстве есть следующие виды обременения:

  • Ипотека. Приобретение недвижимости на заемные средства сопровождается временной передачей части прав на квартиру кредитору. Эти права вернуться собственнику после полной выплаты долга. Обременение, в данном случае, служит весомой гарантией возврата средств банку. По этой причине, до исполнения сторонами всех обязательств, владелец жилья не вправе отчуждать заложенную недвижимость;
  • Аренда. Покупка жилья с квартирантами – неприятный факт. Поэтому продавец не должен совершать сделку до окончания срока действия договора найма и выселения арендаторов. Проблема возникает в случае, если квартиранты должны освободить помещение еще не скоро, например, через год. В этом случае, заставить их съехать можно только через суд;
  • Рента. Позволяет получить квартиру собственника взамен на пожизненное оказание ему материальной и иной помощи. Поэтому хозяин не вправе продать (обменять, подарить) свою недвижимость, которая после его смерти должна перейти к рентодателю. В случае если собственник передумал отдавать квартиру или у него отпала необходимость в посторонней помощи, нужно расторгнуть договор ренты. Владелец жилого помещения обязан будет вернуть переданные ему финансы и материальные ценности, а также компенсировать стоимость приобретенных для него продуктов, лекарств и др.;
  • Арест. Это одно из самых сложных обременений. Причиной наложенных ограничений может являться наличие задолженности за коммунальные услуги. Подобные меры применяются со стороны государственных структур, поэтому никакие другие организации не в состоянии изменить ситуацию. Как правило, обременение не позволяет отчуждать объект недвижимости, однако, есть и особые ситуации, препятствующие проживанию владельца в собственной квартире;
  • Доверительное управление. Это случай, когда за квартирой закрепляется лицо, присматривающее за ней. На время действия договора с управляющим, к нему переходит часть прав. Необходимость в нем возникает у некоторых собственников, уезжающих на длительный срок за пределы страны. В обязанность нанятого человека входит оплата коммунальных услуг и контроль сохранности имущества. Доверительное управление прекращается раньше срока, в случае смерти исполнителя или по соглашению сторон.
ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Договор субаренды нежилого помещения

В чем опасность квартиры с обременением для каждой из сторон сделки?

Опасность продажи жилплощади с обременением ничуть не меньше ее покупки. Собственник, не снявший перед продажей ограничения с квартиры в силу стечения обстоятельств, будет долгое время решать возникшие проблемы.

Ситуация осложнится, если будущий хозяин после завершения сделки уедет за пределы страны и не сможет явиться и помочь их устранить.

Собственникам, желающим получить помощь в продаже недвижимости с обременением, стоит проконсультироваться у юриста. Он сможет рассказать обо всех деталях сделки и подобрать подходящее решение вопроса.

В случае осуществления продажи квартиры без снятия обременений, понадобится потратить большое количество времени на устранение этого недостатка. Предстоит урегулирование вопроса с судебными органами и новым собственником. Продавцу придется компенсировать издержки, связанные с проведением заседаний.

По этой причине, собственнику целесообразнее решить вопрос со снятием обременений до продажи квартиры. Будущий хозяин также рискует приобрести вместе с жилплощадью дополнительные хлопоты.

Существующие ограничения не дадут ему стать полноценным владельцем недвижимого имущества. Вернуть деньги до того, как проблемы решатся, будет невозможно. Рассмотрение дела в суде может продлиться несколько лет.

Одним из наиболее сложных случаев является приобретение жилья с прописанным ребенком. Не проще ситуация, когда доля принадлежит лицу, не достигшему совершеннолетия.

Обговаривать детали такой сделки и осуществлять грамотную передачу допустимо лишь при согласии опекунов. Не все из них пойдут на это.

Не стоит забывать и о возможности полноценного владения жильем новым собственником. В отдельных случаях, проживание может стать невозможным (арендаторы или пожизненные жильцы). А процедура признания сделки недействительной, возврат денежных средств и передача жилья прежнему владельцу займет много времени.

Подобные сложности проще предупредить, чем потом бороться с ними. Снизить риски покупателю поможет тщательное изучение документов, домовой книги и имеющихся обременений. Эти несложные действия помогут сэкономить силы, время и деньги.

Как проверить обременение квартиры

В ЕГРП заносятся все обременения на недвижимое имущество. Выписку из него можно заказать в Росреестре или многофункциональном центре.

Она позволит проверить чистоту интересующей квартиры. Запросить сведения можно на порталах gosuslugi.ru и rosreestr.ru. Услуга предоставления выписки из ЕГРП требует уплаты государственной пошлины.

Если за объектом недвижимости не значатся обременения, то пункт 4 справки будет содержать надпись «не зарегистрировано».

Продажа квартиры с обременением

Продемонстрировать процедуру можно на примере ипотечной недвижимости. Обременение на квартиру, приобретенную за счет кредитных средств, действует до тех пор, пока долг не будет полностью возвращен банку.

Довольно часто люди, которые взяли ипотеку, сталкиваются с необходимостью продать недвижимость. Квартира находится в собственности банка, поэтому юридически грамотную сделку можно проводить лишь в присутствии представителя банка.

Сделка осуществляется поэтапно:

  • Продавец за счет средств покупателя гасит долг за квартиру перед банком, который снимает обременение;
  • Осуществление продажи недвижимости по цене, равной разнице между рыночной стоимостью и величиной уплаченного долга.

Есть ли возможность продать квартиру, не снимая обременения?

Обремененные объекты недвижимости закон продавать не запрещает. Исключением являются квартиры, находящиеся под арестом или в домах, признанных аварийными.

После сделки купли-продажи, обременения не снимаются, а переходят к новому хозяину. Это стоит помнить гражданам, покупающим недвижимость без обращения к специалистам, способным проверить чистоту сделки.

Какие существуют риски

В случае, когда жилое помещение обременено рентой, то лицо, выплачивающее ее, не вправе продавать недвижимость без согласия получателя. Покупатель квартиры с таким обременением рискует остаться без квартиры в результате аннулирования сделки.

Приобретение жилья с арендаторами грозит долгим ожиданием окончания срока действия договора найма. Если же квартирантам удастся прописать в ней новорожденного, то вселения можно вообще не дождаться.

Снятие обременения

Гражданский кодекс регламентирует процедуру снятия обременения. Сделать это можно и через суд, если для этого есть все основания.

Если квартира приобретена в ипотеку, то банк вправе дать клиенту письменное согласие на снятие обременения или сделать в закладной отметку о том, что долг погашен. Росреестр снимет все обременения в течение 3-х рабочих дней.

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/prodazha/chto-znachit-prodazha-kvartiry-s-obremeneniem.html

Покупка квартиры с обременением

продажа квартиры с обременением

Обременение — это ограничение, наложенное на имущество (жилье), которое приобретается в ипотеку. При регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком-заемщиком и закладная, в которой прописываются условия предмета залога (покупаемая квартира).

В ЕГРП обязательно должна быть отметка об обременении. Объектом с обременением также считается недвижимость, приобретенная с частичным расчетом. В результате у покупателя остается обязательство выплатить до определенного срока остаточную стоимость квартиры, прописанную в договоре.

В записи ЕГРП ставится отметка об обременении в пользу конкретного физического или юридического лица.

Возможные риски

Для того чтобы продать квартиру с обременением, нужно его снять, а точнее, погасить задолженность перед банком или продавцом и сдать подтверждающие документы в Росреестр для внесения изменений в запись ЕГРП.

Погасить задолженность продавец квартиры может как за счет собственных средств, так и за счет покупателя. Во втором случае сумма задолженности (обременения) передается продавцу по предварительному договору купли-продажи, в котором прописываются условия расчетов и сроки их исполнения.

Сумма может быть значительной, и риск в основном возникает для покупателя квартиры, еще не принадлежащей ему по праву собственности.

Продавец после погашения задолженности (снятия обременения) обязан предоставить по условиям предварительного договора купли-продажи новую выписку из ЕГРП в указанные сроки с отметкой «Обременение отсутствует». Уже после этого заключается основной договор купли-продажи.

Если эти пункты нарушены и продавец, закрывший задолженность, передумал продавать квартиру, с него можно взыскать всю переданную сумму и сумму задатка, но уже только через суд.

Юридическим основанием взыскания являются предварительный договор купли-продажи, расписки, приходный ордер по зачислению денежных средств от имени покупателя на кредитный или иной счет ипотечного займа и свидетели, если таковые потребуются.

Материнский капитал

Еще один риск при покупке квартиры с обременением возникает в том случае, если жилье было приобретено в ипотеку с использованием материнского капитала.

В обязанность собственника квартиры после погашения кредита и снятия обременения с недвижимости входит выделение доли детям в продаваемой квартире.

Ему необходимо будет получить разрешение органов опеки для продажи одной квартиры и покупки другой и только после этого заключать основной договор купли-продажи. Одновременно документы сдаются в Росреестр для регистрации прав собственности на продаваемую и покупаемую квартиры.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/pokupka_kvartiry_s_obremeneniem/4499

Риски покупки квартиры с обременением в 2019 году – все за и против

продажа квартиры с обременением

Жилье, находящееся под обременением, не может быть продано или подарено по закону.

Этот постулат известен как продавцам, так и покупателям. Именно поэтому, выбирая помещение, покупатели избегают таких вариантов. Однако обремененная жилплощадь имеет один несомненный плюс – оценивается дешевле, чем аналогичные объекты, не находящиеся в залоге. Именно этот фактор и толкает людей проходить многоэтапную, а иногда и довольно рисковую процедуру покупки обремененной собственности.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке возможна, несмотря на то, что она будет находиться под залогом вплоть до полной выплаты кредита. У заемщика могут возникнуть обстоятельства, которые не позволят ему продолжать выплачивать взятый заём и принудят расстаться с недвижимостью. Такие сделки сегодня не редкость, и прежде чем что-то покупать, стоит уточнить, какие трудности ожидают, а главное, сколько времени придется потратить на оформление сделки.

Сущность обременения

Движимое и недвижимое имущество, которое находится в личной собственности, может быть предметом залога. Чаще всего данная процедура производится по отношению к недвижимости, потому что она имеет более высокую ликвидность.

При оформлении жилплощади в залог собственник получает денежные средства на свои нужды, которые обязуется выплатить в установленный срок. Возврат долга сопровождается неизменным начислением процентов за пользование ими.

При этом право на пользование заложенным имуществом остается за владельцем. На заложенное имущество накладывается обременение.

Обременением называется ограничение прав на распоряжение тем или иным имуществом. Оно возникает на основании заключенного договора либо в силу соблюдения принятого законодательства. Оно может стать следствием добровольного участия в какой-нибудь сделке или производится без согласия владельца, как в случае с арестом имущества. Если подытожить сказанное, то сущность этого понятия сводится к значительному ограничению прав собственника по отношению к его имуществу.

Приобретение ипотечной квартиры

Ипотечная жилплощадь находится под обременением до того момента, пока заемщик не выплатит взятый кредит полностью.

Данные о том, что квартира под залогом, фиксируются в Росреестре, поэтому продать такое помещение не представляется возможным без согласия кредитора. Купить ипотечную жилплощадь можно, но стоит быть готов к сложностям процедуры.

Они выражаются в сборе дополнительных документов, участии банка в виде третьей стороны сделки, а также сроке заключения договора и вступления в права владения.

Купить обремененную недвижимость можно несколькими способами:

  1. Дать продавцу недостающую часть денежных средств для погашения кредита в банке и только после снятия обременения оформить ее на себя доплатив оставшуюся сумму. Такой порядок считается не то чтобы незаконным, но довольно рискованным.
  2. Оформить сделку через банк, внеся наличные средства за всю квартиру. Стоимость помещения делится на две суммы – кредитору и заемщику.
  3. Переоформить ипотечный заём на покупателя. Этот вариант наиболее сложный, так как банк может не одобрить новую кандидатуру.

Любой вид купли-продажи сопряжен с трудностями и рисками, но имеет бонус в виде экономии денежных средств за счет сниженной стоимости ипотечной недвижимости.

Условия для совершения сделки

Главным условием для проведенияя сделки по обремененной недвижимости является получение согласие той стороны, которая является держателем залога. При покупке ипотечной квартиры кредитор должен быть поставлен в известность в первую очередь. Конечно, делать это обязан заемщик, так как продавцу важен конечный результат.

Кредитная организация, поставленная в известность о том, что заемщик желает продать обремененную жилплощадь, принимает решение о том, каким образом будет произведена процедура. Есть два стандартных варианта:

  1. Заемщик сам ищет покупателя, при этом он может провести сделку по более выгодной стоимости.
  2. Кредитор берет функцию реализатора на себя. Такой вид невыгоден собственнику, потому что банк может серьезно занизить стоимость квартиры, стремясь найти покупателя как можно скорее.

Первый вариант возможен только в том случае, если заемщик обратился в банк до того, как накопил серьезную просрочку и дело его было передано в судебную инстанцию.

При продаже обремененного жилья в ипотеку кредитная организация обязывает нового заемщика вносить большой первоначальный взнос. Часто речь идет о половине стоимости квартиры, а оставшаяся часть разбивается на ежемесячные платежи.

Основные риски покупателя

Основные риски при приобретении квартиры, находящейся в залоге, ложатся на покупателя. Сама сделка может оформляться различными путями, а потому и разновидности рисков в каждом случае свои.

Покупателю стоит избегать ситуаций, когда продавец предлагает внести аванс для погашения ипотечного займа.

В этом случае высока вероятность того, что деньги будут потрачены не по назначению или продающая сторона вообще откажется от заключения сделки. Конечно, задаток можно вернуть через суд, но процесс это длительный, а сам возврат может производиться частями, что невыгодно обманутой стороне.

При переоформлении ипотечного кредита покупатель защищен со всех сторон, но риски подстерегают его совсем в другом месте. Банк может просто не одобрить кандидатуру и не согласиться на заключение с ним кредитного договора. Деньги покупатель не потеряет, но потратит время.

Необходимо учитывать и иные риски:

  1. Квартира, приобретенная по договору долевого строительства, может находиться в двойном залоге – у кредитора и в банке, который финансировал возведение, при условии, что застройщик будет признан банкротом.
  2. Продавец может умолчать о том, что в очередь на арест его жилья стоят иные учреждения.
  3. Жилье было куплено с использованием материнского капитала. По закону дети имеют в нем свою долю, и продать его можно только при письменном согласии опеки.

Чтобы минимизировать риски, необходимо максимально серьезно отнестись к ситуации, а лучше обратиться к опытному специалисту, который поможет проверить сделку на чистоту.

Процедура

Процесс покупки обремененной недвижимости состоит из нескольких этапов. Для того чтобы защитить себя от необоснованных рисков и максимально отстоять свои интересы, необходимо соблюдать такую последовательность:

  1. Производим самостоятельную оценку ситуации. Для этого требуем от продавца документы правоустанавливающего характера, технические бумаги и выписку из ЕГРН, сделанную недавно.
  2. Знакомимся с кредитным договором. Важно обратить пристальное внимание на условия предоставления займа, суммы выплат, процентную ставку, особые условия и т.д.
  3. Интересуемся, существуют ли особые критерии, которые способны серьезно усложнить ситуацию, как-то наличие созаемщиков, несовершеннолетних детей, зарегистрированных на жилплощади лиц.
  4. Выбираем оптимальную схему купли-продажи.
  5. Составляем и подписываем предварительный договор. Для покупателя будет лучше, если соглашение оформиться с участием нотариуса, хотя для данного бланка это не является обязательным условием.
  6. Передаем документы в банк для одобрения дальнейших действий.
  7. Подписываем основной договор купли-продажи и вносим денежные средства за помещение.
  8. Проходим регистрацию прав собственности в Росреестре.

Процесс даже на бумаге выглядит трудоемко, а уж на деле он и вовсе отнимает немало сил и времени. Но итогом усилий может стать довольно выгодный по цене объект недвижимости.

Получение согласия банка

Только кредитная организация может дать разрешение на проведение сделки, она же имеет полномочия отказать в ней. В общем, для кредитора не столь важно, кто будет владельцем квартиры, но для нее имеет решающее значение, получит ли она прибыль по итогу сделки.

Если банк видит, что заемщик больше не справляется со своими обязательствами, то ему выгодно переложить обязательства на другое лицо. Но новый заемщик должен не просто соответствовать стандартным требованиям кредитования, а значительно превышать их.

Таким образом, финансовые учреждения страхуются от повторения ситуации.

Если покупатель платит всю сумму стоимости, то особых проблем не возникнет. А в случае с переоформлением кредитных обязательств понадобится внести серьезный первоначальный взнос и иметь высокий уровень доходов для погашения последующих ежемесячных выплат.

Внесение денег

Сделка, совершаемая открыто через банк, подразумевают особую процедуру передачи денежных средств.

Продавец, выставляя свою квартиру на продажу, желает не только снять с себя бремя платежей по кредиту, но и вернуть вложенные им ранее средства. Конечно, рассчитывать на полный возврат уплаченных банку средств не приходится. Большой удачей будет, если вернется хотя бы половина денег. Все финансовые вопросы урегулируются до подписания основного договора. В частности, стороны определяются, какие суммы будут перечислены продавцу, а какие банку.

Покупатель обязан внести оговоренную сумму денежных средств в ячейку или открыть два депозитных счета:

  1. Один на имя продавца.
  2. Второй на счет банка.

После подписания основного договора счета разблокируют, и получатель может снимать с них деньги.

Снятие обременения

При единовременном выкупе ипотечного жилья покупателю необходимо провести процедуру снятия обременения с квартиры. Для этого банк должен дать письменное разрешение, обычно получить его можно в течение 30 дней после погашения займа. Кредитор отдает погашенную закладную и ставит подпись на заявлении в Росреестр, где излагается просьба о снятии обременения.

А вот при переоформлении кредита с одного лица на другое о снятии обременения речь не идет. Закладная переписывается на имя нового владельца и будет считаться погашенной только после того, как заемщик внесет последний взнос.

Снять обременение можно в Росреестре. Для этого собирается пакет документов и заполняется стандартный бланк заявления.

Регистрация права собственности

Регистрация права собственности производится вне зависимости от того куплена жилплощадь по полному расчету или оформлена в новый заём. Внести свои данные в государственный реестр недвижимости обязан каждый покупатель после завершения сделки.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Договор аренды гаража

Переоформление владения производится на основании поданных документов. В их список входит:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Кредитное соглашение.
  3. Кадастровый и технический паспорт. Выписка из ЕГРН.
  4. Паспорт нового собственника.

Документация может быть подана как напрямую в Росреестр, так и через отделение МФЦ.

Особенности сделки с участием Сбербанка

Квартира, купленная в ипотеку через Сбербанк, также может быть продана, но следует учитывать некоторые особенности таких сделок. Для покупателя участие Сбербанка является дополнительной гарантией успешной и прозрачной купли-продажи. В этом финансовом учреждении работает целая команда высоких специалистов, которые досконально выверяют сделки, определяя их чистоту. Сбербанк заинтересован в том, чтобы при проведении таких операций не было никаких накладок.

Переоформляя ипотеку с одного заемщика на другого, необходимо учитывать, что обязательным условием новых кредитных отношений будет внесение 50% стоимости жилья в качестве первоначального взноса.

Документы для оформления

Покупатель обремененного жилья, который желает стать не только новым владельцем квартиры, но и заемщиком банка под залог помещения, должен предоставить в банк следующий пакет документов:

  1. Паспорт гражданина РФ.
  2. Свидетельство о браке/разводе.
  3. Свидетельства о рождении детей.
  4. Согласие супруги на покупку обремененной квартиры.
  5. Справку о доходах по форме 2-НДФЛ за последние шесть месяцев.
  6. Выписку из трудовой книжки.
  7. Выписку из банка о наличии средств для первоначального взноса.

Кроме прочего, банк проверит кредитную историю покупателя и при обнаружении негативных моментов в займе будет отказано.

Источник: https://pravo.estate/kvartira/ipoteka/kvartira-s-obremeneniem/

Продажа квартиры с обременением в 2019 году: порядок и документы

продажа квартиры с обременением
Время чтения: 9 минут

Продажа квартиры с обременением не часто встречается на рынке недвижимости. Объясняется это тем, что в сделке, кроме покупателя и продавца, участвует третья сторона и всем приходится искать компромисс. Действовать нужно так, чтобы покупка квартиры была выгодной, а в будущем с ней не возникло проблем. Для этого следует собрать как можно больше сведений о недвижимости.

Обременение подразумевает возникновение юридических условий, которые не позволяют собственнику в полной мере реализовать право на распоряжение жилым объектом. Другими словами, нельзя просто взять и продать недвижимость, обойдя третье лицо, заинтересованное в сделке.

При продаже квартиры обременение переходит на нового хозяина. Этот факт фиксируется в Росреестре, поэтому утаить неприятную сторону от покупателя не получится.

Виды обременений:

  • ипотека,
  • рента,
  • арест,
  • наем,
  • прописанные лица,
  • аварийное состояние здания,
  • сервитут.

И если арестованную недвижимость можно реализовать после погашения  долгов, то жилплощадь в аварийном доме вовсе нельзя продать. В остальных случаях нужно обращаться к заинтересованным субъектам.

Изучить подробности можно с помощью дополнительного материала “Обременение на квартиру или дом, что это значит“.

Как продается обремененная недвижимость

Многие граждане интересуются, как продать квартиру с обременением. Сделать это реально на законных основаниях. Особенность сделки состоит в том, что полноценный переход права собственности возможен лишь при соблюдении определенных требований. Это связано с тем, что право владения, пользования и распоряжения ограничено.

В сделке с обремененным объектом, кроме покупателя и продавца, присутствует ещё одна заинтересованная сторона – банк, государственные органы и так далее.

Особое внимание привлекает вопрос, можно ли продать квартиру с обременением в виде ареста, наложенного исполнительными и судебными органами. Нужно признать, что сделать это крайне трудно, ведь новому владельцу попросту не удастся зарегистрировать переход права собственности.

При продаже или покупке квартиры с обременением главное, чтобы все стороны уяснили условия ограничений. Нюансы соглашения следует обсуждать с третьей стороной. В остальном же выкуп дома с обременением осуществляется по стандартной процедуре продажи недвижимости.

Что говорит закон

Основные виды обременений перечислены в ФЗ № 122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними». Запись в ЕГРН подтверждает наличие права на имущество.

Источник: https://pravovdom.ru/kvartira/prodaza-kvartiry-s-obremeneniem.html

Проведение сделки по купле или продаже квартиры с обременением

продажа квартиры с обременением

При продаже квартиры иногда возникают нюансы, появляющиеся непосредственно при наличии на продаваемом объекте обременения. Соответственно, возникает ряд вопросов, которые касаются законности такой сделки. Это заставляет собственников искать возможности, как продать квартиру с обременением, не нарушая ничьих прав.

Обременение и его виды

Обременение – определенные юридические условия, возникновение которых ограничивает свободу действий субъекта или уменьшает возможность совершать действия в отношении какого-либо объекта.

Под продажей с обременением подразумевается, что это реализация объекта, имеющего одно или несколько юридических условий, из-за которых действия в отношении его будут иметь ограничения.

Существуют следующие виды обременений:

  • ипотека;
  • аренда;
  • рента;
  • доверительное управление;
  • материнский капитал;
  • наличие совладельца;
  • наличие несовершеннолетних и недееспособных владельцев;
  • жилье под арестом;
  • сервитут, если это земельный участок (например, часть земли может быть использована под строительство автодороги).

Продать жилище, на которое наложено обременение можно, но большая часть покупателей, услышав о наличии какого-либо ограничения, сразу отсеивается. Цена данного помещения также будет гораздо ниже рыночной стоимости. В некоторых случаях продажа абсолютно невозможна, например, если дом находится в аварийном состоянии и планируется его расселение.

Неудобства при продаже собственности с обременением

Все неудобства реализации квартиры с ограничениями будут напрямую зависеть от вида обременения, наложенного на нее. Например, продавая имущество с пожизненной рентой, есть вероятность появления наследников, которые будут оспаривать право собственности. В ряде случаев потребуется соглашение третьих лиц или оформление дополнительных документов.

Особенности договора на квартиру с обременением

Продавая подобное имущество, необходимо учитывать, что у данной процедуры появится ряд особенностей. В данном случае продавцу необходимо:

  • получить согласие от покупателя на приобретение данного жилья;
  • указать в договоре, что данная жилая недвижимость имеет ограничения (при отсутствии такой записи соглашение не будет иметь юридической силы и может подпасть под понятие «мошенничество»);
  • указать подробный порядок взаиморасчетов;
  • по необходимости составить предварительный договор купли-продажи, в котором оговариваются условия, после чего сделка будет заключена. Например, указан срок, за который продавцу необходимо снять ограничение.

Способы продажи квартиры, находящейся в обременении

Закон не запрещает продавать помещения, на которые наложены ограничения, если найдется человек, готовый купить их. Самый лучший вариант – устранить ограничение. Сделать это не всегда возможно.

Способы продажи:

  1. Ипотека. При продаже ипотечной квартиры необходимо разрешение банка. Смена нового владельца путем перезаключения договора или погашения ипотечного кредита.
  2. Аренда. Расторжение договора найма до продажи жилого помещения. Иначе обязанности арендодателя переходят покупателю.
  3. Наличие несовершеннолетних и недееспособных. Получить разрешение на продажу от опекунов, приобретя в пользу детей или недееспособных иное жилье.
  4. Наличие совладельца. Необходимо разрешение второго владельца на продажу.
  5. Арест. Продажа жилья с подобным обременением невозможна до момента снятия наложенного ареста. Но это происходит только в случае устранения всех нарушении повлекших арест.

Сняв ограничение с жилого помещения, продавец сможет сохранить реальную стоимость жилья. Жилые помещения, имеющие какие-либо обременения, теряют в цене порядка 30% от рыночной стоимости. Независимо от того, что цена ниже, большинство людей предпочитают приобретать юридически чистые помещения.

Тонкости процедуры продажи, пошаговая инструкция

Есть два способа реализации жилого помещения, находящегося в залоге у банка. Оба варианта применимы для купленного жилья как по гражданской, так и военной ипотеке.

Первый способ: продажа жилого помещения покупателям с наличными денежными средствами. Для этого необходимо:

  1. Снять обременение. Для этого покупатель обязан известить банк о своем желании продать жилье. Далее нужно найти покупателей, которые будут готовы часть денег отдать наличными продавцу для погашения остатка кредита. Составить с ними предварительный договор, в котором указываются все условия продажи и вместе с покупателем обратиться в банк для погашения долга.
  2. Оформить договор.
  3. Зарегистрировать сделку, для чего следует обратиться в многофункциональный центр, оплатить госпошлину, подать бумаги на регистрацию, забрать документы по готовности.

Второй способ: продажа ипотечной квартиры людям, планирующим купить ее по ипотеке. В этом случае потребуется:

  1. Снять обременения таким же образом, как и при первом способе продажи.
  2. Документы передать в банк покупателя.
  3. Оформить договор купли-продажи.
  4. Зарегистрировать сделку.
  5. Произвести расчет. Остаток денег продавцы получат от банка покупателя.

При наличии в квартире несовершеннолетних детей, стоит выяснить, является ли ребенок собственником помещения либо просто там прописан.

Если ребенок имеет только прописку, реализовать жилье можно следующим образом:

  1. Выписать ребенка, получив разрешение органов опеки.
  2. Одновременно с этими прописать его в помещении с такими же или лучшими жилищными условиями (больший метраж, наличие отдельной комнаты).
  3. Завершить сделку по продаже жилища.

Если ребенок долевой собственник, правильно будет обговорить эту ситуацию с покупателем, чтобы он был готов к юридическим последствиям. Реализуя такое жилье, следует:

  1. Обязательно найти новую жилую площадь, схожую с продаваемой.
  2. Подготовить заявление для органов попечительства и приложить все необходимые документы по продаваемой и покупаемой квартирах.
  3. Ожидать около двух недель, пока органами опеки будет изучен этот пакет документов и выдано разрешение, если все в порядке.
  4. Оформить разрешение на продажу собственности.
  5. Совершить сделку.
  6. Зарегистрировать право на имущество как родителей, так и ребенка.
  7. После этого сообщить в органы опеки о проведение сделки, и представить им все необходимые документы.

При реализации жилого помещения, имеющего ограничения, договор купли-продажи будет включать в себя стандартные пункты:

  • сведения о сторонах;
  • предмет соглашения и его характеристики;
  • цена квартиры;
  • последовательность совершения расчетов и условия передачи имущества;
  • ответственность, которую будут нести стороны при несоблюдении данных условий;
  • указание, что на объект наложено обременение.

Предварительный договор заключается с указанием условий для последующего договора купли-продажи. Перед заключением подобного соглашения стороны договариваются о внесении задатка, который в своем роде будет гарантией сделки.

Возможные риски для сторон

Ограничения, которые наложены на жилое помещение, могут нести определенные риски для человека, являющегося собственником:

  1. Если жилье куплено по ипотеке, то при невыполнении договорных обязательств перед банком собственник лишается квартиры.
  2. Обременение арендными отношениями несет за собой невозможность проживания в данной квартире до окончания срока найма. Обременение рентой при невыполнении условий, прописанных в договоре, грозит тем, что получатель ренты может его расторгнуть.
  3. Доверительное управление может нанести ущерб в результате недобросовестного и безответственного отношения управляющего к имуществу.
  4. Обременения, наложенные органами опеки, возможно снять только в случае предоставления ребенку другой жилплощади.
  5. С жилищем, находящимся под арестом, собственник не имеет права совершать сделки по его продаже или обмену.

Для покупателя подобное приобретение будет нести еще большие риски. В случае если объявятся лица, являющиеся претендентами на жилье, то сделка будет признана недействительной.

Покупатель теряет права на жилищную собственность, в случае если право на нее будет оспорено бывшими владельцами или третьими лицами, имеющими на нее права. Договор может быть расторгнут при пожизненной ренте при наступлении определенных условий.

Жилое помещение может быть истребовано лицами, имеющими на нее права, например, ипотечное банковское жилье.

Чтобы избежать подобных последствий, при покупке вторичного жилья необходимо проверить юридическую чистоту помещения, обратившись в Росреестр или в ближайший многофункциональный центр.

Проведение сделки по купле или продаже квартиры с обременением Ссылка на основную публикацию

Источник: https://PriNasledstve.ru/imushhestvo/obremenenie/kuplya-ili-prodazha-kvartiry.html

Как продать квартиру с обременением?

продажа квартиры с обременением

Владельцы жилья могут столкнуться с рядом проблем, желая продать свою квартиру. Эти трудности спровоцированы определенными обстоятельствами, которые можно объединить под емким термином «обременение».

Какие бывают виды обременения?

Под обременением понимают юридически обоснованные условия, ограничивающие права официального собственника на распоряжение имуществом. Указанные ограничения отмечены в свидетельстве о регистрации собственности. Можно выделить 4 базовых типа обременения квартир:

  • ипотека;
  • аренда;
  • рента;
  • арест.

Ипотека является залогом. Имущество в данном случае фактически и юридически остается у залогодателя. Договор об ипотеке регистрируется в УФРС.

Аренда подразумевает временное использование арендатором чужой недвижимостью за денежное вознаграждение. Договор аренды недвижимости на срок от 1 года подлежит обязательной регистрации.

Договор ренты подразумевает передачу недвижимого имущества стороннему лицу, которое обязуется регулярно выплачивать определенную сумму на содержание собственника квартиры. Срок действия договора определен датой смерти получателя ренты. В случае продажи такого жилья обязательства плательщика ренты переходят к новому собственнику. Для отчуждения имущества рентополучателя необходимо его согласие.

Арест недвижимости подразумевает запрет на распоряжение имуществом. Такую квартиру нельзя продать, купить, оформить в дарственную до снятия ограничений. Информация об аресте недвижимости содержится в Росреестре.

Нюансы сделки по продаже ипотечной квартиры

Если вы серьезно настроены продать ипотечное жилье, следует учесть некоторые особенности предстоящего мероприятия:

  1. Продать жилье можно только после официального согласия кредитора.
  2. Необходимо предоставить адекватную и серьезную причину вашего обращения в банк.
  3. Некоторые банки категорически против подобных манипуляций с ипотечной недвижимостью.

Как продать ипотечную квартиру?

Получив согласие на отчуждение квартиры у кредитора, необходимо дождаться пересчета суммы задолженности на текущий момент. Далее необходимо оформить соглашение с покупателем квартиры. Последний обязан уплатить указанную выше сумму по кредиту на расчетный счет банковской организации, так же можно договориться провести расчеты через банковскую ячейку.

Эти денежные средства идут на погашение вашего кредита, в подтверждение чего вы получаете закладную и банковское свидетельство об отсутствии кредитных обязательств. Чтобы завершить процедуру продажи, продавцу нужно обратиться в регистрационную службу, чтобы официально снять ограничения на отчуждаемую недвижимость. Одновременно с этим покупателю и продавцу нужно подать заявление о регистрации переход прав собственности к покупателю.

Снятие залога и регистрация недвижимости на нового собственника будет происходить одновременно. После чего покупатель получит свидетельство о собственности без обременений.

Есть еще один вариант продажи. Он заключается в переоформлении ипотечного кредита на покупателя квартиры. Эта процедура сопровождается подписанием соглашения о переводе кредитных обязательств на нового владельца жилья. Квартира при этом по-прежнему остается в залоге у банковской организации. Подобный вариант сделки является предпочтительным для большинства банков.

Подготовка документов для продажи

Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры с обременением необходимо собрать следующие документы:

  1. Оригинал договора купли-продажи в 3 экземплярах.
  2. Правоустанавливающие документы.
  3. Погашенная закладная.
  4. Доверенность от банка на снятие обременения.
  5. Выписка из домовой книги где указаны лица проживающие в продаваемой квартире.
  6. Подтверждение об уплате госпошлины, ее размер составляет 2.000 рублей.
  7. Согласие супруга на продажу недвижимости в форме нотариально заверенного документа в случае если квартира покупалась в браке.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/prodazha-kvartiry/kak-prodat-kvartiru-s-obremeneniem/

Покупка квартиры с обременением по ипотеке. Какие есть риски?

продажа квартиры с обременением

Покупая недвижимость, следует знать о том, что продавец может иметь ограничения на право распоряжения своей собственностью. В результате сделка может не иметь законной силы, даже если покупатель оплатил полную стоимость квартиры. При этом нет никакой гарантии, что ему вернут обратно уплаченные средства.

Приобретая вторичное жилье, следует с особым вниманием изучить историю квартиры и проверить все необходимые документы. Вполне возможно, что права на нее могут также иметь организации или другие частные лица. Обязательства продавца перед ними называются обременениями. Покупатель обязательно должен проверить их наличие перед покупкой, поскольку в дальнейшем у него могут появиться серьезные проблемы.

Виды обременений

Обременения бывают следующие:

  1. ипотека;
  2. рента;
  3. наложение ареста на имущество;
  4. наличие квартиросъемщиков;
  5. наличие прописанных жильцов;
  6. аварийное состояние дома.

А теперь подробнее о каждом виде обременения и возможности покупки квартиры:

  • Ипотекой является залог недвижимости для получения кредита в банке на ее покупку. Она является гарантом того, что средства будут банку возвращены. Уже существующая квартира также может быть в ипотеке, когда владелец получает кредит для ее ремонта или других целей. В обоих случаях сделка сторон по продаже невозможна без разрешения банка на определенных условиях, например, погашения 50 % суммы первоначальным собственником. Банк может потребовать полной выплаты кредита и только после этого собственник получает право на продажу квартиры.
  • Рентоплательщик в полной мере не распоряжается квартирой, если в ней проживает рентополучатель. Она может быть продана только с согласия последнего.
  • На квартиру может быть наложен арест по разным причинам. Наиболее распространенной является неуплата за коммунальные услуги. Здесь ее продажа возможна только в случае погашения всех долгов и снятия ареста.
  • Когда квартира находится в найме, проживающие в ней не могут помешать продаже. Но они имеют право находиться там весь период, указанный в договоре. В связи с этим новый владелец должен дождаться, пока срок действия договора не закончится. Только после этого наниматели обязаны освободить жилье.
  • Для продажи квартиры все жильцы должны быть выписаны из нее. Некоторые категории граждан запрещено выселять, если у них нет другой жилплощади. К ним относятся несовершеннолетние, пожилые люди и инвалиды. Они останутся в квартире, даже если не являются ее собственниками. Если они выписаны незаконно, а квартира продана, в дальнейшем их права на проживание могут быть восстановлены через суд.
  • Квартиры в аварийных домах продавать запрещено.
ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Отключение газа за неуплату в частном доме

Как минимизировать риски при покупке квартиры с обременением?

На вторичном рынке рисков при покупке жилья может быть много. Они проверяются следующим образом.

  • Привлечение грамотного риелтора.
  • Все ограничения зафиксированы в Едином Госреестре прав на недвижимость. Покупатель получает выписку, заплатив пошлину. При отсутствии обременений в соответствующих пунктах стоят отметки «не зарегистрировано».
  • Из квартиры должны быть выписаны все жильцы и оплачены все коммунальные услуги.
  • Квартира не должна сдаваться в наем. Это можно проверить в органах местного самоуправления или в налоговой службе.
  • На квартиру не должен быть наложен арест.
  • Здание не должно быть в аварийном состоянии или ветхим. Каменные дома признаются ветхими при износе на 70 %, а деревянные — на 65 %.

Следует ли приобретать квартиру с обременением?

Не всегда нужно отказываться от квартиры с обременениями. Решение должно быть хорошо взвешенным, поскольку в некоторых случаях можно получить выгоду. Прежде всего, лучше работать с хорошим риелтором, чтобы совместно найти приемлемый вариант.

Наличие ограничений прав на жилье приводит продавца к необходимости значительного снижения цены. Вполне возможно, что решение проблем с жильем требует затрат времени, которого у него может не быть.

У покупателя часто не хватает средств, чтобы выкупить квартиру целиком, а ипотечная для него вполне подходит. Если продавец договорится с банком, он может переоформить залог. Кредитная организация не всегда дает на это согласие по причине низкого уровня дохода покупателя или наличия у него плохой кредитной истории.

Когда квартира находится в ипотеке, на очереди могут быть несколько кредиторов. При появлении у собственника материальных проблем банк может наложить арест на собственность. Когда тот вернет долг, арест будет снят. Несколько арестов одновременно никогда не накладываются. После продажи жилья у покупателя могут возникнуть проблемы с остальными кредиторами, когда квартира снова окажется под арестом.

Продавец может продать недвижимость, переуступив права на жилье в строящемся доме. Подобная операция является выгодной для покупателя, поскольку она обходится дешевле на этапе строительства по сравнению с готовой квартирой. При этом существуют определенные риски. Для их снижения покупателю надо знать следующее:

  • не находится ли застройщик на стадии банкротства;
  • законность строительства;
  • своевременность возведения дома;
  • наличие прав на данное жилье у других лиц;
  • наличие письменного уведомления застройщику от продавца о передаче прав.

Вместе с правами покупатель приобретает обязанности дольщика. Если у последнего накопился долг по взносам, то его придется выплачивать. В связи с этим, перед сделкой необходимо проверить платежную документацию и убедиться в отсутствии задолженности.

Договор цессии напрямую связан с первичным договором дольщика, создается на его основе и должен обязательно регистрироваться в Федеральной службе. Только при наличии документа о регистрации производится расчет с продавцом.

Заключение

При покупке жилья в обязательном порядке следует проверить наличие всех обременений. При оформлении купли-продажи всегда берутся расписки и производятся необходимые регистрации.

Правильный подход делает приобретение квартиры выгодным и не создает проблем в дальнейшем.

Если вы все еще сомневаетесь, стоит ли покупать квартиру с обременениями, то наш юрист бесплатно поможет вам разобраться в вашем конкретном случае и квалифицированно оценит ваши риски. Просто задайте свой ответ в форме, которая находится внизу страниц и дождитесь ответа.

Источник: https://law03.ru/finance/article/riski-pokupki-kvartiry-s-obremeneniem

Как продать квартиру с обременением в пользу продавца?

продажа квартиры с обременением

Продажа квартиры с обременением в пользу продавца применяется в повседневной практике для того, чтобы выполнить обязательство. Такое обременение в большинстве случаев действует до того момента, как произойдет оплата всей стоимость за продаваемое жилье.

В данной статье будет рассмотрены возможные риски и юридическая практика оформления таких обременений.

Условия установления

Во время совершения сделки по продаже или покупке квартиры законодательство обязывает стороны самостоятельно приходить к соглашению по поводу основных условий сделки и прописывать их в договоре. К числу таких условий относиться требование о порядке осуществления расчетов. Расчеты между физическими лицами при выполнении обязательства могут происходить в двух формах – наличной и безналичной (карта банка или счет).

Также существует три способа расчетов, которые стороны могут выбрать при составлении договора:

  • расчеты до момента подписания;
  • расчеты после подписания и регистрации в государственных органах;
  • расчеты в несколько этапов.

Обременение невозможно наложить, если используется первый способ расчетов. Ведь при его применении деньги передаются сразу же и, тем самым происходит исполнение обязательства, которое стоит перед участником договора.

Если же используется второй и третий способ расчетов, то для уверенности в том, что обязательство будет исполнено, может устанавливаться обременение. В данном случае покупатель не сможет пользоваться и распоряжаться своей новой квартирой до того момента, пока полностью не произведет оплату продавцу по составленному ими договору.

  Законодательно такая процедура закреплена в главе 23 Гражданского кодекса РФ.

ВНИМАНИЕ !!! Важным условием для установления залога является его регистрация. Данная процедура происходит в Росреестре, вследствие чего будет внесена определенная запись в Единый гос. реестр.

Порядок установления

У покупателя и продавца существует два возможных варианта, чтобы установить обременение. Первый из них закреплен в Гражданском законодательстве, а второй происходит по соглашению сторон.

В силу закона происходит установление только в случае произведения расчета после совершения сделки. Для этого в договоре делается соответствующая запись для того, чтобы при регистрации была внесена запись в реестр.

  При втором варианте стороны ограничены лишь некоторыми возможными условиями, которые могут устанавливать.

К ним относятся:

  1. Момент, когда будет исполнение обязательства и факт снятия обременения.
  2. Что произойдет с обременением, если обязательство будет исполнено досрочно.
  3. Суть обременения.

Если эти три условия указаны в договоре, и он вступил в законную силу (подписан сторонами), то их изменение каждой из сторон, а также Росреестром не допускается.

После прохождения регистрации стороны договора получают соответствующий документ (выписку), который подтверждает тот факт, что имущество перешло в пользу покупателя и на нем установлено обременение в пользу продавца.

ВНИМАНИЕ !!! До того момента, пока покупатель квартиры не оплатит полную стоимость за квартиру — обременение будет действовать. После полной оплаты у продавца квартиры возникает обязанность снять обременение. Для этого он совместно с покупателем пишет заявление в Росреестр, после чего вносится запись в реестр о снятии. Именно здесь существует самый большой риск для покупателя, речь о котором пойдет далее.

“Подводные камни”

Дело в том, что покупатель может передать всю сумму денег продавцу, а тот в свою очередь откажется от снятия обременения путем написания заявления.

В этом случае покупателю необходимо обратиться в суд и представить все требуемые документы, подтверждающие тот факт, что продавец должен снять обременение. Такими документами выступают: иск в суд; выписку из реестра; банковские чеки или расписки.

При наличии этих документов и правильном оформлении их суд удовлетворит иск, и обременение будет снято.

Оформление договора

Большинство юристов дают различные рекомендации о том, как составить договор. Но правильными из них будут те, что основаны на нормативных актах действующего законодательства. К таким относится Гражданский кодекс. В статье 339 части 3 главы 23 этого документа подробно описаны условия и форма, в которой должен быть составлен договор.

ВАЖНО !!! Обязательным требованием является письменная форма. В интернете существует огромное множество образцов договоров, которые необходимо проверить на соответствие нормам ГКРФ и заполнить, используя необходимые документы. Для полной уверенности в том, что договор будет составлен правильно, рекомендуется обратиться за юридической помощью.

Для регистрации договора с обременением обязательно наличие следующих документов:

  • Заявление от участников договора о переходе права;
  • ДКП который необходимо составить с соблюдением всех требований;
  • Паспорта на жилье (Технический и кадастровые);
  • Если участник сделки не собственник или не лично покупатель, то необходима доверенность, подтвержденная нотариально;
  • Если в сделки присутствует малолетние, то требуется разрешение опеки;
  • Приобретенное жилье в браке при продаже требует разрешение от обоих супругов;
  • Справка, в которой указано количество проживаемых лиц;

Орган, в котором проходит регистрация, имеет право запросить и дополнительные документы, не указанные выше. Чтобы быть уверенным в наличии всех необходимых документов, следует обратиться в Россреестр, в котором будет проходить процедура регистрации и запросить перечень требуемых документов.

Договор с включенным в него обременением имеет некоторые преимущества, среди которых можно выделить:

  1. Защита всех прав продавца, что выражается в его возможности в случае неоплаты покупателем оставить квартиру у себя или продать ее другим лицам.
  2. Возможность отложить оплату или произвести ее в рассрочку.

Продажа квартиры с обременением в пользу продавца хорошее решение, которое обезопасит участников договора от потери имущества и неполучение приобретенного жилья.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/prodazha-kvartiry/prodazha-kvartiry-s-obremeneniem-v-polzu-prodavtsa

Продажа квартиры с обременением

продажа квартиры с обременением

  • 1 Продажа квартиры — тонкости процесса реализации и сопутствующие риски
    • 1.1 Как продать квартиру правильно?
    • 1.2 Реализации жилья с обременением
  • 2 Продажа квартиры с обременением | Виды, порядок
  • 3 Как купить квартиру с обременением и не остаться без жилья?
    • 3.1 Покупка квартиры с обременением по ипотеке – поэтапная процедура
    • 3.2 Обычно при покупке граждане действуют согласно нескольким схемам:
    • 3.

      3 При совершении сделок по вышеперечисленным схемам, не забудьте о некоторых нюансах, они очень важны:

    • 3.4 Можно ли купить квартиру с обременением в виде ареста недвижимости, и как это сделать правильно?
    • 3.5 Арестованную квартиру можно купить, если:
    • 3.6 Покупка квартиры с оформленным договором пожизненной ренты – что необходимо знать покупателю?
    • 3.7 Многие юристы отмечают, что это самый неудачный способ приобретения жилья, так как:
    • 3.

      8 Для того чтобы не наткнуться на мошенников, вы должны:

    • 3.9 Как купить жилье, оформленное в аренду?
    • 3.10 Если вы хотите приобрести квартиру, которая сдавалась в аренду, стоит:
    • 3.11 Покупка квартиры у собственников, в числе которых есть несовершеннолетние или недееспособные – разбираем нюансы
    • 3.12 Следуйте такой инструкции:
    • 3.

      13 Как купить квартиру, находящуюся в собственности у обоих супругов – всё о разрешении супруга собственника на продажу

    • 3.14 Для того чтобы купить такую квартиру, вам следует:
  • 4 Купля-продажа квартиры с обременением: ипотека, дети вопросы-ответы
  • 5 Обременение на квартиру: что это такое, последствия
  • 6 Особенности сделки при продаже квартиры с обременением

Процесс продажи квартиры требует определённой подготовки.

Однако далеко не каждый человек имеет представление, с чего начать продажу — сложную операцию, таящую в себе немалые риски.

Как же продать недвижимость выгодно и максимально оперативно? Стоит ли обращаться за помощью к специалисту или справиться самостоятельно? Какие проблемы могут обнаружиться при продаже?

Как продать квартиру правильно?

Существует 4 метода реализации квартиры:

  1. С помощью агента. В данном случае профессионал берёт на себя все заботы — от организации рекламы до составления документов.
  2. По доверенности. На лицо подготавливается доверенность, в силу которой он может осуществлять от имени доверителя действия, направленные на реализацию объекта.
  3. Продажа квартиры по переуступке, которая называется цессией. В данном случае продаётся не сама квартира, а права на неё, например, права на будущее жильё в строящемся доме.
  4. Самостоятельно. В таком случае все хлопоты, связанные с продажей жилья, ложатся «на плечи» собственника.

Всем известно, что самостоятельному продавцу нужно:

  • Подготовить объект, то есть произвести уборку и при необходимости сделать косметический ремонт.
  • Изучить рынок и запустить рекламу.
  • Провести показы потенциальным покупателям.
  • При обнаружении покупателя нужно заняться сбором документов и подготовкой договора купли-продажи.
  • Зарегистрировать права нового собственника в Росреестре. После получения покупателем свидетельства забрать денежные средства и передать объект владельцу.

Но не все знают, как продать квартиру без посредников быстро и выгодно.

Решив найти покупателя на своё жильё, следует сразу позаботиться о наличии документов:

  • Паспорта продавца.
  • Свидетельства либо иной документации, подтверждающей права владельца.
  • Справки относительно технической инвентаризации объекта.
  • Выписки о количестве зарегистрированных лиц, которую выдают паспортисты.

Это далеко не весь список документов для продажи квартиры. В зависимости от конкретных обстоятельств могут потребоваться дополнительные бумаги. Помимо перечисленного, для регистрации продажи в Росреестре нужно подготовить соответствующий договор.

Продавец должен учитывать, что если недвижимость находится в его владении менее 3-х лет, он должен уплатить в ИФНС сбор в размере 13%.

Законодатели, стремясь пресечь спекуляции с объектами недвижимости, с 2017-го года увеличили минимальный срок владения квартирой до 5-ти лет.

Многим владельцам жилья важно знать, изменилось ли законодательство при продаже квартир, полученных по дарственной, по договору ренты, и приватизированных объектов менее 3 лет в собственности.

Реализации жилья с обременением

В некоторых случаях продавец недвижимости сталкивается с обстоятельствами, препятствующими продаже, либо ощутимо снижающими цену на жильё и затягивающими сроки реализации. Наиболее распространены проблемы при продаже квартиры с обременением, например, правами третьих лиц или ипотечным кредитом.

Многих собственников интересует, можно ли продать объект вместе с зарегистрированным в нём гражданином?

Законодательство не запрещает продажу недвижимости с жильцами без их согласия, если они не обладают правами владельцев относительно площади. Однако квартира с подобным обременением продаётся дольше и стоит меньше, чем юридически чистая.

Прописанный жилец может сняться с учёта самостоятельно и добровольно. При его отказе есть только один способ продать квартиру с прописанным человеком — предварительно выписать его через судебную организацию. Этот вариант доступен при наличии определённых условий, например:

  1. Лицо проживает по другому адресу и на регулярной основе не оплачивает коммунальные услуги.
  2. Гражданин стал бывшим членом семьи (супруг после расторжения брачного союза), если у него имеется возможность встать на учёт в ином месте.
  3. Проживающий совершает хулиганские действия, нарушает права других жильцов (алкоголизм, наркомания, насилие).

Следует принять во внимание, что некоторых лиц выписать в принципе невозможно, например, получивших право пользования по наследству либо отказавшихся от приватизации.

А как быть, если в квартире прописан малолетний ребёнок?

Согласно российскому праву, продажа жилья с прописанным ребёнком допускается при соблюдении ряда условий. Существенное значение имеет факт наличия или отсутствия у гражданина, не достигшего 18-ти лет, прав владельца на объект.

В ситуации, когда дети обладают правами собственника, при совершении любой распорядительной операции с квартирой потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

Если ребёнок не является собственником, то привлечение ООП необходимо только в исключительных случаях, но необходимо своевременно представить все документы для продажи квартиры с несовершеннолетними. При этом до даты подписания договора купли-продажи нужно предоставить ему новое место для проживания, по условиям не уступающее прежнему.

Нередки случаи, когда собственнику залогового жилья приходится продавать ипотечную квартиру. Все знают, что наиболее простой способ продажи квартиры в ипотеке – это предварительное погашение долга и снятие обременения. Если такая возможность отсутствует в силу финансовых трудностей, допускаются следующие варианты:

  1. Проведение сделки с участием кредитующей организации. Покупатель передаёт денежную сумму за квартиру предварительно. Часть средств поступает в счёт долга. После погашения задолженности оформляется сделка. Участие банка является гарантией соблюдения интересов заинтересованных лиц.
  2. Осуществление замены лица, выступающего заёмщиком. С согласия банка покупатель принимает на себя все права и обязанности по ипотеке, которые принадлежали продавцу, то есть изначальному заёмщику.

Итак, продажа квартиры является непростым процессом, требующим наличия некоторого багажа знаний. Можно воспользоваться услугами профессионала и тем самым избавиться от ненужных хлопот. Если же продавец решается осуществить реализацию самостоятельно, он должен иметь представления о юридических тонкостях, чтобы с выгодой продать квартиру и не нарушить права других людей.

Источник: https://semejnyjyurist.ru/prodazha-kvartiry-s-obremeneniem.html

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 653-60-72 доб. 987 (Москва)

+7 (812) 426-14-07 доб. 133 (Санкт-Петербург)

+8 (800) 500-27-29 доб. 652 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: