Существенные условия договора найма жилого помещения

Существенные условия договор найма

существенные условия договора найма жилого помещения

Существенные условия договора (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ) — это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к договору найма жилого помещения существенным условием является условие о предмете договора. В договоре найма жилого помещения должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано нанимателю в качестве предмета найма.

Как уже указывалось ранее, предметом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п.1 ст.

673 ГК РФ).

Существенные условия типового договора найма

· Согласно п.1 ст.677 ГК РФ нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только дееспособный гражданин.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора, но не договора найма жилого помещения, так как этот договор предусматривает конкретную цель передачи жилого помещения во владение и пользование — для проживания в нем нанимателя. Юридическое лицо не может само проживать в жилом помещении, оно может лишь передать полученное жилое помещение в пользование граждан (п.2 ст.671 ГК РФ).

· Наниматель с согласия наймодателя может передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель (п.1 ст.685 ГК РФ).

Существенные условия договора коммерческого найма жилого помещения

Плата за наем помещения представляет собой одно из наиболее важных условий договора. В договоре обозначаются не только размер, но и сроки оплаты, ее порядок и иные условия. В некоторых случаях оговаривается плата за единицу площади, в таком случае, полная сумма оплаты устанавливается исходя из площади сданного помещения. Тем не менее, плата не является неизменной величиной, она может быть уменьшена в случае ухудшения условий для проживания, естественно, не по вине нанимателя.

Заключение договора имеет единую цель, выражающуюся в предоставлении имущества во временное пользование. Существенным различием является то, что договор найма можно заключить только с юридическим лицом. Аналогичный договор, заключаемый с юридическим лицом, может быть только договором аренды помещения Панченко Т.М. Пользование чужим имуществом / Т.М. Панченко. — М.: «Издательский дом «Налоговый Вестник», 2015. — 320 c..

Источник: http://zakonandporyadok.ru/avtoyurist/sushhestvennye-usloviya-dogovor-najma

Договор найма квартиры: обязательства сторон и условия, которые должны выполняться

существенные условия договора найма жилого помещения

Договор по найму жилого помещения составляется с условием обязательств двух сторон, заключающих его. С одной стороны выступает собственник жилья или его доверенное лицо — наймодатель. С другой стороны выступает лицо, которое собирается снимать жилье – наниматель.

Согласно российскому законодательству, договор найма квартиры или другого жилья должен строиться на взаимной основе, быть консенсуальным и возмездным.

 Договоры найма жилья разделяются на три основные категории:

  • найм квартиры;
  • найм жилого дома;
  • найм отдельной комнаты в квартире или жилом доме

Основные условия для составления договора найма жилья

Договор по найму квартиры может быть оформлен после соглашения сторон, договорившихся об условиях найма. При этом должны быть учтены правовые и законодательные нормы как основные условия для предмета договора. В качестве предмета договора выступает квартира, дом или отдельное изолированное помещение, пригодное для жилья, считающиеся имуществом наймодателя.

В статье 673 (пункт 1) ГК РФ подробно рассматриваются условия, при которых отдельное помещение может быть признано пригодным для проживания. Если в договоре о найме жилья не указано данных о сдаваемом помещении, то такой договор в судебном порядке может быть признан недействительным. Договор найма квартиры или другого жилья составляется сроком до пяти лет.

Этот срок считается максимальным и если точные сроки найма квартиры в договоре не указаны, то по умолчанию сторон пятилетний срок является как определенный. По истечении этого срока договорные обязательства сторон пересматриваются, и документ оформляется вновь. В договоре наниматель должен обязательно уточнить количество человек, которое будет проживать на нанимаемой им площади.

Дополнительные условия составления договора найма жилья

В договоре также могут быть указаны дополнительные условия найма жилья:

  • Оговорены обязанности нанимателя по своевременной оплате за найм жилья, с точным составлением графика выплат;
  • Оговорены обязанности нанимателя или наймодателя по оплате коммунальных расходов;
  • Оговорены условия текущего и капитального ремонта жилого помещения в период действия договора по найму (кто из договаривающихся сторон будет осуществлять ремонт);
  • Оговорены возможности нанимателя жилья передавать помещение или его часть на определенный срок другому поднанимателю. В этом случае полная ответственность за сохранность жилья и соблюдение всех условий договора ложится непосредственно на основного нанимателя.

В какой форме должен составляться договор по найму квартиры или другого жилья?

Форма составления договора найма жилья считается простой, составляется в свободной письменной схеме, согласно статье 674 ГК РФ. Составляется единый документ с указанными в документе условиями найма и подписывается двумя сторонами (наймодателем и нанимателем). Такая форма договора по найму жилья помогает конкретизировать права и обязанности сторон, используемых жилое помещение.

В случае несоблюдения условий договора по найму жилья одной из сторон этот письменный документ может стать основной для разбирательств в суде. При этом как наниматель, так и наймодатель, могут предоставлять в качестве дополнительных доказательств несоблюдения договорных условий другие документы и свидетельские показания (согласно статье 162 ГК РФ).

Договор найма квартиры или другого жилья не подлежит государственной регистрации, это условие не предусмотрено Жилищным или Гражданским кодексами РФ.

Какие приложения могут  дополнять договор найма жилья?

1. Список передаваемого наймодателем имущества. В список передаваемого имущества может быть включена мебель, бытовые приборы и другие предметы, с указанием их количества, стоимости и других характеристик и параметров. Такой список в качестве приложения к составленному договору может сыграть решающую роль при возврате имущества нанимателем после истечения сроков договора.

2. Подробный график платежей по аренде жилого помещения. Стороны вместе определяют даты внесения арендных платежей, точные периоды и размеры оплаты. Суммы платежей определяются в индивидуальном порядке на договорной основе между наймодателем и нанимателем.

3. Ряд документов, без которых невозможно установить законность совершаемой сделки. Например, в качестве такого документа может рассматриваться кадастровый паспорт, который является результатом учета технической инвентаризации объекта недвижимости.

В этом документе подробно указаны: этажность помещения, площадь, наличие перепланировок и имеющихся коммуникаций, из каких материалов изготовлены несущие конструкции здания, техническая себестоимость жилья, данные о постройке и капитальном ремонте. Кадастровый паспорт обновляется каждый календарный год в случае перераспоряжения недвижимым имуществом или в случае перепланировки жилого помещения. Выдается кадастровый паспорт в Бюро Технической Инвентаризации города или района.

4. Свидетельство о государственной регистрации права как подтверждающий документ для наймодателя на владение жилым имуществом. Этот документ практически невозможно подделать, так как он заполняется на бланках, приравниваемых к ценным бумагам. Заполняется по форме, установленной правилами ведения Единого Государственного Реестра. В данном документе указываются сведения о правообладателе жилья, а также подробные описания жилого объекта.

Какие еще сопутствующие документы рекомендуется прилагать к договору найма жилья?

1) Акт приема-передачи жилья. Этот документ может считаться официальным в качестве подтверждения при разногласиях сторон, доведенных до судебного разбирательства. В акте указываются условия, по которым наймодатель передает нанимателю свое жилье во временное пользование. Обе стороны должны подписать такой документ, особенно если существуют какие-либо отступления от обычной нормы договорных соглашений.

Акт приема-передачи жилья составляется в стандартной письменной форме, но может сыграть важную роль при возвращении имущества наймодателю или при взыскании денежных средств с нанимателя при порче имущества. Количество экземпляров составляемого акта приема-передачи сугубо индивидуально в каждом конкретном случае и остается на рассмотрении сторон.

2) Дополнительное договорное соглашение сторон. Часто между наймодателем и нанимателем уже после официального заключения договора найма жилья, возникают ситуации, когда отдельные пункты нужно переделать (переписать), дополнить подробными указаниями, аннулировать или добавить новые пункты условий.

В таких ситуациях, чтобы не переделывать весь договор найма жилья, составляется дополнительное соглашение и подписывается обеими сторонами. Этот дополнительный документ к основному договору может считаться действительным и иметь законное основание к рассмотрению, если будет полностью согласован и подписан с двух сторон.

3) Протокол разногласий сторон. Этот документ может быть составлен, как во время оформления основного договора найма жилья, так и после его официального подписания. В документе фиксируются все разногласия по условиям содержания или оплаты арендуемого жилья.

Документ может быть составлен любой из договаривающихся сторон в любое время, подписан и подкреплен печатями. Его форма составления является свободной, но имеет такую же законную силу, как и основной договор найма. Часто протокол разногласий составляется в виде таблицы, с перечислением пунктов несогласий сторон.

4) Протокол согласования несогласий сторон. Если составляется предыдущий протокол разногласий, то соответственно должен быть составлен и протокол согласования этих несогласий с указанием всех редакций документов, подробный разбор по пунктам спорных вопросов. Этот документ по законодательной значимости приравнивается к документу дополнительного соглашения.

Можно ли расторгнуть договор найма жилья до истечения срока аренды?

Наниматель, как и наймодатель, вправе расторгнуть договор найма жилья по ряду причин с предварительным уведомлением о своем решении, за три месяца до расторжения. Договор найма может быть расторгнут, как в обычном (при договоренности сторон), так и в судебном порядке.

К примеру, основанием для расторжения договора наймодателем может быть несвоевременное внесение платы за жилье или нарушение других условий аренды, указанных в договоре или дополнительных документах, приложенных к основному договору найма. Наниматель также может расторгнуть договор по разным причинам. Наиболее распространенной причиной является переезд в другой город или наниматель находит более дешевое жилье для аренды, с более выгодными для него условиями аренды и т.д.

Из всего вышесказанного, следует сделать определенный вывод, что при составлении договора найма жилья (квартиры, дома или отдельного жилого помещения) стороны договора абсолютно равны. Поэтому наймодатель не может по своей прихоти, без законных оснований и с нарушением договорных условий, «выбросить» нанимателя на улицу.

Источник: http://www.RealtyPress.ru/article/article_4282.html

Существенные условия договоров аренды жилья – что обязательно нужно включить в договор?

существенные условия договора найма жилого помещения

Договора аренды квартиры, комнаты, дома, составленные юристами Правильной Аренды

В соответствии со ст. 1 ГК РФ, свобода договора является одной из основ гражданского законодательства. Но, несмотря на гарантию свободы, к договорам аренды и найма, также как и к другим гражданско-правовым договорам, предъявляются определенные требования, как законодательные, так и продиктованные обычаями делового оборота.

Обычай делового оборота – это сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской деятельности правило поведения, не предусмотренное законодательством, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе (ст. 5 ГК РФ).

На нашем портале вы можете найти информацию об особенностях различных форм договоров, об условиях, при которых необходима государственная регистрация договора, о взаимоотношениях сторон в рамках различных договоров и другие полезные сведения. А в этой статье нам хотелось бы рассказать о структуре договора и существенных условиях, которые должны быть включены во все договоры.

Существенные условия договоров аренды. Предмет договора – этого достаточно?

Какие условия в договоре являются основными, без чего договор не может считаться заключенным – это предмет для спора цивилистов и хорошая тема для серьезных научных работ. У человека, который хочет заработать, сдавая квартиру, задача несколько иная – оформить отношения с нанимателем так, чтобы соблюсти требования законодательства, снизить свои риски и избежать конфликтных ситуаций.

Из этих целей мы и предлагаем вам исходить при составлении договора. В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

То есть, выделен в качестве существенного условия только предмет договора, остальное же остается на усмотрение сторон.

Конечно, в теории возможно в тексте договора указать только то, по поводу чего он заключается, скрепить получившийся документ подписями сторон. Но на практике никто так не поступает, потому что намного удобнее предусмотреть в договоре все, чтобы сразу упорядочить свои взаимоотношения с нанимателем. А иначе может получиться так, что придется просить суд определять условия ваших же правоотношений на основании экспертиз, судебной практики и т.д.

Состав условий договора аренды жилья – что является обязательными условиями?

Как мы поняли, лучше не проверять чужие теории, а прописывать в тексте договора все реальные договоренности с нанимателем. Приносим извинения за тавтологию.

Итак, к договорам аренды и найма применяются определенные нормы права. Некоторые из них определены однозначно, другие же предоставляют сторонам выбор. Все эти условия можно включить в договор. Пусть это и будет “переписыванием” Гражданского кодекса, зато, во-первых, вы еще раз обратите внимание нанимателя на его права и обязанности, а во-вторых, всю информацию удобно иметь в одном документе.

Также есть достигнутые вами и нанимателем договоренности о конкретном размере арендной платы, о сроках её внесения, описана процедура периодической проверки имущества, оговорены штрафные санкции и т.д.

Но как правильно изложить все это на бумаге? С чего начать и чем закончить?

Структура договора. Существенные условия договора аренды жилья

К сожалению, строгих правил по структуре договора, нет. В этом вопросе мы возвращаемся к обычаям делового оборота. То есть не нужно изобретать велосипед, делать нужно так, как делают остальные.

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/sushhestvennye-usloviya-dogovorov-arendy-zhilya/

Условия заключения договора аренды квартиры: форма, обязательные и существенные условия договора аренды | Жилищный консультант

существенные условия договора найма жилого помещения

Когда между сторонами заключается сделка, в рамках которой происходит передача имущества, принадлежащего одной стороне по праву собственности, во временное владение или пользование другой стороне, которая оплачивает за это фиксированную сумму денег, то оформление подобного соглашения выполняется путем заключения договора аренды. Все вопросы, связанные с оформлением такого документа, регламентируются ст. 606 ГК РФ.

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Сторонами соглашения являются: арендодатель – лицо, предоставляющее собственное жилое помещение и арендатор – это тот участник сделки, который принимает во временное пользование имущество и выплачивает за услугу денежные средства арендодателю.

Как арендатором, так и арендодателем могут выступать физические лица, являющиеся дееспособными и располагающие собственным имуществом, и юридические лица, имеющие правоустанавливающие документы на жилую недвижимость

Форма договора аренды квартиры

Соглашение об аренде может быть заключено как в устной, так и в письменной форме. Письменная форма обязательна в том случае, если хотя бы один из участников соглашения – юридическое лицо. Обязательным условием оформления договора аренды является то, что участники сделки ставят подпись на каждом листе документа.

Регистрация документа производится в том случае, если срок действия договора превышает 365 дней.

Существенные условия договора аренды квартиры

Существенные условия договора аренды квартиры представлены в договоре самыми основными моментами сделки, такими которые являются определяющими факторами.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Как узнать номер очереди на улучшение жилищных условий

Обычно условия договора аренды прописываются в отдельных пунктах документа, таких как ответственность сторон, денежные вопросы, форс-мажорные обстоятельства, штрафы и иные санкции в случае нарушения сторонами своих обязательств, однако не все эти элементы можно воспринимать как существенные условия договора аренды недвижимого имущества.

К таковым относятся только:

  1. Предмет сделки.
  2. Расчеты по договору.
  3. Срок действия документа.

Под предметом сделки стоит понимать намерение сторон выполнить соглашение в полной мере. К предмету нельзя отнести стоимость аренды. Объектом же соглашения является то жилье, которое передается во временное пользование и уже к нему применяются некоторые требования:

  • пригодность для проживания;
  • на помещении не должно быть никаких обязательств.

Еще до оформления соглашения, стороны договариваются о стоимости услуги, способах ее оплаты и размере платежа. Все эти моменты закрепляются в пункте договора под названием «расчеты между сторонами», а в случае изменения любого из условий, подписывается дополнительное соглашение. Под арендной платой понимается та сумма, которая выплачивается помесячно либо авансом арендодателю.

Размер платы носит договорной характер и устанавливается собственником помещения, но согласуется с арендатором. Оплату услуги можно производить как наличным способом, так и безналичным путем. В акте, как правило, прописывается конкретная дата, до которой необходимо внести обозначенную сумму. В случае невыполнения этого пункта на арендатора накладывается штраф, и начинает накапливаться пеня.

Срок действия договора аренды может быть различным. Существует несколько видов документа, в зависимости от времени его функционирования:

  1. Если документ заключен менее чем на 365 дней, то такой договор считается краткосрочным и не требует госрегистрации.
  2. Заключение соглашения на срок до 5 лет является признаком среднесрочного акта.
  3. При действии документа до 49 лет, он начинает относиться к долгосрочным.
  4. Если у акта не существует срока функционирования, то он становится бессрочным.

Если первый вид не подлежит госрегистрации, то последующие необходимо зарегистрировать в обязательном порядке.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по условиям заключения договора аренды квартиры

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Алена, и мне необходим совет. Год назад арендовала квартиру. При составлении договора пошла арендодателю навстречу, и по его просьбе мы не стали прописывать стоимость аренды в соглашении, а написали, что она устанавливается в устном порядке ежемесячно по договоренности между нами.

Оплату я производила каждый месяц, как говорится, «из рук в руки». Естественно, что никакой отчетной документации он мне не предоставлял. Через год собственник квартиры сообщил мне о существенном повышении аренды, и я решила отказаться от его услуг.

Он не возражал, однако, когда я собралась съезжать, предъявил мне счет на несколько десятков тысяч рублей, согласно которому я якобы не оплатила ему последний платеж, превышающий предыдущие в разы. Я отказалась, тогда он пригрозил обратиться в суд, если я съеду, не оплатив. Очень не хочется связываться с судебными разбирательствами.

Скажите, пожалуйста, что мне грозит во всей этой ситуации? Надо ли мне будет оплачивать эту сумму?

Ответ: Здравствуйте, Алена. Вам не стоит переживать, поскольку в вашем случае, заключенный договора аренды может быть в целом признан недействительным.

Причиной этому является именно то, что в акте не была прописана стоимость аренды, а в соответствие со ст. 606 ГК РФ данная информация относится к существенным условиям сделки.

На вашем месте стоит обратиться в судебные инстанции с требованием о признании акта аренды недействительным. Вероятнее всего, судья примет вашу сторону и вынесет положительное решение.

Заключение

В заключение стоит отметить несколько важных моментов:

  1. Договор аренды заключается между арендодателем и арендатором и является документальным оформлением сделки, в рамках которой осуществляется предоставление во временное пользование жилого помещения.
  2. Форма документа может быть как устной, так и письменной, но если стороной выступает юридическое лицо, то предусмотрен только письменный вариант.
  3. В договоре в обязательном порядке прописываются условия заключения договора аренда.
  4. К существенным условиям относятся: предмет акта, расчеты сторон, сроки действия акта.

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

Источник: http://estate-advisor.ru/arenda/dogovor-arendy-kvartiry/usloviya-zaklyucheniya-dogovora-arendy-kvartiry/

Договор найма жилого помещения

существенные условия договора найма жилого помещения

Договор коммерческого найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения приходилось заключать практически каждому в нашей стране. Споры между собственником жилья и квартиросъемщиками чаще возникают в связи с тем, что стороны не составили письменный договор найма жилого помещения.

В отличие от договора социального найма, договор найма жилого помещения регулируется гражданским кодексом РФ, а не  жилищным.

В соответствии с положениями ГК РФ договор коммерческого найма жилого помещения, это договор в котором собственник жилого помещения, или его законный распорядитель, с одной стороны, предоставляют гражданину в пользование жилое помещение по его прямому назначению за определенную плату, на определенный срок.

     Срок договора найма жилого помещения

   Из определения  договора найма (коммерческого) жилого помещения следует, что это срочный договор который заключается на срок не свыше 5 лет. Если в договоре не был оговорен срок его действия, то считается, что договор заключен на пять лет.

   Гражданский кодекс выделяет краткосрочный договор жилищного найма, то есть договор найма жилого помещения на срок до одного года. Особенность краткосрочного договора жилищного найма состоит в том, что на этот договор не распространяются правила о правах совместно проживающих с нанимателем лиц, о преимущественном праве на заключение договора на новый срок, положения о временных жильцах, о замене нанимателя на лицо совместно проживающего с ним.

   Краткосрочный договор жилищного наймаболее выгодней наймодателю, так как по этому договору на него возлагается меньше обязанностей, его легче расторгнуть при несоблюдении условий договора.

  Стороны договора найма жилого помещения

     Сторона договора сдающее жилье в наем называется наймодателем. Сторона принимающее жилье в пользование, называется нанимателем.

     Наймодателем может быть как физическое лицо, так и юридическое. В отличие от наймодателя, нанимателем в этом договоре может быть только физическое лицо. Если нанимателем является юридическое лицо, то оформления отношений по найма производится путем заключения договора аренды.

     Наймодателем договора найма жилого помещения является собственник жилого помещения, или лицо которому  собственник предоставил право выступать от его имени.

     Постоянно проживающие вместе с нанимателем, имеют равные  права с нанимателем, однако стороной договора эти лица не являются стороной договора и не несут по этому договору никаких обязательств. За действия лиц постоянно проживающих с нанимателем несет сторона договора- наниматель

     Лица, проживающие с нанимателем, могут быть сразу при заключении договора, а могут появиться уже в период действия договора. В последнем случае необходимо наличие определенных условий. Во-первых, согласие наймодателя, во-вторых, с согласие всех проживающих с нанимателем лиц, наличие достаточной нормы площади. Эти правила не действуют при вселении несовершеннолетних членов семьи.

   Лица, постоянно проживающие с нанимателем, перечисляются в договоре найма. Если наймодатель захочет, чтобы эти лица так же несли ответственность по договору, то их нужно указывать в договоре как нанимателей. Таким образом, нанимателей по договору найма жилого помещения будет несколько и ответственность по договору, они будут нести солидарно. Перечень лиц постоянно проживающих с нанимателем, является существенным условием  договора жилищного найма.

 Объект договора найма

    Сдаваться в наем по договору найма жилого помещения может только жилое, изолированное помещение, которое по своим характеристикам пригодно для проживания людей. То есть, это жилой дом, квартира или какая-то их часть. Такое помещение должно быть зарегистрировано как жилое, отвечать требованиям строительных, пожарно-технических, санитарных и жилищных норм.

   Форма договора  найма жилого помещения

  Договор найма жилого помещения должен обязательно заключаться в письменной форме.

Несоблюдение письменной формы договора не влечет его недействительность, но влечет неблагоприятные последствия для сторон, поскольку в этом случае стороны лишаются права ссылаться на свидетельские показания в подтверждение факта заключения договора и его условий.  Факт заключения договора и условия договора могут подтверждаться другими письменными доказательствами, но на практике они бывают очень редко.

     Цена договора найма

Цена договора найма жилого помещения является существенным условием договора. Если наймодателем является государственный или муниципальный орган, то при определении квартирной платы наймодатель обязан руководствоваться размерами оплаты устанавливаемые органами местного самоуправления при сдаче жилого фонда в аренду.  Наймодатель физическое лицо при определении цены договора руководствуется ценами на рынке жилья и жилищными характеристиками сдаваемого помещения.

    Обязанности сторон

    Основной обязанность наймодателя в договоре жилищного найма является предоставление в пользование жилого помещения, являющегося объектом договора.

 В соответствии с положениями гражданского кодекса наймодатель обязан производить капитальный ремонт жилого помещения, если эта обязанность не возложена по условиям договора на нанимателя. Если наймодатель не выполняет своих обязанностей по проведению капитального ремонта, наниматель вправе сделать его сам и отнести все расходы по смете на наймодателя.

   Наниматель обязан своевременно вносить квартирную плату в оговоренный договором срок и оплачивать коммунальные платежи, если эта обязанность договором возложена на него.

     Наниматель обязан производить текущий ремонт жилого помещения за свой счет, если по договору эта обязанность не возложена на наймодателя.

     Наниматель вправе сдавать жилье в поднаем, и вселять временных жильцов. Это право не распространяется на краткосрочный договор найма.

  Расторжение договора  найма жилого помещения

Договор жилищного найма может быть расторгнут по решению суда:

  1.  Если наниматель не вносит квартирную плату шесть месяцев. При краткосрочном договоре жилищного найма более двух раз.
  2. Если наниматель  и проживающие с ним лиц используют жилое помещение не по назначению, портят и разрушают его, нарушают правила пользования жилым помещением.
  3. Если жилое помещение стало аварийным и непригодным для проживания.

   Суд может и не выселить нанимателя из жилого помещения, а дать ему срок до 1 года для устранения допущенных нарушений договора. Если эти нарушения не будут устранены в установленный судом срок, то по повторному заявлению наймодателя суд расторгает договор жилищного найма. Однако, и в этом случае, суд может отсрочить исполнение судебного решения на срок до одного года

   Это еще раз подтверждает мнение о том, что наймодателю выгодней заключать с нанимателем краткосрочный договор.

    После расторжения договора найма наниматель и постоянно проживающие с ним лица подлежат выселению.

 Составление договора найма жилого помещения

При составлении договора найма жилого помещения необходимо подробно оговорить все его условия, особенно основные: какое жилое помещение или его часть передается в пользование, его площадь, техническое состояние, удобства.

Какую квартирную плату, в каком порядке, в какой срок должен вносить наниматель.

Если жилое помещение сдается вместе  с мебелью в договоре или в  отдельном приложении к нему перечисляется вся мебель с указанием ее стоимости и порядок возмещения ущерба в случае ее порчи.

 Образец договора коммерческого найма смотрите здесь.

Источник: http://pershickow.ru/dogovor-nayma-zhilogo-pomeshheniya.

Что такое существенные условия договора аренды

существенные условия договора найма жилого помещения

Нередко в бытовом смысле договор аренды понимается как соглашение, касающееся только сферы недвижимости: квартир, офисов, складов и других помещений.

Однако с точки зрения закона понятие аренды может относиться к любому имуществу, которое передается в пользование за плату.

Заключаемое соглашение должно включать все существенные условия договора аренды, иначе сторонам грозят неприятности: он может быть признан недействительным, а стороны – освобождены от исполнения.

Что представляет собой договор аренды?

Официальная точка зрения на вопрос изложена в ГК РФ (ст. 606): сущность договора аренды – или имущественного найма – предоставление названного в документе имущества во временное пользование и владение или только во временное пользование возмездно, то есть за плату.

Касательно договора аренды важно, что его подписание не приводит к изменению собственника имущества.

Зато арендатору принадлежат все результаты, полученные от использования арендованного имущества – плоды, произведенную продукцию, плату, полученную за оказанные услуги.

Невозможно сдать в аренду вещи, недвижимость, если они не принадлежат арендодателю на правах собственности.

Однако возможен вариант подписания документа лицом (не являющимся собственником), уполномоченным на то владельцем или законом (например, при аренде государственного, муниципального имущества или имущества, принадлежащего несовершеннолетнему). Если соглашение об имущественном найме подписывается по доверенности, то она обязательно должна быть нотариально заверена.

К договору имущественного найма применимы общие основания договорного права. Свобода договора подразумевает, что соглашение заключено без давления и стороны могут устанавливать любые условия, не вступающие в противоречие с требованиями законодательства. И лишь те условия, с которыми согласны все стороны, могут быть включены в текст документа.

Договор аренды будет считаться заключенным, лишь если в нем содержатся все существенные условия, предусмотренные законом и сторонами.

Какие условия считаются существенными?

Положения закона, озвученные в ст. 606 ГК РФ, называют только два таких существенных условия, без которых невозможно заключение договора имущественного найма (аренды):

  1. Объект соглашения.
  2. Арендная плата.

Стороны могут предусмотреть и другие существенные условия договора аренды земельного участка, жилого или нежилого помещения и другой недвижимости или транспорта, если в этом есть необходимость. Например, разрешена субаренда либо, напротив, внесен пункт о ее прямом запрете.

Обязательной для рассматриваемой разновидности договоров является письменная форма: документ должен быть оформлен в письменном виде, содержать реквизиты сторон, их подписи и, при наличии, печати.

Отсутствие в договоре сведений, позволяющих однозначно идентифицировать его объект – то имущество, которое передается арендатору, а также конкретного размера и условий внесения арендной платы делает его недействительным. Причем признать его таковым, обратившись в суд, может любая из сторон.

Объект сделки

Одно из важнейших существенных условий, напрямую влияющих на действительность договора аренды – это точное указание объекта сделки. Таким объектом может выступать движимое и недвижимое имущество.

Гражданский кодекс не только определяет существенные условия договора имущественного найма, но и указывает основное свойство имущества, которое может стать его объектом. Таким свойством является непотребляемость. То есть в процессе эксплуатации сдаваемые в аренду объекты не должны терять свои натуральные, неотъемлемые свойства.

Невозможно арендовать то имущество, количество или качество которого изменяется либо с течением времени, либо при его использовании: воду, полезные ископаемые, строительные материалы и т.п. Зато можно арендовать пруд для разведения рыбы, строительную технику, склад для материалов и продукции, помещение для проживания и ведения бизнеса.

При найме помещения указываются:

  • адрес расположения;
  • площадь;
  • вид (жилое, нежилое, часть помещения);
  • целевое использование (проживание, склад, торговля, производство и т.п.);
  • дополнительно может быть указан этаж, если это существенно (например, определяет размер арендной платы), подвальное, мансардное или чердачное.

Касательно аренды недвижимого имущества есть ограничения по возможности аренды государственного и муниципального имущества. Они касаются социальной инфраструктуры для детей, земельных участков.

Если арендодатель против сдачи имущества в субаренду, этот пункт необходимо также включить в существенные условия. И оговорить санкции, которые будут наложены на арендатора в случае нарушения (обычно предусматривается досрочное расторжение).

Арендная плата

Подробности внесения арендной платы касаются:

  • размера оплаты;
  • периодичности ее внесения;
  • способ оплаты (наличные, перечисление на счет, бартер и т.п.).

Оплата бартером может подразумевать оказание арендатором услуг или поставку продукции в качестве платы за арендуемое помещение.

Если участники договора – юридические лица, то оптимальным будет безналичный расчет. Договор между физическим и юридическим лицом может предусматривать внесение денег через кассу предприятия (при ее наличии).

Кроме того, условия оплаты могут включать особенности расчета: будет ли оплата взиматься единой суммой, рассчитываться по стоимости квадратного метра арендуемой площади или, если помещений несколько, то за каждое помещение.

Помимо арендной платы дополнительными существенными условиями, включенными по согласованию сторон, могут стать:

  • оплата арендатором коммунальных платежей, электричества (по отдельному счетчику);
  • обязательство арендатора произвести мелкий текущий или капитальный ремонт;
  • возможность внесения неотъемлемых изменений и как в этом случае будет производиться компенсация (если она предусматривается).
ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Оформление техпаспорта на квартиру

Большинство судебных споров, касающихся арендуемого имущества, так или иначе связаны с арендной платой. Поэтому стоит уделить самое пристальное внимание подробному описанию всех положений по внесению арендной платы. Особенно это относится к длительным (больше года) и бессрочным договорам. Здесь следует предусмотреть возможность и механизм изменения стоимости аренды.

В связи с повышением тарифов ЖКХ может повышаться плата за коммунальные услуги, растут налоги, следовательно, возрастают расходы арендодателя на содержание помещения – это не может не отразиться на оплате арендатора. Значит, следует разработать механизм повышения арендной платы и согласовать возможные сроки ее пересмотра.

Апелляционные суда наиболее часто стоят на позиции, предусматривающей изменение размера арендной платы не чаще одного раза в год. Производится это путем заключения дополнительного соглашения между арендатором и арендодателем.

Срок действия договора

Вопреки высказываемому нередко мнению, срок действия не относится к существенным условиям договора аренды. Следует помнить, что договор аренды, заключаемый на срок от 1 года требует государственной регистрации.

При этом, если договор аренды в силу срока, превышающего год, нуждается в обязательной регистрации государственным органом, он будет считаться заключенным именно с момента регистрации, а не с момента подписания сторонами. И именно с этого момента отсчитывается срок аренды, если он установлен не конкретной датой окончания.

Нередко забывают, что договор аренды может быть и бессрочным. Такой документ либо вообще не содержит пункта о сроках, либо напрямую указывает на бессрочность. Обязательным в таком случае становится условие его расторжения, согласованное сторонами.

Учтите: бессрочный договор аренды не подлежит обязательной госрегистрации.

В бессрочной аренде в обязательном порядке прописываются условия расторжения соглашения:

  • по чьей инициативе может быть расторгнут;
  • за какой срок необходимо предупредить другую сторону;
  • дополнительные условия (могут включать особенности внесения арендной платы за последний месяц, условия возврата арендованного имущества и т.п.).

Если в бессрочном договоре не указаны условия расторжения, то, согласно ГК РФ, действует общее правило: отказаться от аренды может любая сторона в одностороннем порядке, предупредив противоположную сторону за месяц (за 3 месяца – при найме недвижимости). Срочный договор имущественного найма также может предусматривать условия досрочного расторжения.

Если по окончании времени действия договора имущественного найма, заключенного на конкретный срок, арендодатель не потребовал вернуть ему арендованное имущество (освободить арендованное помещение), а арендатор продолжил пользоваться арендованным – и при этом не было подписано соглашение на новых условиях – действовавший ранее договор признается пролонгированным на неопределенный срок на тех же условиях.

Иногда забывчивостью арендодателя пользуются арендаторы, чтобы продлить соглашение на выгодных для себя условиях. Как поступить, если срок действия заключенного ранее соглашения подходит к концу, а арендатор не подписывает его на новых условиях, но при этом не изъявляет желания и съехать?

Чтобы «подстраховаться», арендодателю стоит направить ему заказное письмо с уведомлением, что при неподписании нового договора ему следует передать обратно владельцу арендуемый объект (называется срок, являющийся последним днем договора имущественного найма). Этого будет достаточно, чтобы при необходимости отстоять позицию арендодателя в суде.

При попытке недобросовестного арендатора сослаться на пролонгацию договора в связи с тем, что он продолжает пользоваться арендуемым имуществом, суд встанет на сторону арендодателя, поскольку он письменно предупредил об окончании действия соглашения.

Другие существенные условия, не являющиеся таковыми по закону, могут быть включены в текст соглашения по согласованию сторон.

Например, при аренде недвижимости можно вменить в обязанность арендодателю проведение регулярного обслуживания и ремонта установленного отопительного оборудования, или проведение арендодателем капитального ремонта за свой счет.

Понимать, как влияют существенные условия на действительность договора аренды – важная часть договорной работы. Чтобы не оказаться в сложной ситуации, когда контрагент обращается в суд и признает недействительным ставший ему по каким-то причинам невыгодным договор на основании отсутствия в нем существенных условий, следует внимательно относиться к описанию объекта договора и арендной платы, не забывая, что иные условия также могут быть признаны сторонами существенными.

Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/arenda/sushhestvennye-usloviya-dogovora-arendy.html

Новостройки все новостройки

существенные условия договора найма жилого помещения

Потенциальные риски договора найма жилого помещения

Самым первым моментом, о котором хочется сказать, является отличие договора найма от договора аренды. В первом случае речь идет об аренде жилого помещения, во втором одной из сторон обязательно выступает юридическое лицо.

В договоре найма сторонами являются наймодатель – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо и наниматель – лицо, которое планирует пользоваться и владеть жилым помещением для проживания на обусловленный договором срок и за определенную плату.

Данное положение закреплено в статье 30 действующего Жилищного Кодекса РФ: «Собственник имеет право предоставить во владение и (или) пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма или безвозмездного пользования, а также юридическому лицу на основании договора аренды».

В отношении формы договора найма, законодательство устанавливает простую письменную форму. Что касается нотариального удостоверения, то оно возможно, но необязательно. Особенности заключения, расторжения и изменения договора найма предусмотрено в главе 35 действующего Гражданского Кодекса РФ.

Риэлтор или юрист

Практикующие юристы и сложившаяся судебная практика говорят о том, что при составлении договора найма жилого помещения необходимо обращаться к юристам, а не к сотрудникам агентства недвижимости, которые используют типовые шаблоны договора, забывая или не зная, как можно полноценно предупредить все негативные нюансы, которые могут возникнуть из данных правоотношений.

Задуматься о возможных негативных моментах арендных правоотношения сторонам необходимо до заключения договора. Кроме того, за обращение к специалистам в области права говорит и тот факт, что деятельность риэлторов, выступающих в роли посредника, направлена в первую очередь на извлечение прибыли, а не на защиту интересов сторон договора найма.

Какие бы выгодные условия для поиска подходящего варианта жилья или клиентов не предлагали сотрудники агентств недвижимости, главное для них – это заключение максимального количества сделок, от которых напрямую зависит размер заработка.

Следовательно, сталкиваясь с необходимостью снять или сдать квартиру, обратитесь к специалисту за консультацией, что в итоге станет дешевле и целесообразней с точки зрения устранения нарушений впоследствии.

Договор или устная договоренность

В нашей стране практика заключения договоров найма жилого помещения, хоть и мала, но имеет место. Сталкиваясь с проблемами, современные наймодатели и наниматели понимают необходимость заключения договора найма в письменном виде и необходимость фиксировать все этапы исполнения данных договоров.

Однако стороны все же мало уделяют внимания существенным условиям договора найма, не понимая, что это намного важнее, чем подписать подготовленный шаблон. Составленный корректно и с учетом всех существенных условий, устраивающий обе стороны, договор найма выгоден и нанимателю, и наймодателю.

В противном случае, выгодный для одной из сторон договор найма ставит под угрозу законность сделки.

Кто нарушает договор?

Нельзя сказать, что больше всего нарушений договора встречается с той или иной стороны, поскольку и наниматель и наймодатель одинаково часто нарушают условия договора. Например, когда собственник решает сократить срок действия договора без предупреждения нанимателя и без возмещения его убытков.

Говорить о нарушении со стороны нанимателя можно, когда он решает съехать с жилплощади, не поставив в известность наймодателя или оставляя помещение в таком виде, что собственнику придется потратить немало усилий и материальных средств для того, чтобы привести квартиру в первоначальный вид. Именно от этого пытаются застраховаться наймодатели, требуя оплату за несколько месяцев вперед.

Сложнее приходится нанимателям, которые желают застраховаться от нежелательных односторонних изменений договора найма со стороны наймодателя.

Это объясняется тем, что включить в договор найма условие о выплате компенсации и сроках, за которые наниматель должен быть предупрежден о расторжении договора можно, но вот взыскать с собственника помещения данную компенсацию в случае нарушения им условия договора проблематично даже через суд.

Последнее занимает много времени, требует специальных знаний, необходимых как для получения положительного решения суда, так и для его исполнения. Практика показывает, что лишь немногие наниматели используют свое право на денежное возмещение убытков, которое не всегда сопоставимо с понесенными ими временными и трудовыми затратами на восстановление нарушенного права. Таким образом, в отношениях найма сильной стороной всегда является наймодатель, а вот нанимателям рекомендуется внимательно подходить к заключению договора, чтобы не оказаться слабой стороной.

Особые пункты договора найма

Существенными условиями договора найма жилого помещения являются данные о наличии права собственности на жилое помещение, которое является предметом договора, сведения о доверенном лице, если квартиру сдает не сам собственник, а его доверенное лицо, перечисление всех лиц, имеющих право пользования жилым помещением, срок действия договора, размер арендной платы и некоторые другие пункты.

Заключая договор найма, особое внимание следует уделить несовершеннолетним детям, возможности одностороннего отказа от исполнения договора, а также оплате коммунальных услуг, которая может быть как включена в арендную плату полностью или частично, так и производиться нанимателем отдельно за счет собственных денежных средств и в полном объеме.

Определяя размер, сроки и порядок внесения ежемесячных арендных платежей, следует предусмотреть возможность их изменения, порядок подтверждения внесения и штрафные санкции в случае одностороннего расторжения договора найма, например, неустойку. В зависимости от ситуации стороны могут включить в договор найма любые другие условия, которые считают существенными, т.е.

накладывающие обязанности на стороны договора и устанавливающими ответственность за их нарушение.

Спору быть?

Даже составленный грамотно договор найма жилого помещения не является гарантией отсутствия спорных ситуаций. Однако максимально серьезный подход к его заключению является гарантией того, что, любая из сторон сто раз подумает, прежде чем нарушить условия договора.

Кроме того, если стороны установят в договоре штрафные санкции за нарушение обязательств, то вероятность того, что потенциальный нарушитель откажется рисковать, будет максимальной.

Наличие грамотно составленного договора найма жилого помещения всегда снижает риск наступления неблагоприятных последствий.

Если собственник не один

Довольно сложная ситуация складывается в случае, если у жилого помещения, сдаваемого в наем, несколько собственников, потому что нанимателю придется решать возникшие вопросы с любым из собственников или сразу со всеми владельцами недвижимости.

Если от имени всех собственников действует представитель или один из собственников, то необходимо позаботиться о наличии нотариальной доверенности соответствующими полномочиями, например, на заключение договора найма, на получение оплаты и т.д. При этом важно, чтобы каждое из полномочий было прописано в доверенности отдельно. Если в квартире несколько собственников, которые действуют от своего имени, то в договоре необходимо перечислить всех.

Кроме того, необходимо четко прописать условия о получении денежных средств. Также важно указать, при помощи каких документов будет фиксироваться передача денежных средств каждому из сособственников. Если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, то стоит лишний раз подумать заключать договор найма или поискать другой вариант. Во-первых, квартиру с несовершеннолетним сособственником нельзя сдавать внаем.

Во-вторых, по общему правилу от имени несовершеннолетних детей действуют их законные представители — родители без доверенности. В-третьих, в семье бывают разные жизненные ситуации, и если дело будет касаться нарушенных прав несовершеннолетнего ребенка, то при любом споре его интересы являются приоритетными для суда.

Обойдемся без нотариуса

Договор найма жилого помещения не требует обязательного нотариального удостоверения, которое производится исключительно по обоюдному желанию сторон. Но даже наличие удостоверительной подписи нотариуса не гарантируют лучшую защиту сторон договора в случае возникновения разногласий.

Кроме того, договор найма помещения, составленный в простой письменной форме, и нотариально заверенный договор, равнозначны по своей юридической силе.

Однако нужно помнить, что если договор заверен нотариусом – человеком грамотным с юридической точки зрения, то и сама сделка будет более надежна.

Как проверить юридическую чистоту жилья?

Еще одним нюансом правоотношений между нанимателем и наймодателем является юридическая чистота жилого помещения, которое является предметом договора.

Как можно ее проверить? Достаточно обратиться в Федеральную Регистрационную Службу и заказать там выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество, в которой будет указан собственник квартиры, наличие обременений и арестов, если таковые имели место.

В любом случае, глупо полагаться только на Свидетельство о праве собственности, которое может легко ввести в заблуждение нанимателя потому, что даже при отчуждении объекта недвижимости, например при его продаже, Свидетельство о праве собственности на него остается на руках у старого владельца.

Поскольку Свидетельство о праве собственности не аннулируется, то возможна ситуация при которой аналогичные документы на одно и то же жилое помещение будут на руках у нескольких лиц, но с разными датами. Следовательно, единственным способом проверить, кто является собственником квартиры, сдаваемой в наем, является выписка из ЕГРП.

Договор поднайма

Иногда нанимателям предлагают заключить договор поднайма, который является аналогом договора субаренды и имеет свои особенности. Его суть состоит в том, что у нанимателя помещения есть право пересдать квартиру внаем иным лицам, но сделать это можно только с согласия собственника помещения. Собственники неохотно идут на договор поднаема, потому что конструкция отношений «собственник — наниматель – поднаниматель» является более запутанной, чем отношения по договору найма.

Поэтому договора поднайма используются крайне редко. Однако, если используется поднаем, то согласовывая условия договора с собственником помещения, наниматель должен согласовать все существенные условия, в том числе и стоимость. При этом, если размер арендной платы будет выше, чем по договору найма, то собственник может не согласиться на заключение договора.

С другой стороны более низкая цена за поднаем может свидетельствовать о наличии скрытых рисков и возникновении неблагоприятных последствий.

А как же пробелы в законах

В действующем законодательстве РФ, регулирующим отношения по найму жилых помещений, упущен один существенный момент: со дня передачи жилого помещения внаем, права собственника по пользованию им становятся ограниченными.

Зная о нем и понимая значение последнего, наниматель был бы намного лучше защищен от собственника в некоторых случаях, например, если наймодатель решил сдать квартиру по более высокой цене. Похожая проблема наблюдается и во взаимоотношениях между арендатором и арендодателем, которые сходны с рассматриваемыми гражданско-правовыми отношениями.

В настоящее время Высший Арбитражный Суд РФ, желая ликвидировать имеющиеся пробелы, рассматривает вариант внесения законодательной инициативы, более четко регулирующей этот нюанс.

Источник: http://37re.ru/publication/article/461/

Условия договора найма — существенные и дополнительные условия (срок)

существенные условия договора найма жилого помещения

любого договора составляет совокупность согласованных сторонами условий. Помимо условий в текст договора входят преамбула, адреса, реквизиты и подписи сторон. По степени важности условия договора можно разделить на три группы: существенные, обычные и случайные.

Существенные условия договора найма

Существенные условия договора (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ) — это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к договору найма жилого помещения существенным условием является условие о предмете договора. В договоре найма жилого помещения должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано нанимателю в качестве предмета найма.

Как уже указывалось ранее, предметом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п.1 ст.

673 ГК РФ).

В случае отсутствия в договоре найма жилого помещения данных о жилом помещении, подлежащем передаче нанимателю, такой договор считается незаключенным.

Дополнительные условия договора найма жилого помещения

Дополнительные условия договора — это условия договора, предусмотренные в соответствующих нормативных актах, автоматически вступающие в действие в момент заключения договора и не требующие согласования сторон.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Исковое заявление о возмещении ущерба от залива квартиры

К дополнительным условиям договора найма жилого помещения относятся:

  • Обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст.678 ГК РФ).
  • Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст.683 ГК РФ).
  • В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст.679 ГК РФ (п.2 ст.677 ГК РФ).
  • Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (п.1 ст.681 ГК РФ).
  • Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (п.2 ст.681 ГК РФ).
  • Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер (п.1 ст.682 ГК РФ).
  • Наниматель с согласия наймодателя может передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель (п.1 ст.685 ГК РФ).

Случайные условия договора найма

Случайные условия — условия, которые включаются в содержание договора только по усмотрению сторон. Эти случайные условия либо дополняют обычные условия, либо изменяют эти обычные условия, которые зафиксированы в законе. Если случайное условие отсутствует в тексте договора, то это не влияет на действительность договора. Таким образом, договор найма может содержать любые случайные условия по усмотрению сторон.

Источник: https://www.freshdoc.ru/dogovor/dogovory-nayma/conditions.php

Особенности договора найма квартиры

существенные условия договора найма жилого помещения

Согласно договора найма квартира временно передается лицу за вознаграждение с целью проживания в ней (ст. 671 ГК РФ). В договоре найма квартиры вам необходимо указать существенные условия, то есть те, без которых договор будет считаться незаключенным, а также иные важные условия.

Предмет договора

В этом разделе приводится описание жилого помещения, которое позволяет однозначно определить сдаваемую внаем квартиру.

Рекомендуется указать местонахождение квартиры (почтовый адрес, номер подъезда, этаж), общую и жилую площадь помещения, количество комнат. Если описание квартиры будет общим и неточным, то возникает риск признания договора незаключенным.

В этом случае при возникновении спора суд откажет сторонам в защите нарушенных прав и признает договор незаключенным (ст. 673 ГК РФ).

Довольно часто жилые помещения сдаются внаем с имеющимся в них имуществом — мебелью, бытовой техникой и т.п.

Для избежания спорных ситуаций, возникающих между наймодателем и нанимателем в связи с утратой или порчей такого имущества, целесообразно в договоре найма квартиры отразить и этот момент.

В частности, составить опись находящегося в квартире имущества, передаваемого в пользование нанимателю, ответственность за его сохранность, внесение в качестве гарантии обеспечения его сохранности определенной денежной суммы.

Плата за жилое помещение

В целях защиты своих прав рекомендуем считать это условие существенным и прописать его в договоре в виде конкретной суммы в рублях (или в другой валюте, но с указанием того, как осуществляется конвертация в рубли).

В ином случае договор аренды квартиры может быть признан незаключенным.

В договоре следует указать порядок внесения платы и изменения размера платы. Если это условие не будет прописано в договоре, наниматель обязан вносить плату ежемесячно, а ее размер останется неизменным на весь период действия договора. Также не допускается одностороннее изменение размера платы, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (ст. 682 ГК РФ).

На практике часто заключаются договоры с условиями о внесении нанимателем обеспечительного платежа, который по окончании срока договора возвращается нанимателю в случае надлежащего исполнения им определенных условий договора (например, возврата имущества в состоянии не худшем, чем при подписании договора, с учетом его естественного износа, своевременной оплаты телефонных переговоров и коммунальных услуг и т.д.).

Также распространено внесение платы за наем авансом (например, за один-два месяца вперед).

Письменная форма договора

Закон предусматривает письменную форму для договора найма жилого помещения. Договор, заключенный в устной форме, также признается действительным. Однако в этом случае при возникновении спора необходимо будет доказать факт заключения договора или достигнутых договоренностей. Подтверждением здесь могут быть письменные и другие доказательства, например расписки в получении платы за жилье. Использовать свидетельские показания стороны не вправе (п. 1 ст. 674, п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Срок договора

Договор найма квартиры может быть заключен на срок не более пяти лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Если договор заключается на срок менее одного года, то действует ряд ограничений для нанимателя:

  • нельзя вселить других граждан, а также временных жильцов;
  • нельзя сдать квартиру по договору поднайма;
  • у нанимателя нет преимущественного права на заключение договора на новый срок;
  • в случае смерти нанимателя или его выезда договор прекращает свое действие.

Но указанные выше ограничения перестанут действовать, если в договоре указать противоположные условия, например предусмотреть, что наниматель имеет право сдавать помещение по договору поднайма.

Постоянно проживающие лица

В интересах сторон указать в договоре всех лиц, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем (это могут быть как члены семьи, так и посторонние). В этом случае нанимателю не нужно будет в будущем получать согласие наймодателя на вселение данных лиц.

Если в договоре это условие изначально не было указано, вселение граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем возможно только с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Заметим, что при вселении несовершеннолетних детей согласия не требуется.

При этом такое вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК РФ).

Кроме того, стороны вправе указать в договоре, что постоянно проживающие вместе с нанимателем лица несут все обязанности по договору (обязаны вносить плату, компенсировать убытки, делать ремонт). Таким образом, они становятся сонанимателями, что защитит интересы наймодателя за счет расширения круга лиц, с которых можно требовать выполнения условий договора.

Коммунальные и иные платежи

Необходимо указать, кто оплачивает коммунальные платежи, входят ли они в состав платы за жилое помещение. Если в договоре не будет прямо указано иное, то наниматель обязан самостоятельно вносить все коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ). Желательно, чтобы при этом стороны уточнили порядок оплаты иных возможных расходов, таких как телефонные переговоры, доступ в Интернет, кабельное телевидение. Это позволит исключить в дальнейшем разногласия между сторонами.

Ремонт квартиры

Следует оговорить, кто и за чей счет производит текущий ремонт квартиры. Отсутствие этого условия в договоре обяжет нанимателя производить за свой счет текущий ремонт, наймодателя — капитальный ремонт (ст. 681 ГК РФ).

Прочие условия

В договоре желательно предусмотреть и иные условия, например:

  • последствия расторжения договора (например, возврат платы за не прожитый нанимателем период времени);
  • распределение ответственности в случае наступления форс-мажорных обстоятельств (например, пожара, затопления) и причинения вреда третьим лицам, в частности соседям (ст. 211 ГК РФ);
  • возможность содержания домашних животных (например, только с согласия наймодателя).

Источник: http://blanker.ru/note/osobennosti-dogovora-nayma-kvartiry

Что нужно знать о договоре найма квартиры

существенные условия договора найма жилого помещения

По договору найма квартира временно передается за вознаграждение гражданину для проживания. В договоре найма квартиры вам необходимо указать существенные условия, то есть те, без которых договор будет считаться незаключенным, а также иные важные условия. К существенным условиям договора, в частности, относятся условия о предмете договора и плате за жилое помещение.

Предмет договора найма жилого помещения

Предметом договора найма жилого помещения является его описание, которое позволяет однозначно определить сдаваемую внаем квартиру.

В договоре найма необходимо указать:

— местонахождение квартиры (адрес, номер подъезда, этаж),

— общую и жилую площадь квартиры, количество комнат.

Если описание квартиры будет общим и неточным, то такой договор найма может быть признан незаключенным.

Квартира сдается внаем с мебелью

В том случае, если квартира сдается внаем с мебелью, бытовой и иной техникой, есть вероятность возникновения спорных ситуаций из-за утраты или порчи такого имущества.

Для того, чтобы защитить права собственника квартиры, в договоре найма можно указать следующее:

— перечень находящегося в квартире имущества и бытовой техники, которые передаются в пользование нанимателю;

— определить ответственность за сохранность имущества;

— обязать внести в качестве гарантии обеспечения его сохранности определенную денежную сумму.

Плата за наем жилого помещения

Существенным условием договора найма жилого помещения является цена или плата за наем. В договоре плату за наем необходимо прописать в виде определенной денежной суммы в рублях или в рублевом эквиваленте суммы, указанной в иностранной валюте.

В договоре найма указывается порядок внесения платы и возможность изменения размера платы. Если это условие в договоре не оговорить, то наниматель квартиры будет обязан вносить плату ежемесячно, а ее размер останется неизменным на весь период действия договора.

Одностороннее изменение размера платы, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором, не допускается (ст. 682 ГК РФ).

Договор найма может быть заключен с условием о внесении нанимателем обеспечительного платежа, который по окончании срока договора ему возвращается, при условии, если наниматель надлежащим образом исполнял определенные условия договора. Например, вернул имущество в состоянии не худшем, чем при подписании договора, своевременно оплачивал телефонные переговоры и коммунальные услуги и т.д.

В договоре найма можно предусмотреть внесение платы за наем авансом за один или два месяца вперед.

Письменная форма договора найма квартиры

Гражданский кодекс РФ предусматривает письменную форму для договора найма жилого помещения. Договор, заключенный устно, также признается действительным.

Однако в этом случае при возникновении спора необходимо будет доказать факт заключения договора или достигнутых договоренностей, что представляется весьма затруднительным. При наличии спора, стороны могут ссылаться  например, на расписки в получении платы за жилье.

Обратите внимание, что при сдаче квартиры внаем у наймодателя возникает обязанность подать в налоговый орган декларацию по НДФЛ и уплатить налог (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Срок договора найма жилого помещения

Договор найма квартиры может быть заключен на срок, не превышающий пять лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Если договор заключается на срок менее одного года, то действует ряд ограничений для нанимателя:

— нельзя вселить других граждан, а также временных жильцов;

— нельзя сдать квартиру по договору поднайма;

— нет преимущественного права на заключение договора на новый срок;

— в случае смерти нанимателя или его выезда договор прекращает свое действие.

Но эти ограничения можно обойти, если внести в договор найма другие условия, например, можно указать, что наниматель имеет право сдавать помещение по договору поднайма.

В случае если договор найма заключен на срок более года, требуется обязательная государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма.

Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение подается в Росреестр не позднее чем через месяц со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ч. 2, 4, 5 ст. 51 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

За несоблюдение срока подачи заявления о регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5 000 руб. (ч. 2 ст. 19.21 КоАП РФ).

Кто будет проживать в квартире

В интересах обеих сторон договора найма жилого помещения, нужно указать в договоре всех, кто будет постоянно проживать в квартире вместе с нанимателем.

Если перечислить в договоре найма всех, кто будет проживать в квартире, то в дальнейшем нанимателю не нужно будет в будущем получать согласие наймодателя на вселение указанных лиц. Если в договоре найма условие о проживающих в квартире не предусмотреть, то вселение граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем будет возможно только с согласия наймодателя.

При вселении несовершеннолетних детей согласия не требуется. При этом вселение допускается, если соблюдается требование законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК РФ).

В договоре найма можно указать, что постоянно проживающие вместе с нанимателем лица несут все обязанности по договору (вносить плату, компенсировать убытки, делать текущий ремонт и т.д.). Таким образом, они становятся сонанимателями, что защитит интересы наймодателя за счет расширения числа лиц, с которых можно требовать выполнения условий договора.

Регистрация нанимателей по месту пребывания

Если договор найма заключен на срок более 90 дней, требуется регистрация нанимателей, если они являются гражданами РФ, по месту пребывания. Если в указанный срок регистрация не была произведена, то наймодатель обязан уведомить орган регистрационного учета о проживании у себя гражданина без регистрации в течение трех рабочих дней по истечении данного срока (ч. 4 ст. 3, ч. 1 ст. 5 Закона от 25.06.1993 № 5242-1).

За проживание граждан РФ по месту жительства (пребывания) без регистрации, а также за нарушение правил регистрации гражданин РФ по месту жительства (пребывания) для нанимателя (собственника) жилого помещения и граждан, проживающих без регистрации, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа (ст. ст. 19.15.1, 19.15.2 КоАП РФ).

Ответственность за отсутствие регистрации квартирантов по месту пребывания не возникнет, если жильцы приходятся наймодателю родственниками: супругами, детьми, супругами детей, бабушками, дедушками, внуками, а сам собственник зарегистрирован по месту жительства в сдаваемой квартире (Примечания к ст. ст. 19.15.1, 19.15.2 КоАП РФ).

Регистрация жильцов не требуется, если они зарегистрированы (ч. 2, 3, 4, 5 ст. 5 Закона № 5242-1):

— по месту жительства в том же субъекте, где снимают квартиру;

— в Москве или Московской области и сдаваемая квартира находится в одном из этих субъектов;

— в Санкт-Петербурге или Ленинградской области и сдаваемая квартира находится в одном из этих субъектов;

— в Севастополе или Республике Крым и сдаваемая квартира также находится в одном из этих субъектов.

Коммунальные и иные платежи в съемной квартире

В договоре найма жилого помещения необходимо указать, входят ли коммунальные платежи в состав платы за квартиру. Если в договоре не будет прямо указано иное, то наниматель обязан самостоятельно вносить все коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ). Для того, чтобы избежать разногласий и споров, стороны могут предусмотреть в договоре найма порядок оплаты всех возможных расходов, например, телефонных переговоров, доступ в Интернет, кабельное телевидение и т.д.

Кто должен делать ремонт в квартире, которую сдают внаем

В договоре найма жилого помещения будет не лишним указать, кто должен делать ремонт в квартире.

Следует оговорить, кто и за чей счет делает текущий ремонт квартиры. Если условие о выполнении ремонта не прописать в договоре найма, то наниматель будет должен производить за свой счет текущий ремонт, а наймодатель — капитальный ремонт (ст. 681 ГК РФ).

В договоре найма жилого помещения можно предусмотреть и иные условия, например:

— последствия расторжения договора найма и возврат платы за не прожитый нанимателем период;

— распределение ответственности в случае наступления форс-мажорных обстоятельств, например, пожара, залива квартиры и причинения вреда третьим лицам — соседям (ст. 211 ГК РФ);

— возможность содержания домашних животных.

Адвокат Светлана Евгеньевна Жмурко

Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08

Последние публикации в прессе (Все публикации)

Источник: http://ya-advokat.ru/chto-nuzhno-znat-o-dogovore-najma-kvartiry/

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 653-60-72 доб. 987 (Москва)

+7 (812) 426-14-07 доб. 133 (Санкт-Петербург)

+8 (800) 500-27-29 доб. 652 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: