Страхование долевого строительства

От каких рисков защищает дольщиков страхование ДДУ

страхование долевого строительства

Многочисленные случаи банкротства строительных компаний, породившие целую армию обманутых дольщиков, вызвали к жизни поправки к 214 ФЗ, принятые в 2012 году. Законодатель разработал механизм, позволяющий снизить риски дольщиков при участии в долевом строительстве, обязав застройщиков страховать свою ответственность перед участниками долевого проекта.

С начала 2014 года страхование ДДУ стало обязательным условием для заключения договора долевого участия. Однако три года действия программы показали ее недостаточную эффективность, что обусловлено сложностью реализации данной статьи закона. Многие страховые компании оказались не готовы предоставлять подобные услуги застройщикам.

С начала 2017 года введен новый механизм защиты дольщиков, который действует наряду со страхованием.

Механизм страхования долевого строительства

Закон о страховании работает следующим образом: застройщик перед тем, как подписать договор долевого участия с первым дольщиком, обязан предпринять меры по страхованию собственной ответственности перед инвестором.

Если у строительной компании возникнут финансовые проблемы, она обанкротится и не сможет выполнить своих обязательств по ДДУ, дольщик может обратиться в организацию, где застрахована ответственность девелопера, и потребовать с нее компенсацию.

Однако при данных обстоятельствах участник проекта может рассчитывать только на денежные выплаты, получить оплаченную квартиру таким образом невозможно.

Выбора, страховать или нет свою ответственность, у застройщика нет, это его обязанность, в противном случае ни один договор по данному проекту не пройдет регистрацию в Росреестре. Однако закон предоставляет девелоперу возможность выбрать способ страхования из трех доступных вариантов:

  1. Получить гарантию банковского учреждения, соответствующего законодательным нормам.
  2. Стать членом общества, осуществляющего взаимное страхование рисков.
  3. Подписать договор с одной из страховых компаний, отвечающей требованиям законодательства.

Застройщик должен известить потенциального дольщика о выбранном варианте и предоставить ему сведения о страховщике или поручителе.

Первые два способа используются нечасто. ОВС не особо распространено в России, банковскую гарантию получить достаточно сложно и дорого. Как правило, банки требуют предоставления залога, минимальная сумма которого составляет 30% стоимости объекта.

Поэтому чаще всего строительные компании останавливаются на третьем варианте. Но и здесь не все так просто. Законодатель установил достаточно жесткие требования к страховщикам, а компаний, которые им соответствуют не так уж много.

С их списком можно ознакомиться по ссылке.

Какие требования к страховщикам предъявляет закон

Страхование при долевом строительстве могут осуществлять компании, отвечающие следующим условиям:

  1. Период работы на рынке страхования пять лет и более (со времени получения лицензии на осуществление страховой деятельности).
  2. Активы компании находятся на уровне одного миллиарда рублей, кроме того уставной капитал должен составлять от 120 миллионов.
  3. Организация обладает высокой финансовой устойчивостью.
  4. Отсутствуют признаки, свидетельствующие о возможности банкротства.

Чтобы убедиться в соответствии страховщика перечисленным выше требованиям законодательства, застройщик может проверить документацию компании, а также запросить у нее документы, выданные ЦБ.

Условия страхования

Каждый страховщик разрабатывает свои тарифы и условия страхования. Размер страховой премии зависит от полной стоимости ДДУ и установленного в данной организации тарифа. Стандартная страховая премия по договору, как правило, составляет около 1 % от общей стоимости ДДУ. Кроме того, на размер страховки оказывают влияние ряд факторов:

  • репутация и финансовое состояние застройщика;
  • опыт строительной компании в данной сфере, количество ранее построенных объектов;
  • наличие/отсутствие судебных разбирательств с участием застройщика;
  • степень готовности и расположение объекта строительства.

Каждая страховая организация может дополнительно выдвигать и другие требования к застройщикам и прибавлять определенные проценты к тем или иным факторам риска. Поэтому итоговая сумма полиса у разных страховщиков и для разных строительных компаний может отличаться в разы.

В конце концов, это головная боль застройщика, где и как производить страхование договоров долевого участия в строительстве, и сколько платить за страховку от недостроя и других рисков. При этом строительная фирма не имеет права покрывать свои издержки за счет дополнительных взносов инвесторов. Требования доплаты сверх цены договора являются незаконными.

Дольщик в отношениях между страховщиком и застройщиком выступает третьим лицом, и хотя страховой договор заключается в его пользу, сам он не принимает никакого участия в его подписании. Для частного инвестора важен сам факт наличия страховки, о чем его должен проинформировать застройщик.

Существенные условия договора страхования

Договор между девелопером и страховой организацией подписывается до заключения ДДУ, но в силу он вступает только после того как договор долевого участия пройдет регистрацию. Период действия страховки зависит от срока передачи жилья, указанного в ДДУ. По закону дольщик может воспользоваться страховкой в течение еще двух лет после того, как истечет срок передачи объекта по договору.

Дольщик может передать свои права на оплаченный объект другому участнику, подписав с ним договор цессии. На действие страховки это никак не отражается. Она автоматом переходит на нового инвестора. Застройщик извещает страховщика о смене участников в ДДУ и стороны подписывают допсоглашение с указанием нового дольщика.

По закону застройщик может страховать полностью весь объект в одной страховой организации или каждый договор долевого участия в отдельности. Обычно строительные фирмы прибегают ко второму варианту, который считают более выгодным. Впрочем, и для дольщиков этот вариант тоже является более предпочтительным, поскольку в этом случае застройщик несет ответственность перед каждым участником отдельно.

Компенсация, которую получит дольщик при наступлении случая, указного в страховке, рассчитывается в соответствии с ценой квартиры по ДДУ. Минимальная сумма выплат должна быть не меньше, чем средняя цена аналогичной квартиры в данном регионе. Законодатель запрещает страхователю устанавливать франшизу (сумму убытков, которые не возмещаются в рамках договора).

Девелопер не имеет права без законных оснований расторгнуть договор со страховой организацией без согласия дольщика. Если у страховой компании была отозвана лицензия, она перестала работать, и действие страхового договора было прекращено, застройщик обязан не позже двух недель подписать договор с новым страховщиком.

При этом прежний страховщик обязан выплачивать компенсацию дольщикам даже после прекращения действия договора, если страховое событие произошло в период действия страховки.

Основания для выплаты компенсации

Закон устанавливает несколько страховых событий, которые являются основанием для обращения в страховую организацию за выплатой компенсации:

  1. Принятое и вступившее в действие судебное решение о взыскании на предмет залога. Данное решение принимается по заявлениям дольщиков, поданным в суд через полгода после остановки строительства объекта или наступления срока передачи жилья.
  2. Решение арбитражного суда о том, что строительная компания признается банкротом и открытии в отношении нее конкурсного производства.

При наступлении перечисленных выше событий дольщик может обратиться к страховщику за денежной компенсацией. Если полученная при банкротстве застройщика сумма не покроет расходов по ДДУ, оставшуюся часть денежных средств дольщик может включить в реестр требований кредиторов по банкротному делу, открытому в отношении застройщика.

Изменения в страховании дольщиков

Страхование дольщиков в том виде, в котором оно применялось с 2014 года, показало свою несостоятельность, и законодатель разработал новый способ защиты инвестиций дольщиков. С начала 2017 создан компенсационный фонд, куда застройщики обязаны отчислять проценты с каждого заключенного ДДУ. Собранные средства пойдут на выплаты гражданам при банкротстве застройщика или на завершение строительства проблемного объекта.

В настоящий момент действуют оба варианта страхования, поскольку отчислять взносы в фонд строительные фирмы обязаны только при условии, что первый ДДУ был заключен, начиная с 1 января 2017. Застройщики, успевшие зарегистрировать первый договор до этого времени, будут работать по данному проекту по старой схеме страхования.

Общество защиты прав дольщиков оказывает реальную помощь и поддержку гражданам, участвующим в долевом строительстве. Мы поможем вам не ошибиться с выбором застройщика, проанализируем его деятельность и документы. Юристы нашей организации обеспечат грамотное сопровождение вашей сделки.

Чтобы связаться с нами, посетите страницу «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/ot-kakih-riskov-zashhishhaet-dolshhikov-strahovanie-ddu

О страховании долевого участия в строительстве в 2019 году

страхование долевого строительства

Практически два года назад был введен вид страхования, касающийся гражданской ответственности застройщиков, проводящих строительство, путем привлечения денежных средств от граждан, выступающих в качестве дольщиков.

Суть такого вида страхования заключается в снятии большинства рисков с дольщиков, их защите со стороны закона, а также устранении мошенничества в строительной сфере.

Как происходит страхование договоров долевого участия, и на какие особенности следует обратить внимание?

Требования в законе

Требование, согласно которому, все застройщики, осуществляющие деятельность в РФ, обязаны страховать свою ответственность, содержится в ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Указанный закон был принят в 2004 году.

По нему вводилась процедура регистрации договора долевого участия в Росреестре, что позволяло избежать повторных продаж квартир в новых строящихся домах.

К сожалению, данные нормы закона не смогли в полной мере обеспечить безопасность частных инвесторов.

В связи с этим, законодателем в 2012 году был разработан проект Федерального закона № 294, вносивший поправки в отдельные законодательные акты, в том числе, в ранее указанный закон.

Существующие нормы

ФЗ № 294 предусматривает в качестве вариантов обеспечения выполнения обязанностей застройщика, страхование ответственности.

Несмотря на то, что закон принят в 2012 году, положения о страховании вступили в силу только в январе 2019 года.

Все обязательства застройщика должны иметь обеспечение или поручительство.

Такие меры можно получить со стороны банковских учреждений или путем страхования гражданской ответственности самого застройщика, на случай неисполнения возложенных на него обязательств по договору, в отношении дольщиков.

Как правило, такое обязательство касается передачи помещений вкладчикам.

Особенности, предусмотренные законом:

 Рассматриваемый вид страхования застройщик должен оформить за свой счет, до начала процедуры регистрации договора в соответствующем органе
 При проведении регистрации должны присутствовать все заинтересованные лица (застройщик и все лица, выступающие на стороне дольщиков)
 Договор будет считаться оформленным и заключенным с момента проведения регистрации и его действие длится до момента передачи застройщиков жилого помещения гражданам, вложившим денежные средства

Таким образом, договор страхования долевого участия в строительстве в Росреестре, является неотъемлемой процедурой, соблюдение и проведение которой ложиться на участников долевого строительства.

Если застройщик выбирает страхование своей ответственности, то он может вступить в общество, касающееся взаимного страхования или заключить договор со страховой компанией, обладающей соответствующей лицензией на осуществление такого вида страхования.

Если речь идет о банковском поручительстве, то соответствующая банковская структура должна соответствовать целому ряду условий, предусмотренных в законе.

Подписав договор, застройщик обязан предоставить инвестору, все необходимые сведения о страховщике или поручителе, с которыми были подписаны договора, а также ознакомить с правилами страхования.

Такие правила позволяют в полной мере защитить права граждан и юридических лиц, делающих вложения в строительство жилья, возведения строений и желающих их вернуть в случае наступления страхового случая.

В качестве страхового случая может выступать банкротство застройщика и соответственно, начало проведения соответствующей процедуры конкурсного производства, включая обращение взыскания на предмет залога по решению суда.

долевое строительство

При заключении договора на участие в долевом строительстве, граждане, выступающие на стороне дольщиков, должны убедиться в наличии у застройщика всей разрешительной документации, включая договор страхования или договор поручительства.

Права дольщиков

К основным правам граждан, вкладывающих собственные денежные средства в строительство многоквартирных домов, относятся:

  Получение положенного возмещения при наступлении случаев, приравниваемых к страховым
 Получение компенсационных выплат за использование денежных средств в порядке, предусмотренном гражданским законодательством
 Получение квартир в многоквартирных домах в сроки и на условиях, предусмотренных условиями заключенного с застройщиком договора

Разработанные правила позволяют возместить затраты дольщиков в случаях неисполнения обязательств со стороны застройщиков, включая просрочку сдачи жилья.

В таких ситуациях важно определять, что именно относится к страховому случаю.

Например, к такому случаю не может относиться ситуация, когда строительство жилья было приостановлено на основании решения органа государственной власти или сам договор долевого участия был признан по суду недействительным.

Страхование договора долевого участия

Рассматриваемый вид страхования должен оформляться на весь период ведения строительства, в том числе, распространение длится еще в течение двух лет, следующих после сдачи объекта.

В течение этого времени инвесторы имеют право предъявлять застройщику требования относительно качества квартир.

Ответственность застройщика

Застройщик отвечает за своевременную сдачу квартир дольщикам. Чтобы привлечь недобросовестного застройщика к ответственности, необходимо иметь определенные познания в области юриспруденции.

Простым гражданам, вкладывающим свои денежные средства в строительство, довольно сложно разобраться в том, как правильно следует поступить.

Для начала необходимо получить решение суда об обращении взыскании на залог или решение арбитражной инстанции о признании застройщика банкротом и открытии в отношении него конкурсного производства.

Размер компенсации рассчитывается исходя из среднерыночной стоимости одного квадратного метра жилья умноженного на его общую площадь.

Средняя стоимость такого квадратного метра рассчитывается местными органами, в каждом отдельном регионе.

Застройщик обязан за свой счет провести страхование ответственности за неисполнение своих обязательств.

Все правила и требования страхования определяются со стороны страховщика.

Независимо от того, какой способ страхования был выбран застройщиком, в его обязанности входит оповещение всех заинтересованных лиц об условиях страхования и имеющихся особенностях, на которые стоит обратить внимание.

Страхование касается любых выгодоприобретателей, которыми могут быть как физические, так и юридические лица, вкладывающие свои собственные средства в возведение новых строений.

Если выгодоприобретатель изменяется по договору, то страховщик в обязательном порядке об этом уведомляется.

В обязанности застройщика также входит:

 Заключение страхового соглашения до поступления средств от дольщиков
 Предоставление требуемой информации всем заинтересованным лицам
 Провести регистрацию договора в Росреестре

На каждую отдельную долю потребуется оформить отдельный документ, который необходимо зарегистрировать в компетентном органе.

Компании, производящие сделку

Застройщик обязан обеспечить исполнение обязательств по договору, одним из следующих способов:

  • банковское поручительство (гарантии);
  • страхование гражданской ответственности застройщика.

Список таких компаний ограничен и к ним предъявляются определенные требования со стороны законодательства.

Гарантии банков

Банковские компании соглашаются на подписание подобного рода договоров в том случае, если имеется точные ориентиры стоимости строительства многоквартирного дома.

Это касается тех случаев, когда наступает время выполнения возложенных обязательств по гарантии.

Со стороны законодательства выдвигаются определенные требования к банкам, выступающим в роли гарантов:

 Наличие действующей лицензии выданной Центральным банком РФ
 Ведение деятельности не менее пяти лет на рынке банковских услуг
 Уставной капитал банка не должен быть менее 200 млн. рублей

Банком также должны соблюдаться обязательные нормативы, предусмотренные законодательными актами РФ о банках.

Финансовые риски

По закону, договора долевого участия в строительстве должны проходить регистрацию в органах, в компетенцию которых входит осуществление государственной регистрации объектов недвижимости и сделок с ними.

За счет указанных правил закона, участники долевого строительства полностью защищены от двойных продаж.

Факт заключения договора подтверждает наличие у застройщика всех необходимых документов для начала строительства.

С указанными документами, участник долевого строительства имеет право ознакомиться до подписания основного договора.

Несмотря на указанные нормы, полностью защитить дольщиков, закон не может.

Например, закон не дает гарантии, что многоквартирный дом будет построен качественно или вообще сдан вовремя и введен в эксплуатацию.

Поэтому закон, в первую очередь, направлен на осуществление взаимодействия между застройщиком и участником строительства, при реализации новых строящихся домов, в том случае, если застройщик дом все-таки достроит.

Чаще всего, к срыву сроков сдачи объектов, относятся риски, связанные с влиянием внешних факторов. Такие факторы могут привести и к банкротству застройщиков.

В таком случае, несмотря на законные права дольщиков, вернуть вложенные денежные средства, в том числе штрафные санкции, будет достаточно сложно.

Механизмы защиты дольщиков при банкротстве застройщиков, вынесены в отдельные законодательные акты. Например, были внесены поправки в ФЗ «О банкротстве».

Указанный законодательный акт подтверждает, что за дольщиками признается право собственности на строение, как на объект незавершенного строительства, при начале конкурсного производства и банкротстве застройщика, либо возврат внесенных денежных средств по договору.

Цена полиса

Размер платы за страхование, зависит от затрат, понесенных в результате строительства каждого отдельного объекта.

В среднем, цена полиса составляет до 1,5 % от стоимости квартиры. В некоторых случаях могут применяться поправочные коэффициенты, зависящие от надежности и деловой репутации компании.

Цена полиса всегда прописывается в договоре, исходя из положений внутренней документации страховой компании.

Возможные последствия

Если застройщик не заключил рассматриваемый вид договора, то наступают следующие последствия:

 У дольщика появляется право на обращение в суд с требованием о заключении договора
 Застройщик будет нести ответственность в том случае если изначально, страховой договор не был оформлен надлежащим образом или его условия прямо ухудшали положение выгодоприобретателя

Помимо этого, с застройщика в судебном порядке могут взыскиваться сбереженные денежные средства, которые поступали от дольщиков, если такое действие будет признано незаконным.

Таким образом, оформление договора страхования является обязанностью субъекта хозяйственной деятельности, вытекающей из норм действующего законодательства.

Общие условия и порядок осуществления отдельного вида обязательного страхования, определяются отдельными федеральными законами, а также нормативно-правовыми актами регионов.

Если требования закона будут проигнорированы, то для сторон могут наступить значительные финансовые потери.

Заключение таких договоров должно контролироваться не только застройщиками, но и дольщиками, в чьих интересах получить объект строительства, в который вкладывались денежные средства, в срок, предусмотренный договором.

Источник: http://domdomoff.ru/strahovanie-dolevogo-uchastija-v-stroitelstve.html

Страхование договоров долевого участия: правила, риски, документы, регистрация в Росреестре, гарантии банков

страхование долевого строительства

О страховании ДДУ основная масса граждан вспоминает редко, предпочитая расхлебывать проблемы по факту их появления, а не платить за то, чего может и не произойти. Однако есть такие сферы жизни, где без страховки никуда, например, строительство и такой востребованный его раздел, как долевое участие.

Правила

Долевое строительство, это не только возможность купить желанные квадратные метры подешевле, заплатив за них на этапе возведения здания, но и большая вероятность получить пшик, нарвавшись на мошенников.

Чтобы сократить количество обманутых дольщиков, государство ввело обязательное страхование договоров долевого участия в строительстве.

По новым правилам, действующим с 2014 года, договор должен быть застрахован любым из предлагаемых коммерческих способов:

  • В страховой организации.
  • В банке.

Регистрируют только застрахованные долевые договоры.

Страховка застройщиков

По идее, обращение в страховую компанию, это самый доступный способ страхования гражданской ответственности застройщика по договорам долевого участия. На практике же возникают некоторые сложности.

  • Масштабы страховщика – только крупная организация, с большим штатом специалистов и солидным капиталом «потянет» подобные услуги. Страховщики берут на себя возврат вложенных дольщиком средств, если застройщик не в состоянии выполнить договор и предоставить в собственность приобретенную жилплощадь. Как и в строительном страховании, в долевом трудно в полной мере оценить все возможные риски.
  • Ограничения – законодательно предусмотрены параметры, которым должна отвечать страховая организация. Это и лицензия, и не менее пяти лет в строю, и оборотные средства в размере 400 млн рублей (от 120 млн рублей уставного капитала), и финансовая стабильность (отсутствие угрозы банкротства и стороннего управления).

Чтобы выполнить обязательства, страховщики предпочитают страховать не объекты полностью, а отдельные квартиры, для чего заключаются договора по каждому эпизоду. После получения возмещения дольщик теряет права на квартиру. Срок действия страхового договора обычно на два года больше, чем срок передачи жилья в собственность по договору долевого участия. В течение этого периода дольщик имеет право на возмещение.

Страхуемые и нестрахуемые риски

В долевом страховании, как и в других видах, существуют риски, покрываемые страховкой, и риски, за которые никто не ответственен, не подлежащие страхованию. Хотя конкретное страховое покрытие разрабатывается по каждому объекту, к стандартным, чаще всего страхуемым рискам, относятся несколько ситуаций:

  • Просрочка сдачи объекта в эксплуатацию (передачи в собственность дольщика) в период от полугода до года.
  • Многократная продажа (одну квартиру продают нескольким дольщикам).
  • Банкротство застройщика.
  • Уничтожение объекта страхования.
  • Невозможность регистрации права собственности.
  • Доплата сверх предусмотренной договором суммы.

Страховка позволяет дольщикам если ни получить долгожданную квартиру, то хотя бы вернуть свои деньги.

С нестрахуемыми рисками предпочитают не связываться даже крупные организации, ввиду невозможности просчета вероятности их наступления и масштабов убытков.

То есть, если застройщик не выполнил обязательств в результате наступления события, связанного с нестрахуемым риском, никто денег не вернет. Всероссийским союзом страховщиков разработан перечень ситуаций, относящихся к нестрахуемым рискам:

  • Разрешение на строительство было получено незаконным путем.
  • Увеличение сроков сдачи объекта свыше предусмотренных страхуемым риском.
  • Права собственности или аренды оспариваются третьими в судебном порядке.
  • Нарушения условий договора долевого участия, нарушения законодательной базы, в результате которых договор по суду признается недействительным (незаключенным).
  • Решение государственных органов о прекращении или приостановлении строительства.

В зависимости от условий возведения объекта и других нюансов, в перечень нестрахуемых рисков страховщиками могут вноситься изменения и дополнения.

Документы

Чтобы заключить договор со страховщиком, застройщик предоставляет пакет документов, подтверждающий правомочность и актуальность страхования:

  • Разрешение на строительство объекта.
  • Лицензия и свидетельство регистрации права на осуществление деятельности.
  • Учредительные документы организации.
  • Технико-экономическое обоснование.
  • Финансовые документы, список кредиторов, документы, подтверждающие отсутствие долгов перед банками и налоговой службой.
  • Договор долевого участия, заключенный между дольщиком и застройщиком (или договоры, если речь идет о страховании всего объекта).

В зависимости от выбранного страховщика, могут потребоваться и другие документы, подтверждающие состоятельность застройщика и его возможности по осуществлению строительного процесса и выполнению обязательств перед инвесторами.

И договор долевого участия, и страховой договор вступают в силу только после регистрации.

Цена страхования договоров долевого участия??

Конкретная стоимость страхового договора зависит от нескольких факторов:

  • Состоятельность застройщика – деловая репутация, условия сдачи и количество сданных объектов, финансовые возможности.
  • Расположение объекта – насколько будут востребованы строящиеся квартиры (в центре или «у черта на куличках»).
  • Юридическая чистота застройщика – имели ли место судебные разбирательства, связанные с деятельностью застройщика.

Стандартный тариф страхования договора долевого участия – 1% от суммы сделки. Меньше этой суммы заплатить вряд ли получится, а вот если застройщик имеет сомнительную репутацию или решил построить многоэтажку в труднодоступном, криминогенном районе, увеличиться она может в несколько раз.

Гарантии банков для застройщиков

Одним из способов страхования долевых договоров является банковское поручительство, обязательства страхователя в этом случае берет на себя банк. Он выступает гарантом возврата вложенных инвестором денег, если застройщик не сможет выполнить условия договора и предоставить жилье в собственность.

В отличие от страховщиков, банки возьмут за услуги не только 1 – 3% от цены объекта, но и залог в виде земельного участка, полученного под застройку, дорогостоящей техники или другого имущества застройщика. Срок действия поручительства банка должен на два года превышать срок передачи квартиры в собственность, указанный в договоре долевого участия.

Банк, как и страховая компания, должен будет полностью погасить дольщику вложенную в строительство сумму. Критерии отбора финансовых организаций, которые получат право выступать поручителями, весьма серьезные, по всей стране наберется около 200 соответствующих им банков:

  • Лицензия на право выдачи гарантий.
  • Не меньше пятилетки банковской деятельности.
  • Уставной капитал от 200 млн рублей.
  • Оборотные средства банка (собственные) от 1 млрд рублей.
  • Отсутствие претензий к банку со стороны ЦБРФ.

Регистрация ДДУ в Росреестре

Чтобы договор долевого участия стал действительным, его нужно зарегистрировать в Росреестре (Федеральная служба госрегистрации кадастра и картографии). Это правило распространяется на все договоры, заключенные в 2014 году и позднее.

Регистрацией договора долевого участия может заниматься и дольщик, но обычно это «удовольствие» достается застройщику.

Регистрацию проводит отделение Росреестра, к которому приписано строящееся здание (по адресу), застройщик должен подать туда набор документов:

  • Разрешение на строительство.
  • Строительный план.
  • Проектно-сметная документация (декларация).
  • Учредительные документы организации.
  • Договор поручительства либо договор страхования (от банка или от страховой компании).
  • Заявление на регистрацию.

После принятия документов на регистрацию, специалист выдает расписку с полным перечнем поданного и датой принятия. На проверку и регистрацию отводится не больше 10 рабочих дней. Получить зарегистрированный договор может как дольщик, так и застройщик, на основании выданной расписки.

о правилах заключения договоров долевого участия:

Источник: http://lifenofear.com/imushestvennoe-strahovanie/imushestvo/dogovor-dolevogo-uchastiya.html

Cтрахование договоров долевого участия — теперь обязанность застройщика

страхование долевого строительства

» Недвижимость » Общая информация

1 января 2014 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», по которому все застройщики, осуществляющие свою деятельность на территории России, обязаны страховать ответственность перед гражданами, вносящими свои инвестиции в строительство нового жилья.

Теперь любая строительная фирма вправе привлекать финансы исключительно в соответствии с договором долевого участия (ДДУ).

Страхование договоров долевого участия. Что это?

Существует три механизма страхования договоров долевого участия в строительстве, которые, как считают специалисты, очень напоминают обязательное страхование.

  1. Через любую страховую компанию, которая должна иметь соответствующую лицензию.
  2. Банковская гарантия. Ее наличие во время оформления договоров долевого участия проверяется органами Росреестра. Однако не все банки согласятся выступить поручителями в области строительства, т.к. для них это сопряжено с высокими рисками.
  3. Некоммерческое страхование через общество страхования застройщиков (ОВС). ОВС должно иметь лицензию и заниматься только страхованием договоров долевого участия. В качестве учредителей таких обществ по приказам Министерства регионального развития будут выбираться наиболее успешные застройщики.

ОВС появилось в нашей стране в августе 2013 года и начало работать с 1 января 2014 года.
Возможно Вы более подробно хотите узнать об обществе взаимного страхования застройщиков.

А о том, что такое обязательное страхование гражданской ответственности застройщика читайте ЗДЕСЬ

Застройщик обязан представить в отделение Росреестра либо страховое свидетельство, либо гарантию банка – только тогда он сможет заключать договоры с дольщиками.

Для чего это сделано? Это попытка правительства РФ свести на нет случаи многочисленных обманов дольщиков со стороны застройщиков, которые по тем или иным причинам прекращают строительство.

Если застройщик не справится со своими обязанностями, дольщики через специальные страховые компании имеют право на страховое возмещение.

Документы для регистрации ДДУ

Чтобы зарегистрировать договор долевого участия (ДДУ), застройщик обязан подать в Росреестр договор страхования. Но кроме этого иногда требуется также нотариальная копия лицензии, выписки из ЕГРЮЛ и все учредительные документы страховщика.

Для оформления страхового договора нужно представить такие документы:

  • разрешение на проведение строительных работ;
  • проектная декларация;
  • свидетельство о государственной регистрации строительной фирмы;
  • договор долевого участия между строительной компанией и дольщиком;
  • учредительные документы (копия);
  • технико-экономическое подтверждение;
  • финансовые отчеты страхователя;
  • список кредиторов;
  • справка о том, что страхователь не имеет просроченных платежей в банках и налоговых органах;
  • характеристика клиента, а также другие документы, которые может установить страховщик.

Тарифы

Тариф составляет один процент от стоимости объекта. К базовому тарифу страхования страховщик имеет право применить увеличивающие и уменьшающие коэффициенты, на размер которых влияют деловой престиж застройщика и область положения строящегося дома.

Объект страхования

По договору долевого участия застройщик обязан передать жилые помещения дольщикам после окончания строительства. Страхованию подвергается имущественная ответственность строительной компании перед участниками долевого строительства на случай, если эта обязанность не будет выполнена.

Участники долевого строительства – независимо от того, компания это (кроме кредитных организаций) или рядовой гражданин – вкладывают в него свои деньги. Поэтому страхование застройщика им выгодно, ведь в случае чего они получат страховую выплату.

Кстати, согласно действующему закону застройщик может страховать и весь дом целиком, и каждую квартиру в отдельности . Однако страховка целого дома нецелесообразна с точки зрения экономии средств.

Во-первых, это слишком дорого. Во-вторых, часть квартир продается только после сдачи дома в эксплуатацию. В-третьих, трудно определить того, кто должен получить страховку, если наступит страховой случай.

Поэтому застройщики оформляют страховку на каждую квартиру. Дольщикам так тоже удобнее, ведь договор страхования вступает в силу с даты регистрации договора долевого участия.

Страховой случай

Страховой случай наступает, если строительная компания не выполнила (или выполнила ненадлежащим образом) свои обязанности перед участником долевого строительства по передаче ему собственности и это подтверждено решением суда о взыскании на дом (квартиру) или банкротстве застройщика.

Выплаты страховых возмещений

Выбор страховой компании осуществляется застройщиком. Но каждый дольщик должен иметь на руках договор о страховании договора долевого строительства. Выплату страховых возмещений производит страховая компания (или ОВС, или банк – в зависимости от способа страховки, выбранного застройщиком).

Наименьшая сумма страхового возмещения зависит от цены договора. Но она не может быть меньше цены той квартиры, которую хотел приобрести дольщик, и меньше среднего показателя рыночной цены за 1 кв. м. жилья в том регионе РФ, где осуществлялось строительство нового дома.

Более точную инструкцию расчетов планируется подготовить к концу 2014 года.

Случаи, когда страховое возмещение не выплачивается:

  • замораживание строительства;
  • увеличение сроков строительства.

Поэтому несмотря на страховку, дольщик может очень долго ждать момента получения ключей от своей квартиры, и при этом не получить страховых выплат. Кроме того, желающие продлить договор страхования вынуждены будут оплачивать его каждый год.

Также достаточно долго можно прождать выплаты страховых денег и в случае объявления застройщика банкротом, ведь процедура банкротства может затянуться на несколько месяцев.

Срок действия договора страхования

Если застройщик заручился банковской гарантией, то срок поручительства должен быть на два года больше, чем договор срока передачи собственности дольщику.

То же самое касается и страхования ответственности строительной компании посредством страховой компании – дольщик может предъявить свои права на страховую выплату еще в течение двух лет после того как приобрел квартиру в новостройке.

Все это вытекает из проектной декларации и договора долевого участия. Страховщик ответственен перед дольщиком так же, как и застройщик, включая всевозможные штрафы, неустойки и прочее.

Контролирующие органы

Органом страхового надзора над соблюдением страхового законодательства при случаях взаимного страхования выбран Центробанк, а региональные органы власти следят за соблюдением требований участия строительных фирм в обществе взаимного страхования (ОВС).

Узнайте где и как застраховать квартиру с максимальной выгодой для страхователя.

Получить информацию о том какая недвижимость подлежит титульному страхованию можно ЗДЕСЬ

Читайте почему необходимо заключать договор страхования жизни при покупке жилья в ипотеку:
//dom/n-info/zhizn-pri-ipoteke.html

В целом процедура оформления страхования договоров долевого участия – дело хлопотное, ведь если в строящемся доме 300 квартир, то и страховых договоров должно быть 300.

Сначала застройщику придется определиться со способом страхования, затем собрать пакет документов, заключить договоры с каждым дольщиком и, самое главное, выполнить до конца и надлежащим образом условия этих договоров.

Иначе будет допущен страховой случай и дольщики (несмотря на выплаченные страховые возмещения) останутся без квартиры в новостройках.

Пока на страховом рынке нет ажиотажа – страховые компании не горят желанием заключать договоры с застройщиками, поскольку строительство является одной из наименее выгодных в этом плане областей.

Большинство специалистов в этом вопросе считают, что страхование договоров долевого участия может существенно увеличить стоимость жилья на российском рынке недвижимости, поскольку строительные компании наверняка переложат эти расходы на плечи дольщиков.

Застройщики будут обязаны страховать дольщиков

Источник: https://StrahovkuNado.ru/dom/n-info/dogovor-dolevogo-uchastiya.html

Когда необходимо страхование ДДУ?

страхование долевого строительства

Каждый из нас, вступая в договорные отношения, хочет быть уверен в положительном исходе сделки. Это особенно важно, когда речь идет о крупных финансовых вложениях, наиболее рискованными из которых являются инвестиции в строящиеся объекты недвижимости.

Одним из основных способов защиты имущественных интересов сторон является страхование ответственности по договору. Рассмотрим это на примере договора долевого участия в строительстве (ДДУ).

Порядок и особенности заключения договоров долевого участия устанавливаются законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Страхование при долевом строительстве должно защитить интересы дольщика в случае неисполнения застройщиком своих обязательств.

Застройщик выступает страхователем, а дольщик является выгодоприобретателем по такому соглашению.

Страховая защита распространяется только на два случая.

Если строящийся дом продадут за долги. Подтверждается вступившим в силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии со ст. 14 Закона об участии в долевом строительстве.

Предметом залога выступает строящийся объект или земельный участок, право аренды/субаренды.

Если застройщик – банкрот.
Подтверждается решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в соответствии с законодательством о банкротстве.

Закон установил, что страховка не покрывает другие ситуации нарушения договорных обязательств.
Страховое возмещение выплачивается дольщику только при наступлении указанных событий. Вы его не получите в случае просрочки сдачи застройщиком объекта. В такой ситуации требование о компенсации предъявляется непосредственно застройщику.

Защита от недостроя

Впервые обязательное страхование ответственности застройщика по ДДУ было введено на законодательном уровне в 2012 году и стало применяться, начиная с января 2014 года. Застройщик мог выбрать один из трех способов страхования:

  • получение гарантии банка;
  • вступление в члены общества взаимного страхования рисков или ОВС;
  • заключение договора со страховой компанией.

В связи с изменениями в действующем законодательстве страхование гражданской ответственности по ДДУ является правом, а не обязанностью застройщика (ст.15.6 Закона о долевом участии). Изменения внесены Федеральным законом от 29.07.2017 г. №218-ФЗ.

На смену требованиям об обязательном страховании ответственности застройщика пришло требование об уплате последним взносов в так называемый Компенсационный фонд.

Он формируется за счет таких отчислений и имущества фонда. Застройщик должен успеть перечислить взносы в фонд в срок до государственной регистрации ДДУ.

Застройщик решает страховать или нет. Выбирайте тех, кто не боится застраховать свою ответственность перед дольщиком. Это будет дополнительной гарантией к отчислениям в компенсационный фонд.

Договором поручительства также обеспечивает исполнение обязательств.

Не каждая страховая и банк могут заключить такие соглашения. Есть требования к страховым организациям и поручителям: лицензия, срок работы, отсутствие нарушений закона. Есть ограничения по сделкам. Договор поручительства должен быть нотариально удостоверен и заключен до государственной регистрации первого ДДУ.

Переуступка прав по ДДУ не влияет на страховку.

Договор страхования будет в силе 2 года со дня окончания срока сдачи объекта по ДДУ.

Ипотека

Если вы заключили ипотечное соглашение с банком, он предложит вам оформить страховку. Это так называемое титульное страхование. То есть страховая компания выплатит деньги, если вы потеряете право собственности на квартиру.

Такое страхование не обязательное и банк не имеет право вас заставить потраться на него. Они делают всё, чтобы вы согласились. Иногда даже уменьшают процент по кредиту. Поэтому посчитайте, возможно будет выгодней страховать.

Страхового случай

Предположим, страховой случай наступил. Дольщик обращается в страховую организацию или к поручителю.

Страховая может отказать в выплате. Поэтому сначала изучите договор и правила страхования. Договором может предусматриваться право страхователя уплачивать страховую премию в рассрочку либо возмещать убытки частично. Узнайте, оплачена ли страховка.

Общество взаимного страхования обязано перечислить деньги. Если ответственность застройщика застрахована в ОВС, то выплата дольщику производится даже в случае:

  • если застройщик вышел из такого общества,
  • если он не исполнял своих обязательств по уплате страховых взносов.

Закон гарантирует выплату. Спасает положение о недопустимости отказа в выплате страховки в случае расторжения или досрочного прекращения договора страхования. Вам выплатят, если страховой случай наступил в течение срока действия договора.

Всё это относится к договору поручительства. Здесь существуют правила, аналогичные страхованию в ОВС, в части сохранения выплат при расторжении либо прекращении договора.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/dolevka/strahovanie-ddu.html

Новые правила страхования долевого строительства / Sibdom.ru

страхование долевого строительства

Несмотря на вступивший с 1 января в силу закон, требующий обязательного страхования ответственности застройщиков, никаких заметных изменений на рынке не произошло. Банки заняты подготовкой соответствующих продуктов, страховые компании по-прежнему ждут согласования правил страхования. Что касается застройщиков, то они работают над теми проектами, которые были начаты до принятия закона, еще в прошлом году.

Поиски механизма, позволяющего сделать участие в строительстве жилья безопасным для частных инвесторов, ведутся несколько лет. Вступивший в 2005 году в силу закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» возлагаемых на него надежд не оправдал. Сделав невозможным привлечение средств дольщиков до получения разрешения на строительство и публикации проектной декларации, все, что он обеспечил, это исключил случаи двойных продаж одних и тех же квартир.

Очередную попытку защитить интересы инвесторов законодатели предприняли год назад. В качестве способа защиты вложений частных инвесторов на этот раз предлагается страхование гражданской ответственности строительных компаний. Если застройщик не выполнил своих обязательств и не передал квартиру инвестору, участник строительства сможет вернуть деньги.

Закон, требующий обязательного страхования ответственности застройщиков, вступил в силу с 1 января. С этого момента строительные компании вправе использовать для строительства средства дольщиков, только застраховав свою ответственность одним из трех способов: заключив договор с коммерческой страховой компанией, заручившись поручительством банка или став участником общества взаимного страхования (ОВС).

В январе Росреестр перестал регистрировать договоры долевого участия, если объект не застрахован. «Договор страхования становится обязательным документом, предъявляемым для регистрации первого договора участия в строительстве», — объясняет начальник отдела регистрации договоров долевого участия Управления Росреестра по Красноярскому краю Наталья Яковлева.

Однако участники процесса оказались не готовы работать по новым правилам. Ни страховые компании, ни банки, ни общества взаимного страхования на данный момент не могут страховать ответственность застройщиков.

Страховка застройщиков у страховых компаний

Даже те немногие страховые компании, что ранее заявляли о готовности участвовать в страховании застройщиков, не спешат выходить на этот рынок.

«Несмотря на то, что закон, предписывающий застройщикам в обязательном порядке страховать свою ответственность перед дольщиками, официально уже вступил в силу, рынок сейчас находится в состоянии неопределенности, — рассказывает заместитель директора по корпоративному страхованию филиала ООО «Росгосстрах» в Красноярском крае Александр Севергин. — До сих пор отсутствуют четкие правила работы с этими рисками, нет методики расчета, как нет и утвержденных правил страхования.

Крупные страховые компании, способные заниматься страхованием ответственности застройщиков, ждут появления этих документов. На сегодняшний день пока не создано объединение страховых компаний, которое, учитывая емкость этого рынка и большую ответственность, которую несут занимающиеся этим видом страхования компании, просто необходимо. В качестве прогноза, когда это объединение сможет заработать, эксперты называют вторую половину 2014 года.

В этом нет ничего удивительного.

Подобным образом складывалась ситуация и с введением обязательного страхования ответственности владельцев опасных промышленных объектов три года назад, и обязательное страхование ответственности перевозчиков, введенное в прошлом году, тоже фактически заработало не с первого дня: закон вступил в силу с 1 января, но потребовалось еще несколько месяцев, чтобы создать профессиональные союзы страховщиков. Методика расчетов и полностью понятные правила были приняты спустя только несколько месяцев. Но и после того, как правила были созданы, еще на протяжении года в процессе работы в методику продолжали вноситься изменения, разъяснения, дополнения. Я уверен, что и в случае нового закона потребуется пройти те же шаги».

Типовые правила, на основе которых каждая страховая компания должна разработать свои правила и тарифы, для нового вида страхования были разработаны Всероссийским союзом страховщиков в 2013 году. Однако до сих пор они не прошли согласование в Службе Банка России по финансовым рынкам.

Оказалось, что документ в его нынешнем виде содержит большое количество исключений, условий, позволяющих страховой компании не платить дольщикам, если застройщик не выполнил своих обязательств.

Так, страховым не признается, а значит, не предполагает выплату возмещения случай, когда строительство объекта было прекращено по распоряжению государственных органов. Как не считается страховым признание судом недействительным или незаключенным договора участия в долевом строительстве или договора уступки права требования из-за признания недействительным разрешения на строительство, проектной декларации или права собственности или аренды на участок.

Согласно составленным правилам, не будет являться страховым случаем и невыполнение обязательств по передаче объекта долевого строительства из-за того, что у участника возникли денежные требования к застройщику, связанные с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства. А самое главное, не признается страховым случаем нецелевое использование средств, то есть именно то, чем занимались большинство застройщиков, оставившие после себя обманутых дольщиков в Красноярске.

Но и в тех случаях, когда причины, по которым квартира не была передана дольщику по обстоятельствам, входят в число страховых, для получения выплаты дольщику потребуется сначала получить решение суда об обращении взыскания на предмет залога или решение арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

При определении минимальной страховой суммы по договору учитывается площадь квартиры и стоимость квадратного метра, она не может быть меньше показателя средней рыночной стоимости квадратного метра, установленной Минрегионом для каждого из субъектов. В Красноярском крае этот показатель в настоящее время составляет 34,6 тыс. рублей за квадратный метр.

Цена страховки долевого строительства

Страхование ответственности застройщика может происходить в рамках одного из двух видов страхования: страхования гражданской ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору долевого строительства или страхования финансовых рисков.

Предусмотрены два способа заключения договора страхования: договор страхования может быть заключен на весь многоквартирный дом с выдачей полисов на каждый договор долевого строительства или индивидуально на каждую проданную квартиру. Таким образом, если в строящемся доме 500 квартир, то заключается 500 договоров страхования.

Для этого необходимо предоставить пакет документов, куда входит разрешение на строительство, проектная декларация, свидетельство о государственной регистрации застройщика, договор участия в долевом строительстве, заключенный между застройщиком и участником долевого строительства, копия учредительных документов, технико-экономическое обоснование, финансовая отчетность страхователя, список кредиторов, справка об отсутствии задолженности страхователя перед банками и налоговыми органами, портфолио клиента, а также другие документы по решению страховщика.

Тариф по данному виду страхования установлен в размере 1% от стоимости объекта. Причем к базовому страховому тарифу страховщик вправе применять повышающие и понижающие коэффициенты. На размер этого коэффициента могут влиять такие факторы, как деловая репутация строительной компании, наличие в прошлом фактов нарушения застройщиком обязательств и приостановления деятельности застройщика по решениям суда, а также местоположение объекта.

Период страхования начинается с момента регистрации договора и заканчивается выполнением обязательств компании перед дольщиком. Однако он может быть продлен, если застройщик не завершил строительство объекта в установленный срок, или сокращен, если свои обязательства застройщик выполнил раньше указанного в проектной декларации срока. В этом случае договор может быть расторгнут, и часть страховой премии будет застройщику возвращена.

Чтобы заниматься страхованием застройщиков, страховая компания должна соответствовать целому ряду критериев: работать на страховом рынке не менее пяти лет, иметь лицензию на этот вид страхования, отвечать требованиям финансовой устойчивости, располагать собственными средствами в размере не менее 400 млн рублей и уставным капиталом в размере не менее 120 млн рублей.

В Красноярском крае рассматривают для себя возможность участия в этом виде страхования одна региональная страхования компания «Надежда» и 20 филиалов федеральных компаний, работающих на рынке края: «Альянс», «ВТБ Страхование», «Гута-страхование», «ЖАСО», «МАКС», «Национальная страховая группа», «Росгосстрах», «Оранта», «Русская страховая транспортная компания», «НВС Энерго», «СОГАЗ», «Согласие», «УралСиб», «Энергогарант».

Когда правила будут приняты, подчеркивают страховщики, рассчитывать на получение страховки смогут только крупные строительные компании с именем и репутацией. В качестве наиболее приемлемого способа обеспечения обязательств для остальных страховые компании называют вступление в общества взаимного страхования (ОВС).

Страхование дольщиков при долевом строительстве в 2018 году

страхование долевого строительства

Долевое участие в строительстве представляет собой вложение средств одним человеком, то есть дольщиком, которые пойдут на возведение того или иного объекта. При этом сам дольщик рассчитывает на получение определенных выгод, к которым, как правило, относятся небольшие проценты по ипотечному кредиту, а также меньшая стоимость самой жилой площади, которую он желает приобрести впоследствии.

Однако в процессе проведения строительных работ могут возникнуть разнообразные ситуации, при которых требуется страхование долевого участия в строительстве. Эта манипуляция необходима для того, чтобы обе стороны сохранили свои выгоды.

В особенности это касается инвестора, который вкладывает свои средства в постройку того или иного здания, так как он беспокоится, в первую очередь, о сохранности своих денежных средств.

Изменения в долевом участии в наступившем году

В настоящее время многие строительные компании ищут какие-либо альтернативные способы финансирования своей деятельности, так как в последнее время возрастает необходимость обезопасить огромные потоки денежных средств, которые вкладываются в этом дело.

Дело в том, что сейчас сумма денежного потока в строительстве превысила цифру в 240 млрд. рублей, что весьма много.

Те небольшие изменения, которые будут введены в законодательство, касающееся сферы долевого участия в строительстве, в скором времени приведут к тому, что долевое участие как таковое будет сведено практически на нет.

Это не может не сказаться пагубно на самих застройщиках, поскольку они теряют огромные суммы денег, которые были вложены в них со стороны. И именно по этой причине все строительные компании в настоящее время находятся в активном поиске других источников финансирования.

Если же наиболее оптимальных методов найти не удастся, а каких-либо четких схем для налаживания строительства не будет придумано, то сам процесс строительства в стране значительно замедлится или вообще на некоторое время приостановится. По этой причине стоимость жилого помещения резко возрастет, что даст предпосылки к возникновению нового экономического кризиса.

Одним из наиболее рациональных выходов из ситуации стоит назвать строительство на базе государственных контрактов, хотя этот метод не столь эффективен, как долевое участие.

Изменения, связанные со страхованием при заключении договора ДДУ

На сегодняшний день государство обязало все строительные компании оформлять страховку на каждую вновь возведенную новостройку. Это сделать необходимо непосредственно перед процессом регистрации договора долевого участия. Помимо этого, застройщик обязан застраховать еще и сам договор долевого участия. Многие эксперты полагают, что такой подход к делу позволит в значительной степени снизить количество дольщиков, пострадавших от обмана застройщиками.

По этой причине страхование договоров долевого участия в строительстве в настоящее время является обязательным условием, которое обязан выполнить застройщик.

Тем не менее, стоит отметить, что застройщик обязан страховать все здание в целом, однако страховать отдельно каждую квартиру нет никакой надобности. Как говорят власти нашей страны, если человек приобретает жилье на основании договора долевого участия, то дополнительного страхования ему оформлять не нужно. В этой ситуации он и так достаточно хорошо защищен. Страхование дольщиков при долевом строительстве в 2018 году станет обязательным для всех застройщиков.

После того как был официально принят и введен закон, регулирующий сферу долевого участия в строительстве, в течение десятилетия ситуация складывалась достаточно хорошо. Однако сейчас вопрос с долевым участием практически поставлен ребром.

Государство перестало считать, что такой вид договоров рентабелен и приносит достаточно пользы. На практике, к сожалению, сейчас складывается ситуация весьма спорная и не очень приятная. Дело в том, что в последнее время большая часть квартир в новостройках продается с применением незаконных схем.

И государство признало, что с подобной тенденцией не может ничего поделать.

Каковы последствия принятия закона об обязательном страховании

После того, как будет принят и официально введен закон, обязующий все строительные компании страховать ту деятельность, которую они ведут в настоящее время, ожидаются следующие изменения и реакции на подобную реформацию:

  • Юридические фирмы, которые являются опорой и поддержкой застройщиков, вновь начнут копать и искать лазейки в новом законе. Как правило, опытные люди, которые являются профессионалами своего дела, их находят, чтобы впоследствии использовать в несанкционированных финансовых схемах.
  • Все жилье в построенных новых зданиях будет увеличено в стоимости ровно на ту сумму, которую выплатят строительные компании в качестве страховки.
  • Те люди, которые заключили договор долевого участия, в связи с вновь используемыми, так называемыми, «серыми схемами», вообще могут лишиться возможности получить свое жилье. Это может произойти даже в том случае, если здание успешно закончит свое возведение, а строительная компания при этом не обанкротится.
  • Если говорить касаемо коррупционной деятельности, то, скорее всего, когда введется новый закон об обязательном страховании, строительство накроет новая волна преступности на этой почве. Причем дело коснется именно новостроек, так как именно на них будет оформляться страховка.

При этом не стоит забывать, что строительные компании должны обладать какими-то определенными финансовыми активами, которые пойдут на уплату суммы страховки нового дома. В настоящее время, чтобы застраховать новое возведенное здание, необходимо около 300 млн. рублей, что для многих компаний является неподъемной ношей.

Если же строительные компании попробуют прибегнуть к помощи банков, которые рассчитают все возможные риски, то это им обойдется еще в три процента от суммы страховки. Именно такую сумму необходимо будет отдать застройщикам банку за все проведенные им аналитические работы.

При этом банки могут потребовать еще и залог, которым, как правило, является земля, которая принадлежит местным властям.

Однако муниципальная организация никогда не согласится оставить в залог землю. Гораздо проще вместо земельного участка предложить банку какую-нибудь технику или что еще попроще. Однако и такой расклад событий тоже маловероятен, поскольку большая часть техники, используемой в процессе строительной деятельности, используется на основании договора лизинга. То есть фактически, техника также находится в аренде.

По этой причине подобный подход к делу также затрудняет процесс продажи квартир в новостройке. Поскольку без страховки осуществлять подобную деятельность будет невозможно, то застройщику необходимо:

  • вступить в соответствующее общество, в котором единовременная выплата составляет 500 тыс. рублей;
  • при этом необходимо выплатить страховой взнос, равный 1,2%-1,6%;
  • строительная компания должна иметь в распоряжении уставный капитал с суммой не менее 120 млн. рублей;
  • сумма собственных свободных средств должна быть не менее 400 млн. рублей.

Если застройщик не имеет страховки на новостройку, а также гарантий, которые выдает исключительно банк, то продавать квартиры по договору долевого участия ему будет строжайше запрещено.

Страхование дольщиков при долевом строительстве в 2018 году Ссылка на основную публикацию

Источник: https://metr.guru/dolevoe-stroitelstvo/strahovanie-dolshhikov

Застройщик принуждает к переносу сроков передачи квартиры ради продления страховки, что делать?

страхование долевого строительства

Страхование ответственности застройщика сейчас является наиболее популярным способом обеспечения исполнения обязательств по ДДУ, хотя существует и альтернатива в виде поручительства банка или участия в обществе взаимного страхования. Если сроки передачи квартир в вашем доме сдвигаются, есть вероятность, что застройщик попросит вас подписать дополнительное соглашение о переносе сроков ради оформления новой страховки. Законно ли это? Давайте разбираться вместе.

От чего защищает страховка застройщиков?

Застройщики обязаны страховать свою ответственность от 2 рисков:

  • обращение взыскания на предмет залога (возводимый дом, земельный участок или права аренды / субаренды на него) в порядке ст.14 214-ФЗ (страховой случай подтверждается решением суда);
  • признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства (страховой случай подтверждается решением арбитражного суда).

Некоторые дольщики считают, что получить выплату от страховой компании можно во всех случаях просрочки передачи квартиры. Это не так. Страховая выплата полагается только в двух указанных случаях. При рядовой просрочке сдачи дома отвечать перед вами должен сам застройщик, получить страховую выплату или неустойку с его страховой компании нельзя.

Кто может страховать застройщиков?

Требования к страховым компаниям, которые могут страховать ответственность застройщиков, установлены в пп.2 п.1 ст.15.2 214-ФЗ. Список страховых компаний, которые отвечают этим требованиям, размещается на сайте Центрального Банка. Последний актуальный список по состоянию на 30.03.2017 можно найти тут.

Как долго действует страховка? Сохранится ли она, если я не подпишу соглашение о переносе сроков?

Страховой полис действует с даты, когда ваш договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован в Росреестре, и до установленного в ДДУ срока передачи квартиры дольщику. Однако в ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (п.9 ст.15.2) есть вот такая оговорка:

Договор страхования должен обеспечивать право выгодоприобретателя на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения.

Аналогичные положения включают в свои правила страхования и страховые компании (см. например: пункты 3.3.2 и 8.5 правил страхования ВСК). То есть даже при отсутствии подписанного доп.соглашения на перенос сроков ваша страховка будет действовать еще в течение 2 лет. Если за эти 2 года застройщика признают банкротом, или будет обращено взыскание на предмет залога, вы сможете претендовать на страховую выплату.

Что будет, если я подпишу соглашение на перенос сроков передачи квартиры?

Во-первых, вы не сможете претендовать на неустойку за просрочку передачи квартиры. Точнее, вы сможете ее получить только в том случае, если застройщик нарушит новый срок передачи. Рассчитываться неустойка будет уже от новой даты передачи квартиры из дополнительного соглашения к ДДУ.

Во-вторых, вы не сможете воспользоваться правом расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке и забрать свои деньги в связи с нарушением срока передачи квартиры больше чем на 2 месяца (пп.1 п.1 ст.9 214-ФЗ). То есть для расторжения договора по этому основанию вам придется подождать, пока застройщик нарушит на 2 месяца новый срок из дополнительного соглашения.

Однако возможность расторгнуть договор по соглашению с застройщиком в любой момент у вас остается. Также сохраняется право продать строящуюся квартиру по переуступке — конечно, с учетом нюансов, прописанных в вашем ДДУ.

Я покупаю квартиру по переуступке. будет ли на меня распространяться страховка?

Да, конечно. В п.6 ст.15.2 214-ФЗ прямо сказано о возможности замены выгодоприобретателя в случае уступки прав требования по ДДУ. В правилах страхования ответственности застройщиков обычно прописан срок, в течение которого нужно уведомлять страховую компанию об уступке прав требования по ДДУ. На основании этого уведомления и подтверждающих документов (договора уступки) страховая компания произведет замену выгодоприобретателя с первоначального дольщика на вас.

Еще о переуступке: ЧаВо: покупка квартиры в долевке по уступке прав требования

Кто должен платить за страховку — дольщик или застройщик?

Платить за страхование своей ответственности обязан сам застройщик. Об этом прямо сказано в п.2 ст.15.2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Причем оформить страховой полис застройщик должен еще до регистрации ДДУ с первым дольщиком. От своих читателей мы знаем, что иногда застройщики вынуждают дольщиков самостоятельно оплачивать полисы или их продление. Конечно же, это незаконно.

Что делать, если застройщик заставляет меня платить за страховку?

Для возврата денег за оплаченный полис сначала нужно написать застройщику претензию в произвольной форме, а при отсутствии положительного ответа можно обратиться в суд. Заявить требования о возврате денег за страховку можно, например, в одном иске с неустойкой за просрочку передачи квартиры.

К суду нужно обязательно запасаться письменными доказательствами, которые подтверждают факт оплаты страховых полисов или передачи застройщику денег за полисы. Если документов никаких нет, в самом крайнем случае стоит зафиксировать незаконные требования застройщика на видео, а также иметь надежных свидетелей.

Оценивать эти доказательства будет суд, поэтому иметь документальное подтверждение все-таки надежнее.

Что будет, если у страховой компании отзовут лицензию?

При отзыве лицензии у страховой компании застройщик обязан оформить новый договор страхования с какой-то другой компанией, участвовать в обществе взаимного страхования либо заключить с банком договор поручительства. На это у застройщика есть 15 дней.

Все самое важное о правах дольщиков:

Куда жаловаться на застройщика
Что делать, если застройщик просрочил сдачу дома
ЧаВо: неустойка по 214-ФЗ за нарушение срока передачи квартиры по ДДУ
Что делать, если застройщик построил квартиру с недостатками
Что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной
Застройщика признали банкротом: как получить квартиру или деньги

Статья с сайта Паритет — защита прав потребителей. Образцы претензий

Кот-юрист в Телеграме и ТамТаме

Источник: https://paritet.guru/stati/strahovka-ddu-perenos-sroka.html

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Что такое франшиза в страховании каско
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 653-60-72 доб. 987 (Москва)

+7 (812) 426-14-07 доб. 133 (Санкт-Петербург)

+8 (800) 500-27-29 доб. 652 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: