Судебная практика по аренде нежилых помещений

Нюансы выселения из нежилого помещения

судебная практика по аренде нежилых помещений

Основания признания таковым:

 Наличие технической возможности оборудовать отдельный выход должна быть возможность попасть в нежилое помещение, не задействовав при этом жилое
 Собственник не должен проживать в этом помещении В нем не допустима регистрация и проживание физ. лиц. Если оно является единственным жильем собственника и его семьи, и после его утраты собственник приобретет статус нуждающегося в жилье, перевод такого помещения в нежилой фонд недопустим
 Должны отсутствовать претензии со стороны третьих лиц относительно данного помещения

Основы выселения

Лишение собственности также может произойти только в соответствии с решением суда, принудительное изъятие любого имущества гражданина или юр. лица может происходить только на основаниях, предусмотренных законом.

Таким могут могут стать:

Конфискация имущества в рамках уголовного дела
 Реквизиция в пользу государства
Обращение взыскания на имущество

Основной целью, с которой производится выселение, является необходимость освободить помещение.

Однако возможно наличие вторичных целей, которыми могут быть:

 Желание избежать несчастного случая к примеру, если помещение находится в аварийном состоянии
 Необходимость восстановления социальной справедливости например, самозахват недвижимости
 Восстановление прав третьих лиц при систематическом нарушении интересы соседей
 Пополнение бюджета при неуплате коммунальных услуг

Порядок действий

Если основанием, которое повлекло за собой расторжение договора аренды и выселение арендатора, стало:

Нарушение обязанностей, которые предусматривал договор в этом случае арендодатель перед обращением в суд  обязан соблюсти процедуру досудебного урегулирования отношений

В рамках этой процедуры арендатор направляется письменное предупреждение, содержащее требование исполнить обязательства, для чего устанавливается разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК).

Если срок, в который должно быть рассмотрено предложение, в уведомлении не значится, действуют правила п. 2 ст. 452 ГК, которые предусматривают, что данный срок устанавливается в 30 дней.

С предоставлением другого жилья

Статья 85 ЖК предусматривает возможность выселения из помещения при условии предоставления благоустроенного жилья в том случае, если оно признается непригодным для проживания и следовательно, приобретает статус нежилого.

О таком решении арендаторы и жильцы дома должны быть уведомлены письменно не менее чем за 6 месяцев до выселения.

Прекращение договора аренды

Арендодатель может разорвать соглашение на основании ст. 619 ГК досрочно если:

Арендатор нарушает его условия и суд сочтет такие нарушения существенными нарушения, которые ведут к причинению ущерба
Использует имущество не по назначению существенно ухудшают его состояние
Не производит оплату аренды в оговоренные договором сроки более 2 месяцев подряд
Не проводит капремонт имущества если это предусматривает договор

Статья 619 ГК предполагает, что в договоре могут содержаться и другие условия, по которым возможно его расторгнуть досрочно.

Эти основания не обязательно должны быть связаны с нарушениями, к примеру, если у арендатора возникнет необходимость самостоятельно использовать производственные площади.

Собственником

Законодательство предусматривает, что владелец нежилого помещения имеет право пользоваться им в соответствии с его назначением по собственному усмотрению.

Данное право собственника, который может являться как физическим лицом, так и юр. лицом охраняется Конституцией и другими НПА.

Ограничения собственников в данных правах является недопустимым и может служить основанием для обращения в суд.

Без суда

На основании п. 3 ст. 450 ГК договором аренды могут оговариваться условия, предусматривающие односторонний отказ арендодателя выполнять соглашение.

Идти в суд при этом нет необходимости. Расторжение договора дает право требовать от арендатора покинуть занимаемые помещения.

Судебная практика выселения граждан из нежилого помещения

Рассмотрение дел этой категории отличаются от дел, связанных с выселением граждан из жилья процессуальными особенностями.

Исковое заявление

Форма и содержание иска о выселении из помещения должна соответствовать требованиям процессуального закона (ст. 131, 132).

В обоснование своих требований необходимо предоставлять ссылки на соответствующие статьи нормативных актов, подтверждающие вашу правую позицию и не утративших свою актуальность.

Подается иск по месту расположения нежилого помещения.

Кто может обратится

Подать иск могут:

  1. Собственник.
  2. Наймодатель.
  3. Муниципальное образование.
  4. Лица, интересы которых нарушаются незаконным нахождением ответчиков в нежилом помещении.
  5. Прокурор.

Дополнительные документы

Помимо стандартного перечня, который включает копии иска для сторон по делу и документа об оплате госпошлины, необходимо прикладывать:

  • копии документов на спорное помещение;
  • лицевые счета и договоры с коммунальными службами;
  • документы о браке или его расторжении, о наследственных правах и др.;
  • договор аренды;
  • письменные доказательства, в числе которых могут быть свидетельские показания, протоколы правоохранительных и других государственных органов, подтверждающие вашу правовую позицию.

Источник: http://domdomoff.ru/vyselenie-iz-nezhilogo-pomeshhenija.html

Справочник Бухгалтера

судебная практика по аренде нежилых помещений

***
Предлагаем Вашему вниманию подборку статей о недвижимости
,

которые могут быть Вам полезны.

Постановление ВАС РФ по аренде. Шесть выигрышных аргументов для арендатора

из надежных источников,  многие  подготовлены  юристом нашей компании.  Если Вы не нашли  необходимой Вам информации, пожалуйста, задавайте вопросы по тел: 993-77-55  или электронно uspeh@firma-uspeh.ru

Наши Специалисты ответят на вопросы и подберут необходимые статьи для Вас.

Темы статей:

1. Коммерческая недвижимость. Аренда. Субаренда.  Продажа и покупка помещений. 2. Жилая недвижимость. Купить квартиру. Продать квартиру. Все о жилой недвижимости. 3. Новостройки. Все о застройщиках. Новые квартиры. Как купить квартиру. 4. Управление недвижимостью. Советы. Доверительное управление. 5. Ипотека. Банки. 6. Законы.  Гражданский кодекс.  7. Полезные советы по недвижимости.

8. Коттеджи. Как купить коттедж или таунхаус.

На нашем новостном сайте получите все новости о недвижимости. Сведения о налогах, о Законах РФ.
Обновления происходят каждый день. Будте в курсе всех событий!

  ***

Покупка недвижимости в Греции.

Эмигрантов из России можно легко представить почти в любой стране. Скажем, в Германии, США, Франции – многие мечтают туда переехать, и многие уже переехали. Чуть сложнее с Англией, Италией и Испанией. А идеи переехать в Грецию у большинства почему-то не возникает совсем.

читать подробнее

Санкт-Петербург. Невский район

Невский район, большая часть которого расположена на территории бывшего Веселого Поселка – крупнейший спальный район Санкт-Петербурга. В него входят Обуховские промышленные зоны, крупнейшая сеть библиотек и знаменитый Вантовый мост.

читать подробнее

Санкт-Петербург. Московский район.

Московский район – очень интересный район нашего города. Не являясь ни историческим, ни территориальным центром Северной столицы, он, тем не менее, снискал себе славу престижного и дорогого места жительства. В этой статье мы поговорим об устройстве этого района и постараемся узнать секрет его популярности.

читать подробнее

Петродворцовый район

Этот район, как и Пушкинский, достаточно удален от центра города. Правда, в отличие от других окраинных районов, этот отличается огромным количеством посетителей. Дело в том, что в этом районе расположен один из самых знаменитых дворцово-парковых ансамблей в мире: Петергоф.

читать подробнее

Все о Пушкинском районе

Пушкинский район – уникальный район нашего города. Он сочетает в себе красоту и яркость Центрального района, легко соперничая с ним как по количеству, так и по красоте достопримечательностей. Здесь находятся несколько императорских резиденций, известных не только в России, но и во всем мире, и являющимеся всемирным наследием ЮНЕСКО.

читать подробнее

Приморский район Санкт-Петербурга

Что можно сказать об этом районе? Сегодня его лицом стали современные новостройки, перспективные предприятия, хорошее транспортное сообщение. Одним словом, этот район является одним из самых востребованных на рынке недвижимости. Но таким этот район был далеко не всегда. На заре строительства нашего города аристократы строили здесь свои дачи и летние дома, в советское же время здесь проводились испытания ракет.

читать подробнее

Василеостровский район. История и современность.

Василеостровский район находится в центре города и живет своей, обособленной жизнью, он очень медленно и неохотно развивается. Благодаря этому он является последним районом города, сохранившим ты самую петербургскую атмосферу, атмосферу, которая сделала город неповторимым.

читать подробнее

Аренда — услуга для целей налогообложения?

Настоящая статья предоставлена для публикации оргкомитетом III Международной научной конференции «Правовая система и вызовы современности» (4 — 6 декабря 2006 г., г. Уфа, Институт права Башкирского государственного университета).

Проблема отнесения аренды к услугам для целей налогообложения не нова. На протяжении многих лет налогоплательщики и налоговые органы ведут по этому вопросу битвы в судах. Начиная с 24 февраля 1999 г. шансы налогоплательщиков победить в таких спорах упали почти до нуля. В этот день Верховный Суд РФ вынес свое «знаменитое» Решение N ГКПИ98-808, 809, где указал, что к отношениям по аренде применяются нормы о возмездном оказании услуг.

Но с введением в действие Налогового кодекса эти споры возобновились, так как в нем для целей налогообложения появилось собственное определение понятия «услуга» .

Родичев В.А. Услуга ли аренда? // Учет. Налоги. Право. 2002. 11 июля.

Гражданский кодекс РФ не содержит определения понятия «услуга». Он лишь устанавливает, что по договору оказания услуг Исполнитель должен совершить действия или определенную деятельность, а Заказчик — оплатить эти услуги (ст. 779 ГК РФ). Одновременно в п. 2 этой статьи дан примерный перечень услуг .

Никонов А. НДС и налог на прибыль. — М.: ИД ФБК-ПРЕСС, 1999.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Бессрочный договор аренды нежилого помещения

Следует отметить, что при оказании услуги продается не сам результат, а действия или деятельность, приводящая к этому результату. При оказании услуги не предусматривается и передача вещей.

В отличие от договора оказания услуг по договору аренды происходит передача имущества (т.е. вещей) в пользование. Оплата же производится не за факт передачи имущества, а за пользование им. Таким образом, очевидно, что рассматриваемые договоры абсолютно разные.

Еще одним подтверждением такого вывода является сам текст Гражданского кодекса, который не относит аренду к услугам. Согласно ст. 2 ГК РФ предпринимательская деятельность — это осуществляемая на свой риск деятельность с целью извлечения прибыли от пользования имуществом, продажи товара, выполнения работ, оказания услуг. То есть «оказание услуг» отделено от «пользования имуществом».

Налоговый кодекс РФ дает свое понятие услуги. Но в то же время понятия предпринимательской деятельности и договора аренды в Налоговом кодексе отсутствуют. Поэтому для уяснения смысла этих понятий на основании ст. 11 НК РФ используется гражданское законодательство. Услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности (п. 5 ст. 38 НК РФ).

Таким образом, для признания аренды услугой для целей налогообложения она должна одновременно обладать следующими признаками:

  1. Это должна быть деятельность.
  2. Результаты этой деятельности не должны иметь материального выражения.
  3. Этот результат должен потребляться и реализовываться в процессе самой деятельности.

Общероссийский классификатор видов экономической деятельности, продукции и услуг (ОК 004-93, утв. Постановлением Госстандарта России от 06.08.1993 N 17) относит аренду имущества к экономической деятельности. Следовательно, первое условие НК РФ выполнено. Дальше — хуже.

Деятельность по предоставлению имущества в аренду имеет материальное выражение. Таким материальным выражением является и само передаваемое в аренду имущество, и производимая при помощи этого имущества продукция.

А что же с третьим признаком? Потребляется ли результат предоставления имущества в аренду в процессе аренды?

Независимо от того, что считать результатом аренды — само передаваемое в пользование имущество, полученные выгоды от этого пользования или арендную плату, очевидно, что ни один из этих результатов не потребляется в процессе аренды. Имущество возвращается арендодателю, арендная плата, как, впрочем, и выгода арендатора, существует отдельно от имущества и может потребляться и после окончания аренды.

Таким образом, из трех обязательных признаков услуги для целей налогообложения присутствует только один. Следовательно, передача имущества в аренду это не услуга .

Карсетская Е.В. Налог с продаж и индивидуальный предприниматель // Экономика и жизнь.

An error occurred

2005. 15 августа.

Источник: https://1atc.ru/dogovor-arendy-sudebnaja-praktika/

Существенные условия договора аренды нежилого помещения в 2019 — что это такое, судебная практика, права арендатора, коммунальные платежи

судебная практика по аренде нежилых помещений

Договор аренды нежилого помещения — специальный документ, который отражает в себе обширный перечень разделов, отражающих права и обязанности арендатора, арендодателя. Имеется большое количество тонкостей и особенностей, связанных с составлением такового документа.

Что это такое

Стоимость некоммерческой недвижимости, как правило, несколько ниже стоимости жилой. Но при этом приобрести в личную собственность имущество нежилого характера достаточно сложно. Именно поэтому для нужд бизнеса и различных иных обычно помещения такого характера попросту берутся в аренду.

В таком случае в обязательном порядке составляется специальный договор — соглашение об аренды недвижимости. Он представляет собой специальный документ, имеющий определенную юридическую силу.

Отдельно стоит отметить, что договора подобного рода в обязательном порядке регулируются специальными нормативными документами — гл.№34 Гражданского кодекса РФ.

При этом также существуют специальные правила, которые должны быть соблюдены в обязательном порядке.

В первую очередь это касается отдельных видов недвижимости. Сам процесс аренды подразумевает, что арендатор получает во временное пользование некоторое имущество.

В свою очередь арендодатель получает за это некоторую сумму денег. Следует помнить, что договор рассматриваемого типа обязательно должен быть составлен с учетом определенных правил.

Причем нарушение нормативов может стать основанием для расторжения такового соглашения — как в судебном, так и досудебном порядке.

Существуют различные виды подобного типа договора:

  • консенсуальный;
  • взаимный;
  • возмездный.

Также существует множество различных видов договоров в зависимости от его характера:

  • проката;
  • аренда транспортных средств;
  • сооружений;
  • предприятий.

Причем все таковые имеют свои особенности. Нередко сложности с составлением договора возникают именно из-за банального непонимания самими партнерами базовых принципов построения подобного типа документов.

Предмет договора такового типа — именно само нежилое помещение со всеми его коммуникациями и каким-либо иным имуществом (если такое предусматривается договоренностями).

Данный вопрос лучше всего проработать предварительно. Так как нередко осуществляется сдача недвижимости в аренду с оборудованием, какими-либо приспособлениями.

Одной из важных особенностей составления такового договора является необходимость составления описи имущества. Также стоит приложить к договору акт приема-передачи недвижимости.

Это позволит избежать в последствии сложностей при расторжении договора, всевозможных судебных разбирательств.

Отдельно стоит отметить, что судебные разбирательства по поводу договора аренды — одни из самых проблемных. Именно поэтому при отсутствии должного опыта стоит избегать подобного рода разбирательств.

Порядок расторжения договора аренды нежилого помещения рассматривается на этой странице.

Отдельно стоит отметить, что договор аренды коммерческой недвижимости на срок более 1 года между физическим лицам или же если в качестве одной из сторон выступает юридическое лицо — обязательно должен составляться именно в письменной форме.

Причем нередко договор аренды в последствии подразумевает выкуп недвижимости подобного типа. В такой ситуации строго обязательно договор аренды должен быть составлен с учетом особенности соглашений о купле продаже.

Если опыт формирования подобного типа бумаг по какой-то причине отсутствует, то оптимальным решением является обращение к специалистам-юристам.

Отдельно стоит отметить срок договора — причем таковое условие не является обязательным для указания в соглашениях подобного типа.

Существует важная особенность — если по какой-то причине срок не указан, то любая из сторон имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения соглашения.

Важно лишь учесть, что намерение отказаться должно быть обозначено не менее, чем за 1 месяц до свершения соответствующей процедуры. Касается это только движимого имущества.

Если же в договоре фигурирует недвижимость — то для расторжения договора следует предупредить контрагента не менее чем за 3 месяца.

При этом обозначенные выше сроки могут быть изменены — в самом договоре или же каким-либо НПД. Данный момент определяется в п.2 ст.№610 Гражданского кодекса РФ.

Важно различать два разных срока, которые соответствующим образом отражаются в рассматриваемого типа договоре аренды:

  • срок действия самого соглашения об аренде;
  • срок, в течение которого имущество должно быть передано в аренду самому арендатору.

В каждом случае подобные лимиты времени определяются индивидуально. Стоит лишь отметить, что не передача имущества в срок предполагает возмещением убытков. В каждом случае данный момент определяется индивидуально. Стоит заранее проработать этот вопрос.

Если же имеет место несоответствие имущества условиям договора аренды, то арендодатель обязан будет соразмерно изменить плату за предоставление такового либо возместить расходы арендатора за свой счет.

Арендная плата

Основным условием данного типа договора является выплата арендной платы. Причем если стороны не определили порядок, в котором имеет место внесение таковой платы, то используется стандартный алгоритм для осуществления оплаты аренды — при сравнимых, аналогичных обстоятельствах.

Отдельно стоит отметить, что существует множество различных видов таковой платы:

  • платежи, которые осуществляются в твердой сумме, которые вносятся единовременно и периодически;
  • устанавливаются определенные долги от результатов ведения хозяйственной деятельности конкретного арендатора;
  • сам арендодатель предоставляет некоторые услуги;
  • возложение на лицо, выступающее в роли арендатора, затрат на переустройство и обновление, ремонт недвижимости.

Величина арендной платы может быть изменена. Но сделать это возможно будет только лишь 1 раз в течение всего года.

Выполнение данного правила строго обязательно, какие-либо исключения в таком случае попросту не допускаются. Само же имущество обязательно должно быть передано в соответствии с условиями договора, в надлежащем состоянии.

Отдельно стоит отметить, что в некоторых случаях оптимальным решением будет оформление специального графика свершения платежей. Причем таковой подписывается в обязательном порядке заранее.

Отдельно стоит отметить, что алгоритм формирования таковой документации обязательно должен осуществляться предварительно. Причем по возможности соглашение и сам график платежей стоит доверить составлять квалифицированному юристу.

Права арендатора

Сам договор аренды обязывает стороны соблюдать права и обязанности. Отдельно стоит отметить именно права арендатора.

Причем вопрос этот лучше всего максимально пристально рассмотреть в самом договоре. Только таким образом возможно будет не допустить возникновения различного рода сложностей и проблем.

Причем самому арендатору следует в обязательном порядке заранее ознакамливаться со всеми сложностями, особенностями процедуры.

В стандартны набор прав самого арендатора включено сегодня следующее:

  • возможность заключать договор аренды и перезаключать таковой при необходимости — по истечении установленного в нем же срока или же на ином законном основании;
  • осуществлять свершение с квартирами сделки, которые предусматриваются гражданским законодательством;
  • давать согласие на вселение по просьбе самого арендатора или же иных граждан, юридических лиц;
  • предлагать арендатору размер оплаты за жилое помещение на свое усмотрение (одностороннее изменение оплаты не допускается);
  • прекращать действие договора в судебном порядке;
  • требовать от арендатора соблюдения правил использования помещения, установленных для конкретного вида недвижимости;
  • использовать недвижимость в соответствии с правилами, обозначенными в законодательстве и само договоре аренды.
ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Договор купли продажи квартиры с обременением

Причем возможно будет обозначить какие-либо дополнительные моменты непосредственно в договоре. Стороны вольны самостоятельно определять режим использования недвижимости, различного рода другие моменты.

Данный вопрос лучше всего проработать предварительно. Это позволит не допустить самых разных сложностей, затруднений. Обычно спорные ситуации возникают как раз из-за банального непониманиями сторонами условий соглашения.

Коммунальные платежи

Вопрос оплаты коммунальных платежей в каждом случае определяется отдельно, строго индивидуально. Возможно два варианта:

  • оплата таковых арендатором;
  • оплата арендодателем.

Причем этот момент следует обязательно осветить в соглашении о предоставлении недвижимости в аренду.

Отдельно стоит отметить, что арендатор может самостоятельно осуществлять оплату. Альтернативным вариантом является оплата коммунальных платежей арендодателем — когда данные со счетчиков вносятся в специальные платежные квитанции.

Расчет пени

Важно учесть, что при просрочке осуществления платежа арендодатель имеет право осуществить процесс начисления пени. Процедура таковая должна осуществляться обязательно в специальном режиме.

Существует большое количество тонкостей, особенностей, связанных с таковой процедурой. Стороны договора вольны самостоятельно устанавливать фактически любой размер пени.

При этом за отдельный вид нарушение вид пени должен быть индивидуальным. В противном случае суд может признать таковой вид штрафа несогласованным что приведет к банальной невозможности его взыскания.

Изменение существенных условий договора аренды нежилого помещения

Уже в процессе действия договора аренды возможно изменение условий действия соответствующего соглашения. Процесс таковой имеет свои тонкости, особенности.

Важно учесть, что изменять существенные условий (срок аренды, величина арендной платы) возможно будет только лишь в случае, если имеет место договоренность между сторонами соглашения. В противном случае осуществить таковую процедуру будет невозможно.

Судебная практика

Сегодня судебная практика по поводу договоров аренды неоднозначная в силу определенной специфики. Со всеми особенностями необходимо будет разобраться предварительно. Обычно имеет место судебное разбирательство по ст.№650 ГК РФ.

Типичным примером является решение по делу 33-7343/2017. Судом установлена необходимость взыскать с ООО «ПромПолимерСервис» в пользу Ломако Н. С. арендной платы за определенный промежуток времени. Решение было принято именно в пользу истца.

Сегодня процесс оформления недвижимости рассматриваемым способом в аренду имеет свои положительные и отрицательные моменты.

Важно максимально ответственно отнестись к составлению соглашения. Это позволит не допустить всевозможных затруднительных ситуаций.

Образец заявления о расторжении договора аренды нежилого помещения вы можете посмотреть по ссылке.

Про аренду квартиры с правом выкупа читайте здесь.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://kvartirkapro.ru/sushhestvennye-uslovija-dogovora-arendy-nezhilogo-pomeshhenija/

Арбитражная практика по аренде нежилого помещения 2016

судебная практика по аренде нежилых помещений

Скажем, в Германии, США, Франции – многие мечтают туда переехать, и многие уже переехали. Чуть сложнее с Англией, Италией и Испанией. А идеи переехать в Грецию у большинства почему-то не возникает совсем. читать подробнее Санкт-Петербург. Невский район Невский район, большая часть которого расположена на территории бывшего Веселого Поселка – крупнейший спальный район Санкт-Петербурга.

В него входят Обуховские промышленные зоны, крупнейшая сеть библиотек и знаменитый Вантовый мост. читать подробнее Петроградский район от А до Я В этой статье мы расскажем о самом старом и престижном районе Северной Столицы читать подробнее Все о Центральном районе Описательная статья про Центральный район. Для любителей города, и для только прибывших и желающих поближе познакомиться с центром Санкт-Петербурга.

читать подробнее Санкт-Петербург. Московский район.

СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ Словарь терминов недвижимости читать подробнее Мосты в Санкт-Петербурге Очень красивое видео разведения мостов в Санкт-Петербурге читать подробнее Опасности объектов гражданской обороны Сегодня Фирма «Успех» расскажет Вам об опасностях, ждущий собственников объектов гражданской обороны, и способах этих опасностей избежать.

читать подробнее Продажа квартир в Новостройке Адмиралтейский район. читать подробнее Новое место жительства ДЕВЯТКИНО Новое местожительство в Девяткино. Надежно, выгодно, стабильно, безопасно. Сопровождение сделки и консультации по сделке без комиссии, бесплатно. читать подробнее Районы Санкт-Петербурга В этой статье мы расскажем о районах нашего города. читать подробнее Покупка недвижимости в Греции.

Эмигрантов из России можно легко представить почти в любой стране.

Судебная практика по расторжению договора аренды

Судебные дела ЗАО «СУ-155» ГК «Жилищный капитал» — АО «АлеутСтрой» ЗАО «Энергостройкомплект-М» ООО «ГАИС» ООО «Шереметьево-4» ООО «Жилстрой» АО «Глобинвестстрой» ЗАО «Финансовая корпорация» ООО «Славяне» ЗАО «Ф-Групп» ООО «Римэка» ОАО «Главукс» ГК «Дружба» ОАО «Дон-строй» Согласование перепланировок жилых и нежилых помещений Согласование перепланировок от заказа технического заключения и проекта до получения разрешения. Узаконение ранее сделанной перепланировки. Сложные случаи.Подробнее Таможня.

ВЭД.

Статья 650 гк рф. договор аренды здания или сооружения

Расторжение договора долевого участия в строительстве Обжалование отказов Москомстройинвеста о включении в реестр обманутых дольщиков Оспаривание кадастровой стоимости. Решения комиссии при Росреестре. Законодательство Формы документов Информация Услуги адвокатов «Правовой защиты&quot.

Важно

Актуальные предложения. Адвокаты «Правовой защиты» в СМИ, новые статьи адвокатов, новости по делам Новости Риэлтор он-лайн Карта сайта Адвокат. Помощь адвоката. Информация об адвокатах. Поиск Рязанское отделение МОО «Правовая защита&quot.

Внимание

Источник: http://kodeks-alania.ru/arbitrazhnaya-praktika-po-arende-nezhilogo-pomeshheniya-2016/

Подводные камни аренды нежилых помещений. Предостережения профессионалов

судебная практика по аренде нежилых помещений

Главный вопрос для любого предпринимателя – где найти подходящее место для обитания своего бизнеса? Наиболее распространенный вариант – снятие нежилого помещения в аренду. Рынок услуг предлагает нам аренду офисных помещений, складских комплексов, торговых площадей и многое другое. Их стоимость варьируется в зависимости от района, косметического состояния, размеров, новизны и много чего еще. Но важно ведь не только найти подходящее помещение.

Нужно еще взять его в аренду так, чтобы выгода была максимальной, а риск минимальным. Понятно, что последнее будет таковым только в том случае, если есть договор аренды, но практика показывает, что при составлении данного договора нередко возникают вопросы, от решения которых зависит не только правильность составление документа, но и степень заложенных в нем правовых рисков.

Итак, что необходимо знать и учитывать при составлении договора аренды нежилого помещения?

Лучше перепроверить

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному собственником, — говорит директор аутсорсинговой компании «ЮрфинэкC» Юрий Романченко. — Поэтому, прежде чем подписать договор, нужно удостовериться, что помещение действительно находится в собственности арендодателя. Для этого необходимо затребовать у него свидетельство о праве собственности на объект аренды.

Этот документ, предупреждают юристы, нужно очень внимательно изучить. Важно убедиться в том, что арендодатель действительно имеет право на подписание такого типа договора (это должно быть указано в уставе или подтверждаться доверенностью).

Не лишним будет и обратиться в территориальный орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, чтобы уточнить сведения о наличии зарегистрированных прав на интересующее вас помещение.

Государственная регистрация носит открытый характер, поэтому сделать это довольно просто.

Договор, подписанный неуполномоченным лицом, может быть признан судом недействительным, — предупреждает Юрий Романченко.

Составляться договор аренды на нежилое помещение, естественно, должен в письменном виде. Количество оригинальных экземпляров при этом ровно числу сторон договора. Правда, в том случае, если требуется государственная регистрация документа, составляется еще один экземпляр – для регистрирующего органа.

Важно все учесть

Теперь о том, что должно быть указано в договоре. А указаны в нем должны быть все существенные характеристики помещения: адрес, этаж, место нахождения на этаже, наименование (нежилое помещение, часть нежилого помещения), инвентарный номер, функциональное назначение (офисное, производственное, складское и т.п.) и площадь.

В ряде случаев договор признается незаключенным при наличии только адреса здания, площади и плана помещения с экспликацией, поскольку этих сведений недостаточно для идентификации имущества, — акцентирует внимание Юрий Романченко.

—  Их наличие не свидетельствует о согласованности предмета аренды, так как отсутствуют указания на расположение помещений в здании (этаж), количество нежилых помещений, их номера и прочие характеристики.

Также договор может быть признан незаключенным при несоответствии характеристик, указанных в договоре, фактическим характеристикам объекта аренды.

Разумеется, из правил бывают исключения и иногда договор аренды признается заключенным, если расхождение фактических и договорных характеристик произошло в результате технической ошибки. Но то, что ошибка была технической, еще нужно доказать.

У судов нет единой позиции насчет расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета, поэтому судьбу подобных судебных споров предопределить трудно, — говорит Юрий Романченко. — Большая часть судей считает, что в этом случае договор аренды должен быть признан незаключенным. Договор аренды может быть признан заключенным, только если «у арендодателя отсутствует иное аналогичное имущество» или расхождения в описании предмета аренды являются незначительными.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Оценка квартиры для суда

Не чаще раза в год

Существенный момент сделки – финансовый. В договоре аренды нежилого помещения обязательно должен быть указан размер арендной платы.

Если условия о размере арендной платы в договоре отсутствуют, документ считается недействительным с момента подписания, — предупреждают юристы  «ЮрфинэкC». — И правила определения цены, предусмотренные статьей гражданского кодекса о цене за «аналогичные услуги» при «сравнимых обстоятельствах» в таких случаях не применяются.

Согласно законодательству менять арендную плату можно не чаще одного раза в год.

Поэтому в договор не может быть включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем раз в год, — говорит  Юрий Романченко.  —  Такое условие является ничтожным.

Большинство судов трактуют это условие так, что арендная плата может быть изменена не ранее чем через год после заключения сделки и не чаще чем раз в год в последующем.

Отсюда также следует, что размер арендной платы по договору, заключенному на срок менее одного года, не подлежит изменению.

Нужно иметь в виду, что, кроме уплаты арендной платы, арендатор обязан еще и нести расходы на содержание имущества. Разумеется, если иное не установлено законом или договором аренды. К расходам на содержание имущества относятся расходы по компенсации коммунальных платежей, эксплуатационному обслуживанию здания и территории и прочее.

Акты судебной практики дополнительно подтверждают, что затраты на содержание и ремонт общего имущества здания, в котором расположено арендуемое помещение, не относятся к расходам арендатора по содержанию имущества, поэтому они должны оплачиваться собственником помещения, — уточняет Юрий Михайлович.

Иначе говоря, арендодатель обязан производить капитальный ремонт, а арендатор – текущий. Условия о порядке проведения всех видов ремонта обязательно должны быть вынесены в отдельные положения договора.

Так же хотелось бы отметить, что стороны должны оговорить вопрос об улучшении арендатором помещения, — говорит  Юрий Романченко. – Это, например, касается перепланировки.

По закону, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения имущества (помещения), он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, после прекращения договора.

Если согласования проведения улучшений не было, стоимость, по закону, не возмещается. Однако данный вопрос должен быть непременно уточнен сторонами в договоре.

Важна каждая тумбочка

Еще один важный документ – акт приема-передачи помещения, который так же, как и договор аренды, в обязательном порядке подписывается обеими сторонами. В этом акте должны быть указаны состояние нежилого помещения, его особенности, наличие какого-либо имущества (техники, предметов обстановки) и другие детали, заслуживающие внимания и отражения в документе.

Отсутствие указанного акта может явиться препятствием для использования помещения арендатором, — говорит Юрий Романченко.

Кроме того, именно с моментом передачи имущества суды связывают возникновение права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц.

Бывает, конечно, так, что суды признают фактическое использование имущества как передачу имущества арендатору, несмотря на то, что акт приема-передачи этого имущества отсутствует, но я бы не рекомендовал рассчитывать на то, что именно ваш случай продолжит эту череду исключений.

Казалось бы, очевидно, но на всякий случай уточним, что при прекращении договора аренды арендованное имущество возвращается арендодателю с соблюдением тех же правил, что и при заключении договора. Но на договоре и акте приема-передачи помещения в аренду необходимые для заключения сделки документы не заканчиваются.

К договору аренды нежилого помещения обязательно прилагаются соответствующие кадастровые паспорта, поэтажные планы, схемы и экспликации, на которых отмечены помещения, являющиеся объектами аренды, — говорит Юрий Романченко. — При наличии таких планов и схем предмет договора аренды признается согласованным.

Передаваемые в аренду площади, предупреждают юристы, должны быть выделены на плане (схеме), а все изменения (исправления) должны быть согласованы сторонами. В приложениях к договору и актах приема-передачи должна быть ссылка на договор.

Обязательное условие

  Жилые и нежилые помещения относятся к недвижимому имуществу, право на которое и сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации, — говорит Юрий Романченко.

Правда, это только в том случае, если договор аренды заключается на срок более одного года. Если менее – государственная регистрация не нужна.

Не требуется государственная регистрация и в том случае, если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, в дальнейшем продлевается на срок менее одного года, — уточняет директор «ЮрфинэкC». —  При этом договор может быть продлен путем заключения нового договора либо автоматически на основании первоначального договора по окончании срока аренды и при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления договора.

Как бы то ни было, заключение подобных сделок – дело довольно рискованное. Поэтому прежде чем заключать договор, обязательно проконсультируйтесь с юристом. Внимательно ознакомьтесь со всеми пунктами соглашения, реально оцените свои платежеспособные возможности. И только после этого принимайте окончательное решение. Ведь вы выбираете место для реализации своего собственного дела, а в таких вещах спешка крайне не рекомендуется.

Петрозаводск, ул. Андропова, д.15, офис 501, тел/факс: 59-45-00, 28-03-03

Источник: https://gubdaily.ru/blog/promo/yurfineks/podvodnye-kamni-arendy-nezhilyx-pomeshhenij-predosterezheniya-professionalov/

Договор на оказание услуг аренды помещения

судебная практика по аренде нежилых помещений

«Типовые договора» мы предлагаем Вашему вниманию сборник образцов договоров и бланков, которые используются в сделках с недвижимостью. Все документы можно скачать с нашего сайта в формате MS Word.

Скачать все договора одним файлом: dogovora.rar (389 kb)

Продается бизнес г.Прилуки Черниговская обл. В состав которого входят: свинокомплекс, колбасный цех, коптильный цех.

Общая площадь всех помещений 2000кв.м. Земельный участок находится в аренде. К омплекс включает в себя производственные здания и административные сооружения. Данный производственный комплекс можно использовать для выращивания крупного и мелкого рогатого скота, свиней и птиц. Его также можно перепрофилировать. Имеются все необходимые коммуникации. Для полного производственного цикла имеется все необходимое оборудование.

Для более детальной информации обращайтесь: 066 149 76 74, 066 087 59 35

Договор оказания услуг вместо договора аренды

Добрый день,уважаемые форумчане! Очень нужна ваша помощь. Мы-коммерческая организация ООО на УСН 15%,Москва. Оказываем услуги по обучению танцам физическим лицам. Место,где фактически мы оказываем услуги,занимает НКО,арендующая это помещение у муниципалитета. В договоре НКО и муниципалитета прямо прописано,что субаренда не возможна.

Вопросы: 1.Можем ли мы заключить договор об оказании услуг НКО (наши услуги направлены на достижение уставных целей НКО) вместо договора аренды?

А также прописать в нем,что мы имеем право создавать в данном помещении стационарные рабочие места?

Это связано с тем,что ..

В ст. 209 ТК РФ и в ст. 1 Федерального закона от 17.07.1999 N 181-ФЗ «Об основах охраны труда в Российской Федерации» сказано, что рабочее место — это место, в котором работник должен находиться или в которое ему необходимо прибыть в связи с его работой и которое прямо или косвенно находится под контролем работодателя.

В данном определении присутствует несколько важных признаков рабочего места:

— имеет место трудовой договор (контракт), так как только в этом случае возникают отношения работника и работодателя;

— работник обязан находиться в этом месте в соответствии со своими служебными обязанностями;

— данное место находится под контролем работодателя.

Т.е.,прописав в договоре оказания услуг возможность создать стационарные рабочие места,мы соблюдем ГК,ТК и НК

2.Заявление о создании обособленного подразделения мы не подавали. Обязанность подать такое заявление у нас возникло,как я понимаю, в не зависимости от того,заключен или не заключен у нас договор аренды (услуг) с данной НКО?
3.С момента нашей деятельности в помещении данной НКО (ноябрь 2013) мы занимаем это помещение без какой-либо оплаты.
Т.е.с момента создания обособки необходимо было признавать внереализационный доход?

3.Какие действия необходимо произвести на текущий момент,чтобы поставить деятельность на законные рельсы?

Простите,если написано сумбурно.Пытаюсь разобраться.
Заранее огромное спасибо!

Агентские договора

По агентскому договору агентство недвижимости или риэлтор обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. Агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия.

Агентские договора по продаже и покупке

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента.

Источник: http://vb-personal.ru/dogovor-na-okazanie-uslug-arendy-pome/

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 653-60-72 доб. 987 (Москва)

+7 (812) 426-14-07 доб. 133 (Санкт-Петербург)

+8 (800) 500-27-29 доб. 652 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: